今天螺岭实验学校的事件，让我觉得有必要再谈一谈。
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对于学区分配，我之前也谈过，合理的分配应该是按实际居住地入学，不论租或购，不论是否深户，这是个全世界通行的、很朴素的价值观。读书的是小孩，不是大人，我们没有理由把成人世界里的那些烂规则——什么户籍、房产、独生子女——都带到小孩的世界里。
而且，这也不是什么新鲜玩意，国家1986年出台的《义务教育法》，里面确立的中国义务教育最大的政策方向就是“就近入学”。没有说，户籍生才能就近入学，也没有说房主小孩才能就近入学，就是“就近入学”四个字。这个大原则隐含的常识，就是“按实际居住地”就近入学。你住在哪里（考虑到未成年人的身体条件），就离最近的地方读书，这种大道理难道还需要辩论一下？
考察深圳或者是全国各地的公立学校入学政策设计，基本可划分为三个阶段——户籍地段划分、户籍+房产划分、积分划分，未来是第四个阶段：租购同权。租购同权的隐含意义，也就是“按实际居住地”入学。
简单说，我把它理解为还是一种“等级制”，要么是以户籍来进行身份识别，要么以财产来论断资格，都是非常魔幻的规则。
基于各种现实难度，一下子推进到按实际居住地，确不太现实。现在深圳的积分制度相对而言在公平性上做得有进步，是在这个等级制的大套套下不算坏的制度。
以此观之，螺岭实验这样的政策，等于是重回房产等级制的旧套路里。这个政策是违背国家租购同权的政策精神的，租购同权的隐含意义是，租房和购房的入学权利是平等的，那没有理由，租房和购房的权利都要平等了，你们买了房子的家长内部，还要用居住面积大小来划分小孩的入学资格，这不胡扯吗？
这是第一个问题。第二个问题是，关于学位缺口。
我们现在的义务教育，基本是政府在主导，在哪里建学校，多少班，校长是谁，都是官定，这里面是没有市场化的影子的，外来的私人资本介入不了。虽然有些学校打着和企业合营的旗号，但局长的影响力远远大于校长也是事实。
自然，也因此，大家可以免费读书。
反过来，全都免费的结果，就是大家要一起吃苦果子。理论就是理论，你违背了它就要有麻烦。教育是一个市场，你全部限制了它的价格，就会带来供应不足。教育局长坐在办公室里，是没办法知道未来深圳需要多少学位，以及有多少家长需要不一样的学位的。
我这一年，屡去京沪穗杭宁调研当地的房地产，顺便都会了解一下当地的市场化私立教育的情况，坦白讲，基本上都比深圳的好。深圳现在家长和公办义务教育之间的矛盾，我认为已经比较严重了。相当一部分家长们对学校的期待，学校和老师根本满足不了，整个公办学校的教育里，处处充满着对家长的要求——默认每个家庭都有一个全职带娃的主妇，处处充满着家长对老师的讨好，也处处充满着对学童不必要的灌输和压力。我们这一代渴望中的教育本该有的样子，依然看不到。
深圳是奇缺教育、医疗资源的，如果还是依然沿着内地的老路去发展，没前途的，并且是已经落后了很多。作为后起者、改革者，深圳的教育资源值得尝试更加放开，就要鼓励（不仅是允许）民间资本大兴投资私立学校，让他们提供更优质的教育，也让他们收取相对昂贵的学费。又不是不要公办学校了，为什么不能彻底放开一部分？
放开这部分的管制，民间资本可以更有效率的解决学位缺口的问题，并且可以带来更好的教育质量的提升，这对深圳未来城市竞争力的巩固，是非常重要的。而且，现在做，风口正当。外有贸易战的压力，国家正需民营资本增加投资，也势必会放开原本设限的一些服务行业。此时不做，何时去做？
也许看起来学费是贵了，但你可以实现家长和学生的分流，不用大家全都挤在一起买学区房。我们现在的公办教育，看起来是免费的，但却一样是昂贵的。买学区房，说到底，就是把本应该花给老师的钱，花给了房地产。结果房子价格上去了，老师的待遇没有同步上去。这是资源的错配，而这个错配，是制度规管带来的。天下哪里会有免费的午餐，免费的东西，往往都是最贵的。
这是第二个问题，第三个问题，是关于未来买什么样的学区房。
螺岭实验这个事情（之前还有一个翠园东晓校区也出了类似规定），对我们未来买学区房的家长——无论你是基于升值还是基于需要，都提了一个很大的警示。
学位的政策是会变的，而且越是学位紧俏的学校，政策变化率越高。比如像螺岭这次，等于是在宣告家长：想读好点的学校，不但要买房子，还要买大房子，小了还不行。
有多少人买得起大房子？
买这种名校的学区房，家长们要谨慎，也要学会更新思维。
一个好的名校形成，一定是需要三个要素：好的教育理念、好的师资、好的生源。这三者是相辅相成、缺一不可的，并不是只有那个牌子就可以的。学区房是必须要依托于名校而存在的，如果名校改变或者有更多的名校出现，那么学区房的价值也会变。
未来真正的好学区房，可能是那种与学区房政策改变无关的优质私立学校周边的房地产。因为那样的学校标准简单，可预期性高。
新兴起的市场化学校，通常不会要求小孩的出身，也不会要求家长有房产，而更多会要求家长的素质，孩子的素质，会严格筛选生源，会提供更加面向未来的有竞争力的教育理念，也会给到老师校长更有体面的待遇。
基于这样的名校，而形成的学区房概念，才是未来我们要重点关注的学区房。因为家长会考虑到小孩子的身体条件，会自愿的选择就近居住，或购或租，那意味着在这里周边买学区房，会有非常好的出租效率，如果预期未来的房价涨幅趋缓，那么这样的产品是非常适合稳健型的买家的。我在前段时间了解伦敦的房地产时，这个感触是很深的。伦敦的大学教育可谓是全球最密，那里的名校附近的房产出租率都非常之好，当然，售价也比非名校房有20%左右的溢价。这是非常成熟稳定的房地产市场，学区房的表现。
这是我们买学区房，思维上的更新，现在的深圳，还处在这个前夜，有很多的时间调整。
另外一点，要适当警惕传统学区房的原因是，那些学区房的价格已经很昂贵了。有的房子，居住感已经很差，甚至根本不适合居住，这样的房子来自于产品的价值为零。大家买这些房子，目的很统一，仅仅是为了一张“学位票”，这已经失去了学区房的根本价值。在这个价格入手，只能是期待未来教育不做任何改革，继续目前僵化的设计规管。否则，只要放开教育，允许更加优质的私立教育参与竞争，这些公办教育附近的学区房，就会面临风险。因为，他们的客户群恰恰是重叠的。
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