2019年已经悄然来临，可对于广大地产人来说，这个冬天似乎格外寒冷。在持续不断的房地产行业宏观调控...
2019年已经悄然来临，可对于广大地产人来说，这个冬天似乎格外寒冷。
在持续不断的房地产行业宏观调控之下，从2018年8月开始，根据中指院数据，全国典型百座城市二手房平均价格指数已然从连续10年一路飙升中调头直下，让人措手不及，背后更折射出人们已经对持续高压下的房地产行业未来前景开始看淡。
虽然截止2018年底，根据克尔瑞统计数据，TOP100房企销售收入已然全面超越2017年全年数据，同时根据国家统计局数据，2018年1-11月数据，商品房销售面积为14.86亿平米，商品房销售为12.95万亿元，两者都创下历史新高度，但是丝毫不能掩盖当前地产界时局——“销售不易，融资更难”。
当前房企融资渠道之分析
众所周知，房地产属于资金密集型的行业，投资规模大、周期长等特点决定房地产前期拿地、中期开发、后期投资都需要大量资金，一直以来，融资业务都是房地产行业的核心之一。
广义上，房企融资渠道主要包括银行贷款、非标融资、资本市场融资（股权、信用债、ABS）、海外市场融资（股权、债券、银团）、私募股权基金、销售回款（个人住房金融）、供应链金融（票据、应付款）以及财务公司流动性拆借、小额贷款公司借贷、民间高利贷等。
根据房企外部融资的渠道，可以简单分为以下五类：一是来自银行渠道各类融资，包括房地产开发贷款、委托贷款、并购贷款等等；二是来自信托、券商、基金子公司等渠道非标融资，包括信托贷款、委托贷款等等；三是来自银行、券商、信托、保险、租赁等非银渠道的债券融资、资产证券化融资、资管计划融资以及融资租赁等等；四是来自私募基金、产业基金等基金渠道的股权融资；五是其他非金融机构融资，包括小额贷款公司借贷、高净值客户借款、财务机构流动性拆借等等。
2016年10月以来，央行、银保监会、证监会与外汇管理局及发改委、上交所、深交所、证券基金业协会等相继频频发文，房企外部融资遭到监管机构的联合围堵，不仅从严监管政策，尤其是对银行交叉金融业务风险要求“看得见、管得了、控得住”，而且对非银机构交叉金融业务要求“通道业务承压，业务回归本源”。
整体来看，2018年以来，银行委托贷款管理办法和金融机构资产管理业务指导意见的相继出台，银行对外放款尤其是表外、通道类的产品将马上面临大限，部分中小地产公司可能因收贷或已有贷款余额难以通过各种方式腾挪或存续面临倒下风险；本轮监管后，地产资管类融资产品将正式进入负增长，地产项目后续融资也将面临较大障碍；通道类业务将大量减少，信托贷款融资受阻；除此之外，地产私募基金融资亦将面临巨大的挑战，银行、券商、信托等渠道资金来源收缩后，房地产基金的后市存在不确定性；互联网金融平台、第三方理财、互联网网贷平台等爆雷不断，行业监管愈加严格，市场准入门槛进一步提升，互金渠道募资难度越来越大。
2018年房企融资市场之总结
2018年以来，房地产市场金融监管明显加强，银行信贷政策持续收紧，企业融资难度也逐渐升级，房企资金面压力不断加剧。事实上，房企融资难、融资贵已经贯穿2018年全年，房企对资金的渴求已经到达如饥似渴的地步。
根据恒大地产研究院不完全统计，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，全国各类房地产企业有息负债余额约19.2万亿元，其中规模从大到小依次是房地产开发贷款、委托贷款、信托融资、信用债券、并购贷款、海外融资和资产支持证券，余额分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。截至2018年底，根据公开市场披露信息估算，2018年下半年房企融资渠道仅增量规模就超过1万亿，也就是意味着全国各类房企有息负债已经超过20万亿。整体上，根据不完全统计，较2017年底，2018年全国房地产行业新增融资规模超过2.5万亿，全行业全口径融资成本也由2017年不到8%飙升至10%以上，如此艰难时局之下，由此可见房地产行业的吸金能力和房企广泛且强大的融资手段。2018年，在房企高达2.5万亿的增量融资规模中，银行贷款与信托融资分列第一、二位，两者合计依旧占据融资规模的半壁江山，而信用债券和资产支持证券等资本市场融资渠道规模已经开始杀出重围，稳居第三梯队，其他诸如房地产私募基金、房地产股权投资、海外股权融资和银团贷款、融资租赁、不良资产重组等融资渠道也占据一定份额。
2018年，对于大部分房企而言，融资市场以7月为分水岭。2018年上半年，相对而言，市场资金面宽松而且资金成本较为便宜，大部分房企采用银行和信托渠道融资；进入2018年三季度，银行对于房地产行业信贷规模不断收缩，同时信托公司对外发行信托产品募取资金愈发困难，因此上述渠道融资额度开始减少，也带来融资成本（利率）中枢进一步上移。2018年8月份开始，随着全国百座典型城市二手房平均价格开始见顶回落，房地产行业开始全面进入寒冬，新房销售严重不畅带来回款周期变长，进一步加剧房企现金流紧张，从而激发房企融资的迫切需求。
实际上，一旦某些头部房企出现流动性危机苗头并同时高成本通过债券、私募、信托、基金、股权出让等渠道融资，标志着市场风向开始转向，金融机构特别是银行、信托等国有控股金融机构出于风险控制的因素愈发谨慎，进一步加剧融资市场恐慌，如此恶性循环下，从而带来房企融资难度进一步升级，融资成本越来越高，导致不少房企甚至从财务机构、私募机构、民间贷款公司借取利息以日计收的高利贷过桥资金以缓解流动性危机。
总体上，不完全统计，2018年上半年TOP100房企（不含央企或者国企性质房企）融资年化综合成本约在8-9%，而2018年下半年则飙升至12%以上，部分房企甚至接近20%。
由此可见，虽然2018年房企融资市场大体基本上算是强差人意，但是部分房企已经融资手段是黔驴技穷，公司已经是强弩之末，债台垒筑。目前，在典型知名房企中，除去上市公司中弘股份爆雷外，其他大中型房企尚未出现公开违约事件，但是，从不完全公开信息、借贷成本、资产负债率等公开数据看，预计2019年TOP100房企中预计会有3-4家房企出公开市场部分违约，也不排除出现某家企业出现全面违约甚至破产。
2019年房企融资渠道之展望
市场虽然如此艰难，好在天无绝人之路，从房企融资市场的渠道衍变与发展趋势看，2019年以下几个方向还是有望延续与深挖。
首先，还是广大银行渠道，包括银行直接渠道信贷投放以及银行间接渠道资金流入。目前，我国金融机构资产规模约为360万亿元，而众多银行资产就高达260万亿，其占据中国金融市场超过70%的资产规模。银行依然是金融市场最大资金出借方，名副其实的大金主。无论股票、债券等资本市场，还是央行公开市场操作（OMO）、SLF、MLF、SLO、PSL、票据、同业存单等货币与银行间市场，加上最大的信贷市场，银行资金都是最主要来源，中国金融市场绝大部分资金都是通过上述通道进入实体企业的，因此房企想要获得资金，必须从银行渠道上下功夫。首先是正常的开发贷款、并购贷款渠道，加上银行承兑汇票；其次考虑银行渠道的供应链融资，包括商业保理、商业汇票、信用证、保函等供应链渠道融资；第三，争取银行渠道的债务融资工具与资产支持票据的承销与认购，以及券商、信托、保险等通道承销公司（企业）债券、资产证券化产品，银行机构的认购与销售；最后，与银行机构的股权合作，包括但不限于房地产私募基金、并购基金、股权投资基金，加上投资战略入股与海外上市的财务投资者。
其次，还是信托渠道。目前，在国内信托公司牌照是稀缺资源，同时绝大部分信托公司已经市场化，虽然房企未来债务偿还风险较大，但是信托公司从历史、战略与未来、利润等角度考虑，还是愿意继续加大对房地产公司贷款投放力度。信托公司除了选择交易对手、提升贷款利率、降低抵押比例、还款账户监管等常规风控手段外，还在实际进入公司董事会、参与实际资金投放决策、增强烂尾楼盘处置能力等方面下功夫，信托公司确实打算铤而走险，毕竟房地产贷款是一块垂涎三尺的大肥肉，人见人爱，谁都想吃，后续能够得偿所愿，就看各大信托公司造化。广大房企要抓住信托公司拓展业务的诉求与从业人员业绩考核的压力等心理特点，因地制宜，根据公司、区位、项目等情况灵活采取债权、债权+股权、明股实债、纯股权等融资方案，适当博弈策略与风控措施，从信托公司渠道获得稳定且价格合适的资金来源。
最后，还是延续资本市场融资渠道。2018年，证监会一度关闭房企发行公司债券融资渠道，但是“关闭一扇门同时又打开一扇窗”，允许房企发行公司债券以“借新还旧”，同时创设住房租赁、项目收益权、保障房等品种，2018年房企债券渠道融资规模（包括交易商协会渠道的债务融资工具、证监会渠道的公司债券、海外渠道的优先票据等）依然创下历史新高，同时房企发行有关资产证券化类产品更是创下历史天量，在此之下，国家发改委为了瓜分房企债券市场一杯羹，也于2018年12月份，对于符合条件的部分房企发行企业债券进行准入。可以看到是，2019年，房企通过发行债务融资工具、公司债券、企业债券等债券类与ABS、ABN等资产证券类产品渠道依然畅通，国家监管部门依然不会完全“一刀切”进行堵死，监管部门发展与健全资本市场的初心不变，房企仍然可以在上述渠道发力进行融资。
根据克尔瑞研究院有关数据，从2014年以来最近5年房地产行业趋势看，无论销售额还是土地储备，行业集中度不断提高，30强房企几乎占据销售市场半壁江山，同时2018年市场几乎一半土地供应量被10家房企获得，强者恒强的时代已经到来。从融资渠道上来看，“大鱼吃小鱼、小鱼吃虾”等行业整合已经拉开序幕，未来兼并重组带来的并购融资机会大大增加，不仅是银行、信托渠道的并购贷款，还有房地产私募基金、房地产股权投资基金以及信托、券商等渠道股权投资资金介入。
目前，房地产市场已经进入“存量时代”，围绕当前房地产二级市场对房企资产中缺乏流动性的不动产进行资产出表、资产优化、资产盘活等创新性融资提前“变现”是未来几年来房企着力发展的方向，通过成立资产管理公司、发起设立房地产基金、发行资产证券化类产品等等是大势所趋。从融资形式上看，房地产类股权基金、产业基金、并购基金、商业地产基金等形式私募地产基金越来越成为主流。同时，围绕房企购房销售尾款、物业费权益、商业地产租金收入、商业性物业性贷款、上下游供应链应收应付账款等进行ABS/ABN、类Reits、CMBS等资产证券化类产品将会大有作为。
近期房地产融资政策之回顾
每当岁末年初，我们往往可以监管层面、金融机构与上市房企等政策、制度与公告等发现端倪。
2018年11月，沪、深两大交易所加快审批节奏，相继放行诸多房企公司公司债申请，万科、保利地产等头部房企公司债井喷式密集发行，根据克尔瑞数据，11月份房企发债总量为546.5亿元，环比上涨99%，让人感觉似乎房企融资环境有所放松，除去境外债285.1亿元，其他境内公司债券不过261.4亿元，同时这些公司债仅仅为了缓解房企公司的流动性危机，只能用于借新还旧而已，对于缓解房企融资还是杯水车薪。
2018年12月12日，国家发改委在官网发布一则消息：支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知，符合条件的企业申报发行优质企业债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式，从发改委的发文范围来看，似乎将房地产行业也纳入其中，但是后面有关负责人则表示，国家发改委此次新规，实在执行国家对于地产行业的调控之下的规定，因此企业债券仅支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的政策性项目，并不支持商业地产项目。
2019年1月4日，央行宣布全面下调金融机构存款准备金率1个百分点，将净释放长期资金8000亿元左右，业界部分人士认为将有利于短期缓解房企资金压力，券商部分研究员认为将利好上市房企提升业绩，推荐部分上市房企公司股票，但是央行有关责任人表示一切降准只为支持实体经济发展，与房地产无关。
虽然自2018年12月份以来，菏泽、广州、深圳、珠海、青岛、海口等调控重点城市纷纷松绑有关限购政策，2018年12月中央政治局会议公报也没有提及没有提及坚决遏制房价上涨、继续坚持房地产调控等字眼，国家发改委也放松对房地产行业发行企业债券的限制，证监会也加快审批节奏相继放行诸多房企公司公司债申请，加上近期央行全面降准，确实给房地产行业的冬天带来希望之火，但是我们可以看到的是，中央关于“房住不炒”调控定位与初心不曾改变，在2018年12月24日住建部召开的全国住房和城乡建设会议上，住建部再次提出2019年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，2019年房地产市场整体蹒跚下行的趋势不会因此而改变，房企融资市场依旧还是从严。
2019年房企融资市场之前景
同时，近期虽然发布融资信息的房企不在少数，更有多家房企大额融资计划获批，房企融资似乎出现回暖迹象，但是实际情况并非如此。
数据显示，2018年12月，40家典型上市房企融资金额仅为181.52亿元，环比激减64.12%，创下2018年以来最大降幅，再创2017年以来单月融资新低。其中，公司债、信托贷款、银行贷款等融资方式额度均出现大幅下降，同时境外债券、股权、银团贷款等融资也出现回落。
我们可以看到的是，自1998年我国住房制度改革以来，商品房这个字眼首次进入人们视线，我们房地产市场进入长达20年的黄金时代，除去中间偶尔因为国际金融危机与经济下行等因素出现短暂性微微调整外，房价也几乎一路上行；2016年底党中央适时提出“房子是用来住的，而不是用来炒”的著名论断，随之而来全国范围出台诸多史无前例严厉地产行业调控政策，更是让行业加速出现拐点，而2018年8月与9月，全国百城二手房平均房价、房地产开发投资增速相继见顶回落，则直接宣示：中国内地房地产行业已经正式进入下行周期，无论政策层面对于房企融资渠道的重重防火墙限制，还是资金对于行业投资回报与风险的考量，市场资金进入房地产开发领域已经是难上加难，2019年房企资金面依然紧张。另一方面，根据恒大地产研究院不完全统计，2019年将是未来几年内房企偿债最高峰，待偿还各项有息债务高达史无前例的6.1万亿元。
后金融危机时代的十年，是房企高速发展黄金十年，成就房地产行业快速发展，但另一方面，也为房企粗犷发展所造成的产品同质化埋下伏笔，同质化产品所带来的规模化竞争成为今天房企负债高企的根源。在现行商业模式下，高负债导致高周转，而高周转进一步加剧高负债。对于房企来说，在房地产行业进入寒冬之际，房企整体融资环境十分严峻之时，偿债压力不断加大之刻，如何保持充足现金流成为关乎生死的关键之战，不仅要广泛运用各种融资渠道，更要加速销售回款节奏，对于房企而言，所谓转型不仅仅是拓宽融资渠道，寻找更低廉和长期的资金，同时要通过股权合作、股权转让、小股东操盘、代建、品牌输出等模式变革自身商业模式，以更开阔思路地实施可持续性发展战略。
展望2019年，房地产行业融资预计还是保持紧缩态势，房企融资整体还是难度继续增大，规模继续缩减，不过随着国内宏观经济进一步下行触底，不排除国家有关部门也许选择性放开房企融资门槛，但是2019年房企融资依然不易，且行且珍惜。
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