新年伊始，纷纷回顾、盘点与展望。
这段时间，楼市的信息很多，有调控松绑的，也有政策反转的，如文件一日游的湖南衡阳，刚打响
“取消限价第一枪”。
却又紧急“反悔”；又一消息传来，青岛高新区暂停执行商品房公证摇号售房规则；杭州新年首拍楼面价破3万，市场传回暖等等，各种新闻不断。
那么，2019年的楼市，究竟何去何从？房价还会上涨吗？
2019年，供求格局将发生变化。
盘点2018，各地土拍金额、商品房成交量不少城市创新高。与此同时，百强房企12月单月销售同比增速，从去年7月份近60%的同比增幅大幅回落至21%左右。
另一方面，在2016年以来“去库存”政策刺激下，商品住宅近三年来成交规模巨大，集中释放了购房需求，甚至提前透支了购买能力和购买需求。
此消彼长，一方面土地供应增加，另一方面销售增速下滑，未来去化周期拉长，高库存又将袭来。
个人以为，2019年的房地产走势，即便政策松动，在市场自身规律下，楼市也到了调整盘整的时期。
2019年，调控政策将松动。
2018年12月19日至21日的中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
2019年，楼市调控将有所松动，具体表现为“因城施策，一城一策”。
未来的政策变化，对自住需求会有所支持，如首套利率下降至基准或以下。
如，摇号报名的人数趋少，经常出现无需摇号，甚至“0摇号”，那摇号规则的调整，也是自热而然的事。
再如限价，个别板块、楼盘价格有降价的态势，又何须限价呢？
随行就市，或许很能反映客户的需求。
至于限购，一些三四线城市若有此政策，则在2019年取消限购是大概率。而对一二线城市而言，还未到取消的阶段，除非市场行情艰难。
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2019年，分化、调整是主旋律那么，2019年房价会上涨吗？
我的答案是：会涨。
但，也会跌。
2017年是普涨，2018年是限涨，2019年是有涨有跌。
不同城市，不同的经济、人口、供求关系，出现分化，是常态；不同板块，不同的配套、产业、供求关系，也会出现分化。
分化，不是一边倒，而是有涨又跌有盘整。
刚刚，杭州，一个叫“国开东方凤凰台”的新盘亮相，地处老余杭板块，预售审批价达到3万左右的小高层精装价格。这个价格，四个月前，比这个楼盘更核心地带的西房·余杭公馆，高层精装价格还不到两万。
所以，涨价了吗？涨了。
接下来，就得看它的市场表现了。
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