射向“房租税”的箭

“房租收入要收税了？”

“租客索要身份信息，要不要给他？”

最近几天，群里充斥着这样的的讨论，就连本术也收到来自房客索身份证号的微信。

房东信息被房客上交后，到底会不会被征收房租税。

对于这点，媒体们采访各地税务部门给出的答案是“尚未接到通知”。

然而大批房东们已经“草木皆兵”了。

有的拒给信息，有的要涨房租，有的甚至想毁约。

这件事究竟会怎样发展？预言未来的关键，在于抓住事物的核心。

（一）

有人说，房租抵扣个税这件事的关键，在于目前要求的材料，仍然只是“租房合同”，而不是“租金发票”。

只要不以票控税，房东不向租客开具发票，“房租税”的这块蛋糕，税务部门暂时还是很难动的。

这种看法“见山是山”了。

注意，从这次个税改革方案开始酝酿时，改革的核心思路就是改变过去以单位代扣代缴的方式，逐渐向通过抵扣、自我申报的方向转变。

原因在于，过去的个税应税额主要是工资，而如今越来越多的人，特别是一线城市居民大多在外有兼职的非工资收入。

广告公司经理接私活做PPT、券商经济学家私下收出场费、英语老师在外开补习班，在过去单位代扣缴情况下，这些额外的个人收入是很难实现征管的，房租收入显然也包含其中。

这次税改，让我们的个税体系开始向美国人学习，走个人申报的路线。让纳税人主动去申缴个税，别等到被税务查出逃漏行为时，在去承担巨额罚款或牢狱之灾。

去年金锁、闹太套等一系列娱乐圈知名人士遭遇的查税，就是个税改革行动的先声；这种趋势还将带来更加喜（shi）闻（fen）乐（ke）见（pa）的影响，考虑到本号生存，这里不深度展开，只能告诉你帝都某走穴学者，在发表不当言论后兴高采烈的补税3万元。

当房客将房东信息上交后，税务部门显然有条件来对你的个税进行抽查，就算税务部门“尚未接到通知”，就算没有施行“以票控税”，这笔房租税的主动权都被交了出去。

拿租金抵扣个税，就能够摸清房租市场，确定应税范围，税务们最终拿到房租税这块蛋糕自然如探囊取物一般。

（二）

有的土豪房东说我不怕。因为目前的名义房租税率不高。

按规定来说，出租租房需要交纳增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加和房产税；但客观存在的征管难题，不得不让税务部门按5%的综合税率征收；而在现实中，更鲜少有房东会真的被衙门磨刀霍霍。

房租的5%，对于有些土豪来说的确不算什么。

这里再重复一次，这次税改的核心就是要将非工资收入并入个税的征收范围。

试想一下，假如将房租收入和工资收入统一并入进行个税申报，房东需要交纳的个税比例还是租金的5%吗？

在个税累进递增的情况下，这种想象过于美好了。某房东开店的月经营所得9万元，房租租金收入6万，那么其房租部分的个税适用税率将是20%，是此前的4倍。

以上还只是个税，未来房租税中的增值税等更多税种是否也将一并征收，也将成为悬在房东头顶的达摩克利斯之剑。

这是因为，在脱离以票控税的基础上，先行抵扣的结果，很可能带来大量个税抵扣的套利空间。

要知道，房租抵扣的上限是1500元/月，比房贷利息能够抵扣的1000元/月上限还多了500元。

举个例子，本术和隔壁老王各有一套自住房，我们大可以虚构合同，假装租了对方的房子，再拿着合同和双方信息去申报个税抵扣，在缺少以票控税这个环节时，税务部门恐怕难以查清这种操作。

而一旦以票控税，更多的房租税负也将出现。

土豪房东听到流泪了吗？如此一来，可能都用不着征房产税了。

（三）

别怀疑了，射向房租税蛋糕的弓箭正在上弦。

还有房东认为，可以通过涨房租，将税负成本转嫁给租客，这种说法显然更多凭主观感觉，而非是经济学的演绎结论。

经济学第一讲就会告诉你，价格是由供需，而非成本决定的。

撒哈拉中的小二楼，并不会因建耗巨大而卖出个好价格，奢侈品牌更不会因为物料成本的降价而肆意降低产品毛利率。

更别谈所谓的刚性需求，可以认为“居者有其所”“回老家过年”的需求弹性很低，但租不起房回老家、买不到车票在外过年的人比比皆是。

赋税的确会让房东成本上升，但除非绝大多数房东因为这一原因拒绝出租，否则并不会对供需带来任何改变。

不过，我们可以脑洞再大一些来假设下一步。

一旦房租税发展到征缴阶段，房东们可能会去集体投奔一类组织，去年此时，整个网络对他们的抨击达到了高峰。

那就是长租公寓，最典型的就是自如。

个税抵扣政策实施后，自如很快发了通知，但给出的出租方信息并非房东本人，而是自如的运营公司，法人没有抵扣个税的需求，因此也无需将房东信息报给税务系统。

这里补充个小插曲，本术之前一直好奇自如支付给房东的租金是如何入账的，因为房东不缴税，自然没法自如开发票。

直到拿到一本自如的合同，才明白了其中的幻术。

自如与房东、房客签订的是一个三方合同，并非简单的“房东将房子租给自如，自如再租给租客”的二房东模式，而是自如作为受托人来管理不动产，同时按固定比例向租赁双方受管理费。

因为自如和房东签合同时要锁期、锁价，装修承诺免租期。因此除了表面上透明的管理费，自如也会从中赚取你看不见的租金差价和免租期收益，当然，这部分收益也会被统到管理费科目中去，所以严格讲，自如并不是一个经营性房屋出租企业，而是一个不动产资产管理公司。

回到正题，征税启动后，房东们投靠的自如真的就是避风港了吗。

天下哪有这种好事，自如模式一旦做大，例如占到主流城市房租市场的30%以上，更大的可能是像你单位一样，成为房租税的代扣代缴方，主动帮助税务部门缴纳房租税。

当然，自如为了扩大管理规模，不排除会通过房租税补贴的方式来吸引房源，当品牌长租公寓比例上升，散客直租比例下降后，租房市场也将进一步向机构化的方向整合。

至于未来的房租是涨还是跌？

这个地方风险太高，子不语怪力乱神。