12月房地产数据点评：销售继续回落，开发投资增速放缓

销售累计增速继续回落，单月成交有所回升

2018年1-12月全国商品房销售面积创历史新高17.17亿平米，同比增长1.30%，增速环比回落0.1个百分点，其中12月单月同比增速为0.92%，增幅较上月回升5.99个百分点，继9月连续三个月出现单月负增长之后，单月增速重回正增长。销售额方面，1-12月全国商品房销售额15.00万亿元，同比增长12.20%，增速环比增长0.1个百分点；价格方面，1-12月全国商品房销售均价同比增长10.70%，增幅环比扩大0.09个百分点，主要由于一二线占比提升所致。

分区域结构来看，东部1-12月商品房销量同比增速为-5.00%，降幅环比收窄0.13个百分点；中部地区1-12月同比增速6.82%，增速较上月下降1.08个百分点；西部地区1-12月同比增速较上个月扩大0.37个百分点至6.92%；东北1-12月降幅较上月扩大0.02个百分点至-4.43%。而从我们跟踪的重点城市高频数据来看，一线4城、二线13城、三线19城新房住宅1-12月成交同比增速分别为-2.8%、18.6%、-1.47%，一线环比降幅收窄2.5个百分点，二线增速环比扩大0.2个百分点，三线降幅环比扩大0.17个百分点。去化率方面，中指监测的10个重点城市11月、12月开盘平均去化率分别为67.0%、65.8%，显示重点城市热度继续回落。

综上所述，今年四季度成交如期下行，但随着12月地方放松政策频现，资金面改善，12月单月成交有所回暖，我们预计2019年城市间分化将继续增加，整体来看一二线有企稳态势，三四线因棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，维持目前的量价水平面临一定的压力。

全国土地成交累计增速继续收窄，单月土地购置出现反弹

2018年1-12月全国房企土地购置面积2.91亿平米，同比增长14.20%，增速环比收窄0.1个百分点，其中12月单月同比增速为13.92%，增幅环比扩大5.8个百分点；1-12月土地成交价款1.61万亿元，同比增长18.00%，增速环比收窄2.2百分点。全国土地成交与百城走势均有所下滑，1-12月百城土地成交建面、成交价款同比增速为9.40%、-2.1%，增速环比分别回落5.4、5.9个百分点；12月百城宅地成交溢价率环比收窄0.63个百分点至6.94%。

2018年7、8月全国土地成交与重点百城背离的主要原因或是低能级的四五线城市土地市场仍较火热，而9月全国与百城数据走势趋同，表明低能级城市土地市场降温，进入四季度以来，10月、11月全国与百城的增速均出现单月增速下滑的趋势，而12月全国土地成交单月增速回升至13.92%。我们认为：一方面是在低库存的情况下，房企年末加大推盘，后续进行补库存所致；另一方面，地价款项的支付普遍采取分期付款等形式，因此土地成交价款存在一定滞后性。我们认为在2019年销售下行压力下，反弹或提前结束。

资金端环比回落，按揭利率或已见顶

2018年1-12月房企到位资金16.60万亿元，同比增长6.40%，增速环比下降1.2个百分点，其中国内贷款增速降幅扩大1.18个百分点，自筹资金增速环比下降0.3个百分点，定金及预收款增速环比回落1.92个百分点，个人按揭贷款继续改善，增速降幅环比收窄0.05个百分点。利率方面，根据融360数据，12月全国首套房贷利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，较11月的5.71%下降0.03个百分点，环比11月降幅0.53%，同比去年12月的5.38%，上升0.3个百分点，增幅收窄0.95个百分点。如我们先前的预期，按揭利率目前或大概率见顶回落。

新开工累计增速小幅回升、开发投资增速放缓

2018年1-12月全国新开工面积20.93亿平米，同比增长17.20%，增速环比扩大0.4个百分点，12月单月同比增速较上月收窄1.22个百分点至20.46%。我们认为2018年自下半年以来，随着对全国尤其是三四线成交预期的逐步转淡，越来越多的房企选择加速推盘去化，从而加快了近期行业开工的节奏，短期存在一定的赶工现象，但随着后续成交的逐步下行，2019年新开工预计将继续回落。

投资方面，2018年1-12月全国房地产开发投资12.03万亿元，同比增长9.50%，增速较上个月收窄0.2个百分点，其中12月单月增速为8.17%，环比收窄1.14个百分点。分结构来看，1-11月土地投资同比增速为60.51%，增幅环比收窄2.92个百分点，随着土地市场降温，我们认为12月土地投资将延续下行趋势；1-11月建安投资同比增速为-3.69%，降幅环比收窄0.29个百分点，而随着12月行业资金面的进一步好转，我们认为建安投资有望迎来反弹，为四季度开发投资韧性提供一定支撑。

风险提示事件：资金面加速恶化、成交加速下行等