最近房地产市场似乎变化挺多，说点自己乱七八糟的感受和思考，算是对最近想法的一个小记录。
房地产是个有意思的市场，首先供应比较刚性，缺乏调节的空间，我们国家看似地产商百花齐放，竞争激烈，但是上游是土地专卖，在人多地少政策基调不变的前提下，实际上供应很难增加。当然发达资本主义国家也没好到那里去，民主制度中每块土地整理都涉及大量协调工作，比我们只难不易。
需求更有意思，过去我们就以为住宅就是居住用的，但这种供应有先天局限的大宗消费品天生就有金融属性，买房买在低点和高点相比，往往相差的是一个普通人一辈子的奋斗，所以需求有明显的提前或者延迟的弹性，这种弹性+供应刚性，形成了很强的可投资性，于是投资性购房需求也产生了，这个需求波动大，难预测。
比较刚性的缺乏调节的供应+投资属性泛滥导致的投资需求波动带来的是房地产明显的周期，我们也做过一张示意图详细说这个周期。
周期是因为人们趋利避害的群体行为带来的，其实挺难避免。
最近投资界大牛霍华德马克斯出版了新书，书名就叫《周期》，英文是mastering the market cycle，这书我买了很久了，一直都没读完，但有时候觉得看见封面周期两个字就够了，这是投资行当的核心。
回顾过去十几年的地产市场，大家诟病的都是房价上涨太快，但是总体看，这是个坏制度吗？
看看各个城市的高楼大厦，遍布神州大地的高速公路，高速铁路。我记得很小的时候看到宣传是希望大家省吃俭用搞储蓄，省吃俭用买国库券，说支援国家建设。
现在这种提法越来越少，但是高楼大厦越来越多。这不得不说都是房地产行业发展的功劳。
解决财税困境是目前这套房地产制度的核心。
回到1998年，情况完全不是现在这样，经济不景气，出口下滑迅速，再靠政府财政投基建？赤字靠通胀消化？换了你是总理会怎样做？对政府而言，增收减支是必选动作，看看美国经验，我们政府能够甩出去的支出可能包括教育、医疗、住房等，这些对政府是包袱，对社会是商机。
选这三个行业开始产业化，最后只有住房产业化最成功。这三项产业化有段时间被大家叫三座大山，但实际上痛苦的程度不同，天价教育费很快就涉及阶层公平问题，大学学费涨了两三年就被叫停上涨了。天价医疗费被发现问题更大，穷人看不起病，中产因病致穷，医保覆盖越多亏空越多，实际上医改也不成功。
只有住房改革，房价一路虽然一路扶摇直上，一路骂声不绝，仍然很多人依靠住房发家，形成了庞大的稳定的中产阶层，居住问题也没有更恶化。
一个人省吃俭用付月供，实际上在宏观上起到了过去一个人省吃俭用买国债，搞储蓄一样的作用。
住房产业化成功的原因，一是可以用杠杆，最大限度的撬动了整个宏观经济的发展，让行业发展的收益全民普惠享受；二是因为解决了供应积极性问题，住宅实际建设量大，房屋上涨预期强，房租上涨幅度慢，居住问题实际被租房解决，也没有引起那么大的关于居住问题的民怨。
而且，住房产业化改革也并不是一蹴而就。实际上1998年就开始实施房改，大家不再依靠分房解决居住问题，但是市场并没有立刻爆发，由于供应端土地和开发能力仍然集中在各地低效的地方国企手中，需求端和供给端严重不匹配。
直到2003年，全国经营性土地采用招拍挂出让方式，把重要的生产资料土地从按权按关系分配变成按钱分配，土地出让金收入统一了政府和开发商利益，在资本市场助力下，大地产商开始全国扩张，供需匹配后，市场才正式爆发。
庆幸我工作后见证了中国地产的黄金十五年。
思考长效机制，到底什么是长效机制？是对已经形成的地产规则推倒重建吗？推倒重建的必要性是什么？
我理解重构规则其实是有两个前提，一是弥补过去缺陷，二是不能影响原先地产在财税的作用。
过去要弥补的缺陷是什么？
首先肯定是对保障房的思考欠妥，保障谁？怎么保障？都缺乏系统的设计。所以看到各地的政策，要么干脆丝毫不考虑住房保障，要么就一切泛保障化。
例如全面限价+摇号抽签买房。
对保障体系保障的是居住权还是财产权也很模糊。
例如做出正常商品房也必须五年销售这种对商品房保障化限制的政策。这些问题在新的长效机制体系里可能都需要重新好好思考。
过去十几年实际上对于居住保障主要靠租房市场，房价高，但其实租金相较起来很低，有赖于房价普遍上涨的预期，业主对于租金一直都预期不高，租金上涨幅度远远小于房价上涨的幅度。
但是未来如果房价不涨了，租金反而会因为大家没有房屋升值预期而提升，可能出现在提倡租购并举的时代，租金反而越来越贵的现象。
新的长效机制着重思考的问题，更应该是如何继续发挥房地产在财税中的功能，过去的问题是财税问题得到解决的同时，地产商拿到太多钱，普通小业主拿到太多钱了。（这个认识角度当然不对，但实际上根据我们的历史情况看，我们对于国富民富的统一性认识有待讨论。历史上我们很少出现国富同时民富的状况，大部分情况是国强民穷，有时候国弱民穷，宋朝是民富国弱，可能最理想是国富且民过得去而已。所以不能对这个政策预期过高）
从财税角度看，过去模式下的增量获取越来越困难，房价不停涨下去，要么继续全民投资房产的热潮，最后资产泡沫收场，或者形成只有一小部分富人可以买房，房价地价上去了，总体市场却很小，财税池子变小了。
如果这个模式一定要改变。似乎房产税是长效机制的核心。
租购并举的提法很好，但是租赁用地的供方是谁？什么机制促进租赁方提供租赁住宅？怎样吸引社会资本进入长回报周期的租赁市场？从这个角度看，目前上海的通过限制地价，出让只租不售的低地价租赁用地的办法不好，实际上是需要政府补贴的。北京的集体用地入市的方案似乎补贴少点，也只是略好。
如果未来租赁用地如果不能解决如何给财税贡献，而是需要财税持续补贴的话，这个机制显然就不够长效。或许资本端放开REITs市场，让机构资金进入是可行方案。
从解决问题，充盈财税两个角度出发，现在提到的长效机制相较于运转多年销售为主，土地专卖的原来精细的制度还都很粗糙，现在就轻言长效机制落地显然太早，大家实质上还过着在原有机制下，面多了加水，水多了加面的短期调控日子。
未来的长效机制，可能包括了需求端稳定的较大数额的房产税，也包括REITs的落地实施，多元土地供给体制的建立，有限但有效的低收入者住房保障体系等等。
从前面的分析看，房产税的实际推行是个重大标志，房产税不实际落地，长效机制很难建立。
但是把现有这个略打补丁就能运转良好的机制踢开，换一个理论上未必更好，实际上又很毛糙，还可能引起社会重大反弹的新机制。换谁决策，可能都是慎重的再等等。
未来几年要推行的因城施策政策，本质上是对原有机制打更精细化补丁。在旧机制框架内看看哪里过高就紧紧，哪里还有余量就放松放松。
未来怎么发展就又回到了关注周期如何变化。
18年中去上海请教中原刘渊市场问题时，他告诉我关注下新开工面积，看完果然如此，从新开工投资看，历来的周期都是持续下滑四个季度才会反弹，而且政府对于下滑容忍度越来越高。这次也会如此吗？
年后突然很多人和我说地产市场回暖了，但却不知道是实质放松还是情绪放松。
情绪放松的证据很多，一是媒体渲染了宏观放松的必要性，渲染了即将放松的气氛。
感觉天下苦调控久矣，都在渴求放松。我觉得这个和一线城市过去调控严苛，很多消费者受误伤，一线又是媒体优势区域有关，这些媒体从业人员心态能理解。
二是股市大涨，似乎坐实放水传闻，大家情绪又高涨起来。看房子和股票的历史关系，房子比股票坚挺很多，形成了股票涨房子一定涨，房子涨股票未必涨的优势地位。
大家情绪目前受股市感染，对房子也起了信心。
第三是似乎很多地方开始放松政策，但仔细分析，似乎都是非核心因素放松多，核心的限贷限购似乎还都没有开始放松。
我觉得还是要分清楚是情绪放松还是实质放松，要么就是我们相信经济下滑的程度比数字看起来还糟糕，宏观上可能迫切需要地产重启拉动经济，那么这样可能很快就有实质性的放松手段；要么就警惕过度乐观，警惕二次探底风险。
还是关注实质放松的信号，例如有真实需求的城市信贷乘数的放松，重点城市限购政策的放松，这些指标确认了再投资不晚。
过去几年大家都拿了些高价地，此时不着急抢地王，等趋势确认了再加仓其实不迟。人都会受情绪影响，但投资还是要思考风险管理风险，晚抄底只会赚的少，发生二次探底现金流断裂会死人，做一个左侧还是右侧交易的投资人，是意愿和风险承受能力综合的结果。
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