我国房地产税进程动态跟踪报告
◆历程：十年路径曲折，启动一审是关键节点
谈及房产税，其推进过程路径曲折，屡有反复。纵览2011年以来“房产税”和“房地产税”百度搜索指数，十九大之后，公众关注度明显提升，2017年12月人民日报撰文谈及房产税推进三原则，创造了指数历史高点；2018年1月不动产统一登记制度全面落地；2018年9月房地产税法被列入了“条件比较成熟、任期内拟提请审议”的一类立法项目；2019年3月12日，第十三届人大提出尽快将房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国人大常委会审议的时间安排。财政部专家贾康称“一审”将成破局性关键节点。
◆方式: 法律框架下的因城施策，预计地方保有一定的自住选择权
现行制度：
沿用1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》，对个人所有非营业用的房产实行免税政策。2018年，全国房产税收入0.29万亿，占全国公共财政收入的1.58%。
沪渝试点：
2011年起上海、重庆开启人住房房产税试点。截至2018年底，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为3.01%、2.97%。从商品住宅成交来看，上海、重庆相比于全国一、二线均未走出独立行情，房产税试点对两地商品住宅成交影响较小。
未来方向：
现有经验表明，上海、重庆房产税试点征收力度可能偏小。未来“因城施策”理念有望融入房产税推进过程，对开征时间、税率、免征等条款，预计地方政府在大的法律框架内将保有一定的自主选择权。
◆意义：平抑投机，调整税制，长效机制抓手
“房住不炒”写入十九大报告，提出加快完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，房产税对打击投机炒房，促进市场平稳发展具有重要意义；存量房时代来临，卖地收入对地方债务的覆盖程度越来越低且不可持续，地方政府需要摆脱土地出让金依赖，扩大税基，转向长久税收；房产税将调节社会收入差距，提高直接税比重，降低间接税比例，提振基本消费水平，与我国促消费的大方向高度吻合；最后房产税将改变当前房地产行业“重开发重交易轻保有”的税收政策，重新调整建设、交易、保有环节税赋比例，减少建设和流通环节税负对房价上涨的推动作用。
◆投资建议
人民币汇率坚挺吸引外资增持，宏观流动性边际宽松降低利率水平，存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制，综合以上三大理由，我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街；H股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。
◆风险分析
国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期。
————— 正文 —————
1、历程：十年路径曲折，启动一审是关键节点
◆十年之路：路径曲折，屡有反复
以“房产税”和“房地产税”为关键字，回顾2011年以来的百度搜索指数，我们发现搜索热度经久不衰，且近三年来话题热度升温明显。
十九大之前，“房产税”热度提升的时间为每年的2-3月和7-8月。我们认为和每年定期的“两会”和“半年经济工作会议”等政府定期会议有关。
十九大之后，房产税公众关注度明显提升。2017年12月，人民日报撰文谈及房产税推进三原则，创造了关注度和搜索指数的历史高点，随后2018年两会期间再次引发巨大关注。2019年3月，全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书表示，要确保房地产税等如期完成，搜索指数随之迅速提升。
◆当前推进仍存困难，启动一审是关键节点
根据财政部前部长肖捷《加快建立现代财政制度》（2017.12.20），应按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照
评估值
征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。
对比2018年3月和2019年3月两次全国人大的口径变化，我们发现区别不大。这从侧面说明了房产税落地和推进仍存较多困难，财政部专家贾康称“提请初次审议”将会是破局性的关键节点。
在现有的环境框架下，房产税开征需满足两大主要前提条件：一是在立法程序上获得通过；二是建立覆盖全国的不动产信息联网登记和房价的动态评估体系。
在2018年1月召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长姜大明郑重表示，不动产统一登记制度已全面落地，实现了“四统一”，取得了决定性进展。2017年起，房地产评估师的人员通过人数大幅增加，每年达到2万人以上。
◆立法程序进度安排
2017年3月，十二届全国人大五次会议首场发布会上，新闻发言人傅莹表示，本届人大常委会把制定房地产税列入了五年立法规划。
2018年9月，十三届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被列入了“条件比较成熟、任期内拟提请审议”的一类立法项目之中，即房地产税法将在本届全国人大常委会任期内，即2018年3月至2023年3月间提请审议。
2019年3月8日，全国人民代表大会常务委员会委员长栗战书表示，集中力量落实好党中央确定的重大立法事项，包括审议民法典，制定刑法修正案(十一)、基本医疗卫生与健康促进法、房地产税法、出口管制法、社区矫正法、军民融合发展法、退役军人保障法、政务处分法、修改证券法、现役军官法、兵役法、人民武装警察法、全国人民代表大会组织法、全国人民代表大会议事规则，生物安全法、长江保护法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。
2019年3月12日，《第十三届全国人民代表大会财政经济委员会关于2018年中央和地方预算执行情况与2019年中央和地方预算草案的审查结果报告》指出，尽快提出将房地产税法和税收征收管理法（修改）等提请全国人大常委会审议的时间安排，按时提交审议，确保完成党中央确定的2020年实现税收法定的任务。
2、方式:法律框架下的因城施策，地方选择权
◆现行房产税制度：个人所有非营业用的房产免征
我国1984年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，对以下五类房产可免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产；（5）经财政部批准免税的其他房产。
我国现行的工商业经营用房房产税分为从价计征和从租计征。
从价计征：按照房产余值征税的，称为从价计征。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。
从租计征：按照房产租金收入计征的，称为从租计征。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
现行税率：从价计征1.2%，从租计征12%（个人出租用于居住的，税率4%）。按房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。
2018年，全国房产税收入0.29万亿，全国公共财政收入18.34万亿。房产税占财政收入比例较小，约为1.58%。
◆房产税试点效果：对成交影响不明显
2011 年，上海和重庆率先试点进行个人住房房产税改革，开始对个人住房征收房产税。
从财政收入来看，上海、重庆房产税收入占财政收入比重均不高。2011年，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为2.15%、1.40%，截至2018年底，上海、重庆房产税收入占财政收入分别为3.01%、2.97%。
从对商品房市场的影响来看，上海、重庆的商品住宅成交价格和成交面积相比于全国一、二线城市的整体水平均未走出独立行情，房产税试点对两地商品住宅成交影响较小。
◆国际比较经验梳理
从国外多个国家和地区房产税的实施情况来看，房产税对当地房价走势和成交变化的影响不明显。
公开数据显示，近三十年英国住房价格上涨近4倍，美国住房价格上涨2.5倍左右，且已超过次贷危机前的房价水准。日本在上世纪70年代开征物业税，80年代对土地短期交易开征资本利得税。但其国内房价泡沫依旧急剧扩大，直至引发90年代的泡沫破裂。
香港针对物业征收“差饷”、“地租”和“物业税”。2010年为抑制房价上涨，香港政府还针对非港居民推出“买家印花税”（15%）。即使期间印花税一度调高至16%，购房者热情依旧。根据港府差饷署历年统计数据，2003-2016年全港私人住宅价格涨幅近4倍。
3、意义：平抑投机，调整税制，长效机制抓手
◆增加持有成本，平抑投机氛围
近年“限价+摇号”政策组合下，一二手倒挂曾形成巨大的套利空间，万人参与摇号，投机套利氛围浓厚。
房住不炒写进十九大报告，政府通过多种途径、运用多种手段打击投机炒房。对于持有多套的投机炒房客，在收紧资金严查消费贷的同时开征房产税，将快速打破其持房信心，大幅增加持有成本，迫使其降价出售，缩窄套利空间，平抑投机氛围。
3月9日，中国银保监会副主席王兆星在人民大会堂表示，加强对投机性房地产贷款的严格控制，对完全是投资炒房的按揭贷款要有效控制。
◆调整税收结构，缩减间接税比例，促消费
目前我国税收中大部分是流转课税，按所得课税和财产课税的比重低。由于我国贫富分化加剧，高收入者有消费能力但边际消费不足，低收入有消费欲望而消费能力不足，导致社会整体消费不振。
我国间接税占比过重（近70%），转嫁到最终消费品价格中，增加了以基本消费为主的低收入人群的税负。我国税制改革的方向是逐渐提高直接税比重，如资产税、财产税、收入税等，其中最主要的就是房地产税。开征房产税将调节社会收入差距，降低流转税比例，提振基本消费水平，与我国促消费的大方向高度吻合。
◆房住不炒的抓手，长效机制的重要组成
房产税是长效机制的重要组成部分，当前我国楼市调控正处于长效机制完善落地的关键过渡期。由于过于依赖使用行政手段压制短期需求，过去数轮调控并未解决供需根本矛盾，一旦政策放松则需求和价格出现反弹。2017年起，我国开始大力推动长效机制建立。
◆存量房时代来临，逐步转向保有环节税
土地出让金对地方政府债务的覆盖度急剧下降。2012-2018年，地方政府债务年均增长47%，土地出让金年均增长16%，土地出让金对地方政府债务的覆盖度由2012年的104%下降至2018年的25%。
自2013年以来，上海市财政收入中，土地成交总价占比趋势性下降，房产税收入占比趋势性上升。2018年，上海市房产税收入214亿，成交土地总价1909亿，财政收入7108亿，房产税收入占成交土地总价比例已超过11%。
事实上，当前上海的房产税征收力度仍较小（2011之前存量免征，首套免征，人均60平米抵扣，税率千分之4到6）。随着上海步入存量房时代，预计土地出让金收入将持续减少，房产税收入持续上升。上海正在逐步摆脱土地出让金依赖，转向持有环节征税，建立起稳定可靠可持续的税源。
2019年3月，《政府工作报告》指出，全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元，这会给各级财政带来很大压力，为支持企业减负，各级政府要过紧日子，想方设法筹集资金。3月14日，人大财经委副主任尹中卿表示，从长远来说房地产税是要建立一个稳定的制度，公平、可节约资源、给地方政府提供公共服务的一个稳定收入来源。
另一方面，目前随着一线城市和部分强二线城市房地产市场已开始步入存量房时代，土地出让金亦随之减少。以房产税为代表的保有环节的税收终将替代开发建设环节的税收与土地出让金，成为未来政府财政主要收入的重要组成部分。
◆降低房地产开发和交易环节税负
房地产税是非常复杂的税收体系，涉及十多个税种，涵盖了开发建设、房产交易、持有保有三大环节。目前我国房地产税负体现结构“重增量轻存量、重建设交易轻保有”的状态，且行业整体税负偏重。这些开发和交易环节的表高税负最终都传导到了房价上。
2017《中国税务年鉴》数据显示：国税、地税两级分税种分产业收入情况中，房地产行业地税和国税总额约1.47万亿；而保有环节的城镇土地使用税和房产税两项合计占房地产行业税收总额不到700亿，比重仅为4.77%。
房地产税开征后，对房地产建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，减少建设和流通环节税负，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件，同时降低该部分税收对房价的推动作用。
综上，“房住不炒”写进十九大报告，政府加快完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，房产税的推出对打击投机炒房、促进市场平稳发展具有重要意义；其次，存量房时代来临，卖地收入难以继续覆盖地方债务支出，地方政府需要摆脱土地出让金依赖，扩大税基，转向长久税收；最后，开征房产税有助于完善我国税收体系。整体上看，房产税将降低间接税比例，提振基本消费水平；对于房地产行业，房产税将促进房地产税收体系改革，降低开发和交易环节税负，从而降低高房价的推动因素。
我国房产税的历程称得上“路径曲折”，但未来开征应是“目标明确”；预计后续“因城施策”将持续融入房产税推进过程。
从完善地方税收体系的角度，房产税作为地方税种，预计地方政府后续对开征时间、税率、免征等条款，在大的法律框架范围内将保有一定的自主选择权。如在开征时间上，各地政府会充分考虑房产税对本区域房地产市场和预期的影响，从“稳房价”、“稳预期”的角度出发，合理选择出台时机；在开征范围上，由于涉及利益众多，预计循序渐进和逐步扩围将成为选择。
4、投资建议
房地产税会影响价格，但并非是价格的决定因素。
整体上看，目前我国还处在城镇化的进程中，大都市圈发展如火如荼，在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，在旺盛需求和住房供给不足的矛盾下，房产税可能会被转嫁给需求方,甚至存在推高房价和房租的可能性；而对于部分房价严重脱离居民支付能力，投机获利盘巨大，前期炒作氛围浓郁的三四线城市，如若房产税开征会增加持有房屋成本，使投资者加速抛售房产，改善性和投资性需求弱化，房价存在下降压力，故此需谨慎对待。
近期，人民币汇率坚挺吸引外资增持国内核心城市的存量经营性物业，宏观流动性边际宽松降低利率水平，存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制，我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街；H股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。
5、风险分析
国内宏观经济增长放缓，影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还；房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期。
评论 (0)