三巨头之碧桂园先发。
去年此时，是碧桂园的高光时刻。1年之后，发生了很多故事，都值得细读。
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看了业绩会，个人关注的是两点。一是企业的历史增长呈现出的特征，二是投资城市的判断（映射出持续增长的能力），归总是来探讨企业的业务模式。
首先说，碧桂园2018年的财报是非常出彩的——比如91%的回款率、持净借贷比低于50%，全年股息率也干到了4%，很厉害了。很多数据媒体都已经报道了，不再赘述。
对去年销售额的统计，碧桂园第一次由之前的全口径改为权益口径——5018.8亿，同增31.25%。但是通过反推，大致可以测算出来，2018年碧桂园的全口径销售额大约在7300亿左右，同增约32.5%。即是说，2018年，碧桂园依然是行业老大——同期，万科、恒大全口径销售额分别为6069.8亿、5513.4亿。
但我们比较的重点是，历史增长的特征。所谓欲戴王冠必承其重，既然是第一，就免不了被拿来和曾经的一哥万科比，两大巨头的C位轮转，能看出很多东西。
2013年至2018年，碧桂园全口径销售额和增幅如下：2013，1082亿，120%。
2014，1309亿，21%。
2015，1402亿，7%。
2016，3088亿，120%。
2017，5508亿，78%。
2018（推算），约7300亿，约32.5%。
同期，万科如下：2013年，1709.4亿元 21%2014年，2151.3亿元，25.9%2015年，2614.7 亿元，20.7%2016年，3647.7亿元，39.5%2017年，5299亿，45.3%。
2018年（初步统计），6069.5亿元，14.54%。
6年时间，碧桂园从1000亿干到7000亿以上，7倍，万科则从1700亿干到6000亿以上，4倍。前者增长动能更为迅猛，绝对反超，一跃而霸。回顾这个过程，万科在2012年之后立足于白银时代集中精力进行转型探索，碧桂园则卯足劲在住宅开发上猛烈扩张，可谓是“赚尽大周期”，漂亮至极，而万科管理层则持续面临是否误判大周期的质问。
另一点特征，万科的经营的确是非常稳健，碧桂园则呈现出明显的周期性波动。6年里，万科基本都保持在20%以上的增长（再向前追溯，也是如此），稳健增长做得非常好，抗周期特性鲜明。碧桂园的经营业绩则剧烈波动，两个年份大升120%，差的时候也低到7%。业绩的波动性背后，映射出显著的行业周期性——最差的年份2014-2015年，高库存周期，最好的年份2016-2017年，去库存与小城市PSL周期。这里可能还说明一点，相对于中大城市，小城市的房地产市场对政策调控的敏感性更大。
这个是我认为碧桂园需要重视之所在，在企业的快速增长期，波动大正常，但盘子大了之后，投资者可能更加重视稳健性。2018年发生在碧桂园身上的事件，侧面也映射出过分提速的恶果。
如何降低不可控的政策，对企业经营业绩的影响，以及适度降速、提升风控，将是这家巨头未来几年的头等大事。
第三点是，万科用80个城市卖了6000亿，碧桂园干到了7000亿，用了200多个城市——至2018年12月底，碧桂园业务遍布内地31个省（自治区、直辖市）、269个地级市、1156个县（镇、区），是行业内布局最广泛的房企。这意味着碧桂园的城市扩张边界差不多到顶，未来要依靠深挖所在城市的市占率来提升效益，颗粒度要做到更细才行。从这一点看，2019年开始，可能会是一个新变化：万科在即售住宅开发业务上，有充分迹象显示会重新变得更加进取。而碧桂园则同样有充分迹象显示，要在规模与规模不经济之间会做出调整。也许到明年这个时候来比较，会非常有意思。
以上是关于碧桂园包含2018年在内的历史增长呈现出的特征，下面来看杨老板在业绩会上的一段话，非常有趣。
原话如下：“我自己长远看好三四五线城市。现在农民工的收入上涨两三千块钱。但是一二线城市房价上万元，购房是比较困难的。中国的未来是农民工的房子在哪里，是不是生活更好一些，会不会移到县城小镇上，我觉得目前县城五六千块钱的房价他消费得起，我是看好的。”这段话之所以重要，因为直接触及的碧桂园现下最基本的生意模式，也直接触及到二级市场对企业的估值。
从年报及公开信息看，2018年，碧桂园销售额中，按项目所在地分，位于一二线和位于三四线销售金额比例为36∶64——显示销售额的主力供应来自小城市。而截至2018年底，碧桂园在内地已签约或已摘牌的权益土地储备达到约2.4亿平方米，目标一二线城市与目标三四线城市的地块按金额划分的比例为40∶60——显示未来销售额的主力供应将继续来自小城市（一二线比重微升）。
这里要解释一点的是，有媒体认为，碧桂园2018年的土储是负增长，应该是错的。因为和销售额一样，2018年的土地储备统计口径是权益口径，而2017年底碧桂园达到2.8亿平米的土储，是全口径。如果按可比口径计，土储肯定还是增长的。
上面这段话，我认为值得探讨一二。
转换一下这段话，他谈的问题其实是：中国的农民工未来会住在哪里——是住在“（离家较近的）县城小镇上”，还是“大都市圈周边的卫星城”。杨老板觉得，农民工未来会住在小城镇里，因为那里的房价低（代表居住低成本）。
我认为这里也许存在一个线性的误区，从统计数据上来看是不正确的。2016年4月国家发改委在一次新闻发布会上发布了《国家新型城镇化报告》，这份报告显示：“中国农民工流向，10%左右是在几大直辖市，真正在县城以下的小城镇的比例不到10%，在地级市以上的比例是70%多”。
也就是说，每年1000多万农民工进城，主要都杀向了地级市。
“居住成本高”会成为阻碍农民工涌向超大城市的重要原因，但“房价低”显然没有成为农民工涌向小城市的重要考量，就业机会与下一代的受教育机会才是。大量的证据都在证明一个显而易见的事实：未来人口流向都市圈+大城市（人口500万+）——不一定是那种超大城市、特大城市——的趋势，只会加强而不会削弱。
基于这样的逻辑，“长远看好三四五线城市”的观点，能不能成立，可能在市场中会存在较大的分歧。
当然，有人会反问，如果不看好，那为什么碧桂园过去靠这样的战略会成功？这个原因是复杂的，的确要很大程度上归功于杨国强的眼光独到——别人都不去小城市，他去，获得了独占的市场份额。
除此之外，我认为重要的原因是：两种需求。过往小城市较多的处在扩张期，当地存在着居住改善的需求，以及，返乡置业的需求。
但我们考察的是其持续性，而不沉浸在路径依赖里。从很多城市的表现来看，除非在都市圈内的“卫星城”，大量的小城市是可以观察到这样的特征的：新增需求更新缓慢。俗称就是“割韭菜”的市场，一个大盘横扫一个县。
有时候，政策面的刺激扩张，的确会带来小城市房地产的繁荣——比如PSL，但是基本盘就是基本盘，如果在地城市人口不增长甚或负增长，那这个投资就可能是一次性的。如果企业主要依赖政策面的变化来获得增长，那么，就很难摆脱前述所讲的“业绩周期性波动”的怪圈。
这一点其实在开发商界内也是共识的：很多小城市的中心位置是有开发前途的，但机会很少，可能只有一次，持续的开发前景并不具备。有的开发商是在一定程度上学了碧桂园的模式的，但如果你花点时间考察——比如在河北、东北、山东的一些小城市，就能发现，他们会在大中城市进行可持续的投资，但是在小城市，基本上都是搞一个大项目，搞完闪人。
在未来一定时间内，不少小城市可能还有一些真实的居住需求没有被满足——比如没有更好的产品出现的城市，返乡置业特别旺盛的城市。这意味着，碧桂园的小城市策略在一段时间内依然有效。但是，你要是说“从长远看”，答案可能是否定的。从碧桂园自身的行动来看，也已经慢慢在集中都市圈的投资了——业绩会上强调在大湾区的货值，可视一证。
基于以上，我对这家巨头未来策略的判断，如同上述：碧桂园在小城市的扩张边界已到，以及出于对抗业绩的周期性波动，未来的新增投资会流向大中城市。
这一点是否应验，我们可以来观察管理层后续的动作，口号是响亮的，但身体才是诚实的。
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