一个没有明显上涨预期的“回暖”，只是情绪的波动而已。
2019年，春节后第一个交易月，各地放松动作加上成交上升，不少人喊出“回暖”口号，买房人又要焦虑了。楼市出现“回暖”信号了吗？我们不妨对比之前三次楼市上涨的信号来判断一下。
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最近，如是金融研究院发布一个调研，分析了十年间楼市上涨的启动信号，非常有趣，我们来简单回顾一下：
第一次楼市上涨：2008年-2009年
起因：美国次贷危机引发的全球金融危机
政策信号：
1、货币宽松：央行共降准4次，降息5次，首套房利率下限调整为基准利率的7 折；
2、降首付：最低首付款比例调整为20%；
3、降税费：普宅契税下调至1%，免征印花税、土地增值税，营业税由满五唯一改为满二唯一。
效果：从2008年6月开始，房价环比下跌6个月后开始上涨，房价累计上涨17.5%。
第二次楼市上涨：2011年-2013年
起因：欧债危机，经济增速破8政策信号：
1、央行降准2次，降息2次；
2、北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放
宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴，甚至放松限购
等。
效果：价反应的时间更长，宽松10个月后，70个大中城市商品住宅价格指数环比才开始转正，房价累计上涨11.8%。
第三次楼市上涨：2014年-2016年这一次是全面宽松，能用的招基本都用了。
起因：经济增速破7
政策信号：
1、货币宽松：2014-2016年共降息6次、降准6次，一年期贷款基准利率从6.00%降至4.35%，大型金融机构存款准备金率从20%降至16%；
2、放松信贷限贷：认贷不认房、公积金首套、二套房首付20%，贷款利率下限打7折，信贷政策达到史上最宽松；
3、税收优惠：下调非一线城市房地产交易环节契税、营业税，首套房契税由3%降至1.5%，二套房契税由3%降至1%；
4、放松限购：2014年41个城市全部取消限购。
效果：这一轮宽松的见效时滞更加突出。地方调控政策并未直接刺激市场回暖，于是政策不断加码，首付比例接连下降，房价11个月见效，一举开启史上最长楼市上涨周期，连续涨了45个月，累计涨幅高达36.9%。
总结一下：
1、刺激原因：经济下滑，一次是增速破8，一次是增速破7；
2、上涨信号：需要明显的货币和信贷宽松，不但要降准起码还要降息，而且必须可以流向楼市，并且同时放松限购限贷；
3、放松路径：农村包围城市，先是3线城市放松试探风声，然后北上广和二线城市跟进；
4、刺激效果：效果越来越差，时滞越来越长，2015年那次不得不连续加码政策才把楼市刺激起来。
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目前政策信号如何呢？
1、经济压力：2018年经济增速6.5%，2019年有机构预测，中国面临“保6“压力，从这点来看，
保经济是需要的，不过应该还不至于推楼市，从年初政策看来是要靠”新基建“来保增长；
2、货币宽松：2019年首次全面降准，还没有降息，不过预计年内会降息一次；
3、限购限贷：没有放松，个别城市通过“人才引进”变相突破限购，不过人数有限；
4、利率和税费：贷款利率在下调，房产交易税费也有降低。
就目前的政策信号来看，和之前三次根本就没有可比性。
货币宽松规定是给中小实体放水的，旧有的通道不通，以前还会通过表外继续流到房产，这次很明确不得进入房产，而且通过股市打通给实体放水的通道。
限购限贷是底线，之前都是通过三线城市放松来试探风声，不过这次菏泽刚一冒头就被叫停了，可见限购限贷是红线，不能越过。
利率和税费：目前下调的房贷利率普遍是0.5%，房产交易税也有下调，不过力度比起之前还是不大，可以当作是给房贷者减负，然后给刚需边际利好，本意就不是刺激楼市。
当然，可以当作轻微的利好。
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所以，综上所述能不能算是楼市开始回暖上涨的信号呢？
我觉得还为时过早，至少还要在等一段时间再看，”金三银四“之后还有”金九银十“，看看是稳还是涨。
当然，各地楼市的情况是不一样的，在一些季节因素和情绪躁动之下，会有短期波动，
但是要看到目前还没有任何重要的政策信号显示楼市要大幅上涨，货币、信贷、限购都没有信号，一切都在“稳”的区间里波动。
一个没有明显上涨预期的“回暖”，算什么回暖呢？只是情绪的波动而已。
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