维持增持评级。
万科作为国内住宅开发龙头，产品溢价能力及适应市场的能力较强，住宅开发体外业务的估值也将逐渐体现；下调公司2019/2020/2021年EPS至3.91/4.64/5.66元（19/20年分别下降0.67/1.39），同比增长28%/19%/22%，下调目标价至43.01元，对应2019年11xPE。
保持市场敬畏，努力寻求新增长极。
公司一直在寻求新增长极，从规模上相对较大的是商业地产板块和物流地产板块。同时，采用基金的投融管退模式，而非简单的管模式，在商业模式理解上和普通商业地产和物流地产并非相同。原有地产开发业务方面，继续保持平稳，拿地强度略有下降，拿地面积（4681.4万方）和销售面积（4,037万方）基本匹配，没有额外新增大量土储，因此财务报表中存货周转率继续下降（从30%下降到28%）。
短期盈利能力和现金流匹配，不额外追求扩大表内资产负债表。公司继续保持远领先于行业的ROIC（7.66%），同时维持正经营性现金流量，时间长达10年，且在近年大幅为正。公司突出基本盘，将保持好的利润表和现金流量表，因此短期之内对表内资产负债表的追求下降，考虑到公司的新增业务，表外扩张将继续高增长。
储备货值丰富，多头并进。开发业务在建及规划中土储总建面14,949万方（+13%），商业管理面积（在管超1300万方）、物流地产（971万方），储备及待结算资源丰富，多项业务未来将释放协同效应。
风险提示：市场景气度进一步下行
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