最近，各大上市公司都在发布财报，其中房地产企业的业绩尤其亮眼，即使在去年楼市遇冷的情况下，几家大房企都取得了很高的增长，真是应了万科董事长郁亮的话，“我们都觉得需要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验告诉我们，我们没有可能找到这样的行业。”
支撑郁亮说这话的，是实打实的利润，万科2018年实现营业收入2977亿元，归属于上市公司股东的净利润338亿元，同比分别增长22.6%和20.4%，一天一个亿的小目标就这么轻松实现了。
碧桂园成绩更好，2018年营业收入约为3790.8亿，同比增长67.1%。全年净利润485.4亿元，同比增长68.8%。虽然碧桂园去年一整年都在高周转高负债的风波中，但依然没影响它的成绩。
这两大房企巨头去年的业绩都不错，但有个很有意思的地方，万科和碧桂园对于未来房地产的判断却有着很大的差别。
从财报的数据上看，万科70%的销售额都来自一二线，而碧桂园恰恰相反，64%的销售额来自三四五线。
万科集中精力放在一二线，碧桂园长远看好三四五线，一个向东，一个往西，它们作为两家房地产巨头，对于风向的判断一定是有标志性意义的，那到底是谁在说实话，谁在忽悠呢？
万科：看好城市化新阶段——都市圈化
万科郁亮认为，城市化的进程已经逐渐进入下半场，从向大都市集中逐渐演变为都市圈。
据相关机构推算，到2030年，将会有2亿新增城镇人口，而这其中的80%将分布在全国19个都市圈。
因此，万科的发展将配合国家战略，进一步向核心都市圈聚焦，提出了“收敛聚焦、巩固提升基本盘”的目标。
碧桂园：未来大家肯定向城镇发展的，看好三四五线城市
碧桂园依然坚定三四五线城市，在项目地域市场覆盖方面，碧桂园已经覆盖了内地31个省/自治区/直辖市，269个地级市、1156个县/镇区。
对此，杨国强给出的理由是，随着农民工工资的上升，他们产生了居住改善的需求。他们不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，最大可能会在有学校和医疗等基本配套、房价在1万元/平方米以下的城镇居住。“我是看好三四五线城市，对我们公司的前景也是充满信心。”
从两大房企的基本面看，万科更注重一二线核心圈，碧桂园更倾向三四五线城镇化，两个方向。
不过还是有共识的，那就是房价的白银时代已经到来，比起黄金时代，房子的生意已经没有那么好做了，虽然2018年看似业绩很好，但我们都知道，房地产企业实行的都是预售制度，从销售到回款、交付需要一定的时间周期，因此在财报上会有滞后性。
说白了，去年房企的业绩，反映的未必是2018年的真实情况，而是2017年甚至更早的数据，所以看着很亮眼，但不一定明年的数据还会飘红。
而且，对于未来的房价，大家都知道一定会受制于老龄化加剧、出生人口锐减、全国住房开始过剩这三重因素。
仅仅从出生人口的角度计算：
80后人口约有2.3亿，
90后人口1.7亿，
00后人口1.4亿，
10后的数据还没有统计，假设生育率为1.34，既2个人生育4/3个孩子，我们就可以大概计算出约等于1.3亿，加上既往补偿性生育为1.4亿。
以此类推，20后约为1亿，30后约为900万，40后约为870万，50后约为630万，60后约为590万。
仅仅50年之后，每十年的出生人口就只剩这些了，而且根据发达国家的经验，生育观念至少需要两代人以上才可能发生变化，因此，未来几十年应该是不会出现人口暴涨的可能了。
那么50年后，几百万出生人口还怎么够房地产分？
所以，万科和碧桂园不管是集中一二线还是布局三四五线，转型都是迟早的事，不要看它们说什么，要看它们在做什么。
反正50年后，房地产不会再有一二或者三四线的主次战场之分，只有撑到重建人口生育环境，人口复苏的到来，才会是最后的赢家。
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