下一轮的城市战役，将在都市圈打响！
鸡鸣香浪醉金陵，万朵樱花放画屏。
花季的南京，也是个适合老友相聚的地方。上周末，三鱼就去一趟南京，和许久未见的南京本地哥们聚了一次。
按理说我这哥们作为一个带“京”的土著，怎么着也是手握七八套的拆迁主，
快乐收租，笑看人生，
毕竟是房产的最大受益者。
没想到聊到南京楼市的时候竟然满肚子的埋怨。
01
“我们以前老南京人，是瞧不上河西的”
外地的朋友可能对本地人瞧不上河西，很不可思议。但在南京土著内部这样的鄙视链根深蒂固。
因为那边以前不仅是农村，坟地，还是块地势低洼的涝地，雨势一大，就用来排洪的那种，比上海的“下只角”有过之，而无不及。
记得小时候来南京走的是老下关车站，一出站，往南就是茫茫荒芜。
所以，哥们那七八套，河西自然一套都没有。
然而，时过境迁，现实啪啪打脸，07年河西的房价还8000出头，还排在当年的白下和下关之后，18年已经是南京房价的天花板。
接着，他又是说道，“江宁那乡下，放以前，来一趟我们鼓楼，都叫进城，现在房价都快赶上主城区了。”
“但是到底还算个江南吧，有个大学城，开发也有些年头了”。听到这话，我悄末着抿了一小口干红，
估摸着这哥们，江宁又踏空了。
“江宁如果是乡下，那么江北就是农村。”
“但万万没想到，以前最便宜的江北，房价都快齐平江宁，直追主城，搞得我城区里面几套房子，和快和没涨价差不多。”
说到底，还是觉得江北房价，看起来拧巴。
得，闻名不如行动，江北走一遭吧。
02
2015年6月27日，南京江北新区正式成立，成为国家第十三个国家级新区。
这也是南京乃至整个江苏的第一个国家级新区--江北新区由浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道构成，总面积2451平方千米，占南京市域面积的37%。
而就在成立的第二天，几乎所有投资客就带着现金去江北抢房，房号甚至炒到了50万！因为除了国家新区的利好，那时江北实在太便宜了，三鱼尤记那时桥北威尼斯水城，1万出头的样子，江南一套房能买三套。
一晃三年过去，那江北现在怎么样了？
其实江北作为一个整体板块，也是有分化的。
最西，浦口老城区板块，也是浦口区政府所在地，浦口各种教育，规划资源最好的板块，3万均价，表明这里的老资格。
选这里，说不上有多对，但容错率是最高的。
巧合的是，往东走不远，与南京房价天花板河西，隔江相望，是未来的江北核心区，地铁10号线对接，
这里也是江北房价的天花板，接近3万的均价媲美江南城区。
同样呼应以CBD制霸南京河西的，还未来的江北核心区CBD，正如火如荼的开展，江北最富有想象力的土地。
接着，在江北，如果板块游游离的像零散的珍珠，那么有一条极其重要的主干道，叫江北大道快速路，像一根线，自西向东，将这些珍珠串联在一起。
向东走，来到地铁S8的起点，泰山新村站，也是著名的长江大桥的桥北，而商业和产业成了点睛之处。
这里的巨无霸，弘阳为了操盘这边天量楼盘，也造出了一个55万方超大体量的弘阳广场，拿下江北商业的标杆，
还有生产我们引以为豪的高铁，中国中车，也落位在此。
值得一提，3号线也改变桥北布局的力量，地铁沿线的明发，威尼斯，天润城等，配合优质中学，价格也已达到2万3,4了。
但总的来说，打量桥北，基本上写满了性价比三个字。
桥北，乘上南京第一条通向安徽的地铁S8，一路向东，便是六合。
这个距主城区，不算近也不算远，02年就撤县并区的板块，配套早已自成体系。而1万3，4的均价，也是南京刚需的一大主阵地。
但六合房价升值幅度，其实还跑输江北大盘的，至少二手房是这样的。刚需的挤出效应，和六合发展中，土地的留白，这里有着南京不多见的大量新房供应，相当程度挤压了二手房溢价空间。
换句话说，投资这里，要看到更长远。现阶段，地铁S8的沿线，是个不错的参照。
03
而这次市调中，随处可见的，建设中的地铁，遍地开花的工地，拥堵的过江通道，都在证明江北的活力。
应该说，短短三年，江北新区的推进，虽然没有想象中的快，但也算有条不紊。
可这并不足以解释江北房价的“高潮”。而江北房价，有他独特三大动因。
南京独特扩张格局，是首席推手。
外界眼中的南京，龙盘虎踞，气势不凡，而背后的南京，是一个“依璧雕凿”，不，被长江和群山切割城市，
没有了苏南太湖平原一马平川，想学习上海那样，用环线往外摊大饼模式，还是有难度的。
来到南京，你问南京人，他会告诉你奥体在哪，仙林在哪，马群在哪，但南京的一二三环，或者内环，外环在哪，南京人会蒙圈的。
南京，从来就不是个环线框架城市，伴随者南京的城市扩张，行政的力量介入非常深。
直接体现，就是各种新城出现。实际上，自从河西奥体建设进入尾声以后，南京就开始了四处开花的局面。
鼓楼滨江（老下关）的旧城改造，江宁的二次发育，河西南（江心洲）的崛起，燕子矶的重生，江北新区的美梦，南京南站的大商办，溧水高淳的记忆等等。
更直白点，就是南京引以为傲，超越深圳，在二线城市中“怪物级”的地铁里程。
可如果留心看，会发现，南京地铁的布局上，几乎没有营造任何环线，而是放射卫星式的。
再结合，南京的结构，“一主城三副城八新城”，三副城是江北、东山和仙林，八新城是桥林、板桥、龙潭、永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口。
当我们将这个结构与南京地铁的布局结合起来看的时候，南京地铁的布局几乎完美贴合这样一种城市骨架结构。
这还不算完，南京大约相当程度借鉴了香港地铁盈利的原理。
你会发现南京地铁向外辐射的里程特别长，而在这个过程中，原本的市郊荒地变成了市区建成区，这些地本来不值钱的，但通了地铁后这些地就变得炙手可热。
政府因此获得了大量土地出让金，又能进步加速配套跟进，形成快速循环。
这时你会发现，南京开始没有什么重点，也没有什么可以绝对领军。整个城市房价，在这样一种有意识的操盘中，被慢慢熨平，甚至在马群，也有楼盘能卖到接近夫子庙周边的价格。
而江北，大概就是这样的南京新城模式，极大的收益者。
04
同样，这样的地铁布局，也暗含南京的野心。
众所周知，下一轮的城市战争，将在都市圈打响。
城市轨道交通的建设，对于所经之处的城市化推进无疑具有决定性意义。而南京，应该是国内最愿意用轨交去强化这种都市圈联系城市。
虽然总被戏称“徽京”，但往往让人容易忽略其都市圈的能级，不算小。
周围80公里半径内有扬州市区、镇江市区、马鞍山市区、滁州市区、芜湖市区，以及县级市的句容市区、仪征市区、天长市区，而这些地区，无论人口还是GDP，都近乎南京市区的一倍。
在南京的建成区铺满与副城、新城之间的空间后，众多的S线，将沿着城市轨道交通线和周边城市的建成区相对延伸，
南京的地铁体系将生长出一个数个邻近城市建成区一体化的超大城市圈，这才是南京都市圈一体化的真谛。
而江北新区，要承接安徽和苏北的枢纽节点的赋能。因此，需要南京北站，需要南京第二机场。
就我自己的肉身感受来说，在这路上碰上安徽人或者其他外地人的概率，很高。而外来人口不断导入，又是区域房价支撑的正向机制。
05
当然，一个区域要发展，或多或少，还是要点运气的。
其实江北新区作为第13个国家新区，含金量未必那么足。
但对于政策利好不多的南京，是久旱逢甘霖，江北新区2400公里的留白，富有巨大想象力。
理解这点，黄奇帆在3万字的报告中还谈到过一个经典案例，南京政府通过优惠政策引入一个一年几百亿芯片产值的企业，投资总额达到80美元，台积电。
台积电，未来就将注入江北新区。我那哥们工作的通讯央企，也将搬迁至江北，即便他很不情愿。
可更重要的是，虽然城市发展战术上散开，不过南京战略上渐渐明晰。在2017年8月，南京十三五规划出中，说道“江北新区建设将被摆在南京改革发展战略全局的突出位置，推动城市建设由跨江发展全面转向拥江发展。”
拥江发展，有着两翼丰满，才是真正配的上“京”的格局。当一个城市知道自己去哪，便没有什么能够阻挡他的步伐，特别是南京这样的。
06
市调结束后，我给哥们发了这么一条微信。
“区域或许还有偏见，江北或许看着堵心，但，我好像看见南京的某种未来。”
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