too simple，sometimes naive!
1交易所问：1、年报显示，2018年公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，占归母净利润的26.78%。请公司补充披露：（1）结合投资性房地产的区域分布特征，以及2018年房地产价格和土地价格的变化趋势，说明投资性房地产公允价值大幅增长的合理性；（2）公司利润快速增长是否具有可持续性，并充分提示风险。
模拟信评问：你们2018年利润里面有四分之一是评估出来的，而且比去年高了2倍？
模拟企业答：这个你不能这么比，基数不一样了。不是说老的物业2018年涨了很多，而是2018年的投资性房地产新建了不少，和建造成本比，公允价值肯定溢价很多。投资性房地产现在有400多亿了，上年同期才200多亿。回头让那谁提供给你们个明细看看，你们就清楚了。这个事项是审计里面的关键审计事项，普华还单独列示在审计报告首页了，你们去看一下。
2交易所问：年报显示，2018年7月，公司通过协议约定方式，将持股49.51%的青岛卓越新城置业有限公司和持股50.50%的义乌吾悦房地产发展有限公司纳入合并报表范围。通过收购许昌市昱恒房地产开发有限公司（以下简称许昌昱恒）1%股权和进行协议约定的方式，将持股32.38%的许昌昱恒纳入合并报表范围。同时合营企业转子公司带来了6.77亿元投资收益，占公司2018年归母净利润的6.45%。请公司进一步补充披露：（1）上述协议的具体内容、是否有经营管理决策方面的约定、是否存在期限约定或相关违约条款；（2）上述协议约定和少量股权变动能否保证公司对子公司实现控制；（3）是否存在通过收购少量股权或签署相关协议，变更子公司会计核算方法以调节利润的情形。
模拟信评问：去年你们新增合并了一些以前不合并的公司，对收入和利润帮助都挺大的？
模拟企业答：这不是行业惯例吗？从现实操作层面上，合作开发的项目一般都是先参股，晚点我们再控股，的确是慢慢控制的，到了实际控制阶段审计才会同意合并报表。再说了，这些合作开发项目就是我们早年的土地储备啊，我们投入人力物力，难道不应该给我们报表做贡献吗？你们说是不是。
3交易所问：年报显示，公司有多家持股比例超过50%的合（联）营企业未被纳入合并报表。请公司补充披露：（1）列示持股比例超过50%的合（联）营企业的资产、负债以及盈利情况；（2）逐一说明未将持股比例超过50%的合（联）营公司纳入合并报表范围的依据；（3）上述处理有无调节利润的考虑。
模拟信评问：那为啥有些持股比例超过50%的项目公司不合并呢？是不是他们亏损还是负债太高并进来不好看？
模拟企业答：合并谁不合并谁不是看持股比例这么简单的，这个也是普华单独列示的关键审计事项，报表附注后面都写清楚子公司、合营和联营的分类及原因了，你们回头看一下，我们就不在这里讨论了。
4交易所问：公司利息支出的资本化占比较高。年报显示，公司2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%；资本化利息支出金额分别占总利息支出和归母净利润的94.58%和84.36%，相较2017年的77.45%和27.75%有较大幅度上涨。请公司补充披露：（1）资本化利息支出的会计处理依据；（2）相关会计处理与以前年度相比有无重大变化，如有，请说明具体原因。
模拟信评问：你们2018年利息资本化了很多，同比多了4倍？
模拟企业答：首先我们有息负债从400亿增加到近800亿，新增的部分基本都投入到项目里面了，这部分资本化利息增加了不到一倍，大概18亿；然后有50来亿就是销售折扣，这部分以前都不算进来的，也不知道新准则为啥这么弄，预收账款（现在叫合同负债）与存货都多了50多亿，不影响利润的。如果不是准则变更，只是多了不到一倍。
5交易所问：年报显示，公司有合计448.68亿元的多笔其他应收款，其中应收苏州聿盛房地产开发有限公司等欠款方的其他应收款账龄超过一年，而坏账准备计提比例分别为0.1%或1%，计提比例明显偏低。请公司补充披露：（1）相关坏账准备计提比例的确定依据；（2）结合其他可比公司情况及公司实际特征，说明坏账准备计提是否充分。
模拟信评问：你们其他应收款规模很大，坏账计提比例很低，有没有问题？
模拟企业答：有啥问题？我们不是贸易企业，也不是施工企业，更不是做金融的，这些钱不是借给别人用的。你可以把这部分理解为存货，都是我们投在项目上的钱，有些是借给非合并范围的项目公司开发用的，有些是付给合作方的诚意金订金股权收购款之类，最终都会变成我们的房产项目对外销售，这些不是“账”而是“房”，你说有没有问题？
6交易所问：新会计准则对公司2018年年报财务报表相关科目影响较大，其中，影响公司营业收入和归母净利润分别为34.20亿元和6.62亿元。请公司详细说明在新会计准则下，收入确认政策、确认时点和确认依据相较往年有何具体调整，并量化分析相关影响。
模拟信评问：新会计准则对你们收入和利润影响好像不小？
模拟企业答：其实影响很小，只影响了6%。（谁让我规模大呢？哈哈）
7交易所问：截至2018年底，公司应付间接控股股东新城发展控股有限公司及其子公司的计息款项为22.22亿元，利率水平为8%，高于贷款基准利率，且高于公司2018年度6.47%的平均融资成本。请公司补充披露：（1）关联方借款所履行的决策程序和相关信息披露义务情况；（2）关联方借款利率高于平均融资成本的原因，是否存在侵害公司利益的行为；（3）公司在账面货币资金余额454.09亿元的情况下，从间接控股股东及其子公司借款融资的必要性。
模拟信评问：你们问老板和关联公司借了20多个亿，利率8%，是不是有点贵？
模拟企业答：如果我没记错的话，去年8月我们交易所发的私募债18新控01利率是7.97%，非标成本就更高了，还要抵押担保受托支付项目封闭等等，你们要觉得8%的利率有吸引力，我给你们单独发一期无抵押无担保产品，也给你们8%，回头把关联借款都给还了，阿行啊。
8交易所问：公司其他应付款金额较大且增长较快。年报显示，2018年公司其他应付款479.22亿元，同比增长33.50%。其中应付关联方款项和应付少数股东款项占比较大。请公司补充说明：（1）公司存在大额其他应付款的原因和主要业务背景，是否存在商业实质；（2）公司控股股东与少数股东间是否存在关联关系。
模拟信评问：你们其他应付款很大很大？
模拟企业答：地产行业都是这样的。非合并范围的项目公司现金流为正以后资金统一归集回来就会形成其他应付，还有我们项目结束以后要给合作方分而还没有分的那些也在这个里面，看着金额大，其实比例不算高的，你们做做同行比较看看。
9交易所问：公司其他应收款同样金额较大且增长较快。年报显示，2018年公司其他应收款453.26亿元，同比增长58.93%，其中应收关联方款项、应收少数股东款项和应收房产合作方款项占比较大。请公司补充披露：（1）上述其他应收款的形成原因、时间；（2）开展业务合作时，是否存在其他约定使得公司对其他股东方形成拆借义务；（3）公司与上述各交易对方的关联关系情况；（4）上述应收款项多为无担保、不计息、无固定还款期限的账款，请说明其账龄分布以及是否存在回收风险，有无足额计提坏账准备；（5）公司对联营企业、合营企业形成其他应收款时，是否与相关企业的其他股东存在关联关系，其他股东是否按照持股比例共同提供资金支持，是否存在资金占用情形。
同问题5，略10 交易所问：年报披露，公司预付款项为146.34亿元，前五名预付款项余额合计44.34亿元，占比30.30%。请公司补充披露：（1）前五大预付款项的交易对方、交易背景；（2）预付对象与公司是否存在关联关系。
模拟信评问：你们预付款也不小？
模拟企业答：和其他应收款实质是一样的，就是我们的项目储备，我也不是学会计的，搞不清怎么分类的。
11交易所问：公司经营活动和投资活动的实质都为进行房地产开发业务。综合考虑公司经营活动和投资活动现金流量净额之和发现，2016年、2017年和2018年皆为负，分别为-6.10亿元、-102.41亿元和-161.96亿元。请公司补充披露：（1）公司各细分房地产开发业务的现金流情况；（2）经营活动和投资活动现金流紧张的主要原因；（3）是否对公司生产经营存在影响；（4）公司后续拟采取的应对措施。
模拟信评问：你们连续三年经营+投资现金流都为负了，是不是资金很紧张了？今后怎么办呢？
模拟企业答：不想说你们是书呆子，但你们的确有点机械。这三年是我们大发展的时期，信贷和资本市场也给力，三年融资了几百亿，这钱肯定不能放在账上，都用于买地和开发了，当然经营+投资现金流为负了，这个是经营成果，怎么说是资金紧张了？今后当然要继续发展了，我发展的越好，你们越愿意借我钱，我筹资流入越多，经营和投资流出当然也越多了。
12 交易所问：年报显示，公司2018年末货币资金454.09亿元，同比增长106.90%，其中银行存款占比88.10%；同时，公司长期借款和短期借款合计259.39亿元。请公司进一步补充披露：（1）货币资金使用的受限情况；（2）在以银行存款为主体的货币资金大幅增长的背景下，公司利息收入由2017年的1.54亿元增长至2018年的1.87亿元，增幅仅为21.43%的原因；（3）按照货币资金期末余额和利息收入数据估算，相关利率水平仅为0.47%，请说明低利率水平的合理性，并列示公司2018年度货币资金的月均余额；（4）请结合公司经营模式，说明货币资金余额较高的同时，存在较多有息借款的合理性。
模拟信评问：我们比较怕大存大贷的公司，生怕货币资金造假，或者被质押之类，你们能解释一下吗？
模拟企业答：一般年底的时候我们回流资金也比较多，包括销售回款以及从一些非并表子公司归集的资金，对应的科目其实就是其他应付款那些，不是对应贷款的，货币资金也在很多主体里面，受限比例也就百分之十几吧，审计都查过的，放心好了。
13 交易所问：公司2018年实现营业收入541.33亿元，同比增长33.58%。归母净利润104.91亿元，同比增长74.02%；同时公司2018年末存货为1455.73亿元，同比增长90.59%。请公司补充披露：（1）房地产开发业务去化情况和存货情况的区域分布特征；（2）结合行业可比公司情况和房地产政策，说明房地产业务收入的确认时点、确认依据、快速增长的原因以及是否具有可持续性。
模拟信评问：你们收入增长好像没有存货增长的快，未来去化情况预期如何？
模拟企业答：T年拿地，T+1年销售，T+2年确认为收入和利润；那么在快速扩张期，收入都是两年前决定的，肯定报表结算跟不上项目投入的增长了，房地产开发就是这么个跨期交易，不是贸易企业一手买来就一手卖掉的。我们项目质量都不错的，下午带你们去看看项目现场，让你们更有信心。
14交易所问：年报显示，公司物业出租及管理业务紧密依托吾悦广场实现发展，2017年、2018年其营业收入分别同比增长131.05%和117.24%，但毛利率分别下降10.20和1.74个百分点。公司的吾悦广场业务以重资产运营模式为主，但有数家采取轻资产方式运营。请公司补充披露：（1）公司商业地产中选择不同运营模式的原因和考量；（2）物业出租及管理业务毛利率下行的原因，是否受吾悦广场城市布局特征的影响。
模拟信评问：你们商业地产业务运营情况如何？我看收入在增长，毛利在下降。还有些地产你们好像不打算持有了，是怎么考虑的？
模拟企业答：商业地产的榜样万达都开始轻资产战略了，我们学先进。这部分收入占比很小的，你们别太在意了。
15交易所问：公司2018年账龄为两年的应收惠州中奕房地产开发有限公司14.80亿元其他应收关联方款项，未在2017年的其他应收款中列示。请公司补充披露上述应收款项的形成原因和背景，并说明上述信息不一致的原因。
金额不大，信评不care，而且信评不会看报表附注看得这么细16交易所问：年报显示，公司于2016年出售上海迪裕商业经营管理公司的全部股权时，买入价值1.5亿元的三年期股权购买的看跌期权。请公司补充说明：（1）该笔看跌期权的交易背景以及定价合理性；（2）买入该笔看跌期权的主要考虑，以及有无履行相应决策程序和信息披露义务；（3）对期权的相关会计处理及其依据。
金额不大，信评不care，而且信评不会看报表附注看得这么细除交易所问题外，上述的问答均为模拟，基于公开信息和YY团队的分析，特此说明。
评论 (0)