市场好不好和你的市场好不好已经是两码事了
本文(ID:zhenjiaolujun0426)，华尔街见闻专栏作者
我们都知道，二手房是上海的基本面，毫无疑问的说，上海楼市已经度过了最艰难的时刻
但是基本面的回暖，是否就代表售楼处里门庭若市以及房子就突然好卖了呢
其实这二者之间未必画一个等号，
这个成交的回暖和过往，已经有了本质性的不同
01、其实很多人问我，这样的二手房数据现象，是否会重蹈2016年3月的上海楼市一阳指的局面。
我一般的回答就是死了这条心
虽然两个截点都是二手房的率先回暖，但是底层逻辑有着本质的不同
经历过2016年的朋友大概都知道，那时候的上海不知道为什么市场上的钱突然变多，需求放量造成恐慌性购买，那时候的市场是彻底的卖方市场，需求量暴增的背后有着很强的原因是害怕现在不买以后更贵
但是现在的上海市场本质的不同，如今的市场说白了，是房东经历过去年这一轮楼市淡季，现在都学乖了，
如今拿出来的房子都是诚意卖了，
买家还价也都是好谈的，议价空间有了双方都诚意，这样的成交量才上去了
现在的市场谈不上是买方市场，但是可以肯定的是买卖双方会更加平等
所以这也是为什么链家敢在这个时间点收3个点的佣金，我们来看3个点的构成，链家是非常坚持问房东收一个点啊，而不是说只要3个点拿到，全部问下家收也可以。这个逻辑和2016年链家要求2个点是一样的。2016年买家更想买到好房子，所以佣金问买家要，现在卖家更想链家帮忙卖房子，所以链家坚持再问他要一个点
这事对错另外回说，但是这事在生意本质上有他存在的合理性，
谁的需求度高，谁为服务买单
02、好，下一个问题，一般来说上海的二手房回暖之后，应该很快就会传导到一手房上面。但是现实的情况呢
这个情况应该来说也对也不对。说他对的理由是，上海3月的一手房成交确实也不错
但是大家都知道，如今上海的网签数据都是控制的，单纯的看网签成交并没有那么客观，所以就有了我们去关注热点楼盘的认筹率
公众号楼市楼盘差评帮我们做了一个统计
把3月新开楼盘汇总后的认筹率做了一个统计，然后测算了平均数值，发现唯一一个认筹大于供应的是金地玺悦，其他的认筹还没高过供应，更别说成交率了。
包括我询问了一些远郊附近的操盘手，得到的答案一致也很惊人：
“都说市场回暖，但是我们感受好像并没有很好嘛”
这其实是一个非常耐人询问的信号，但是信号的背后我们或许可以窥视出用户的选择
现在的楼市购买客户，相比较之前，发生的一个重大改变就是，市场的主力客群，有接近7成是来自置换的用户。写到这里可能很多人会说：“你自己不是说到了今年3月之前限购的新上海人都有了房票了么。”
对的，有了房票没有错，但是限购的这三年时间里，很多人看着房价起伏，在外地都选择了贷款的名额，换句话来说，哪怕如今他们算首套，他们的首付款依然需要七成
所以不论买一手还是买二手，七成首付这个问题摆在用户面前，二手房的性价比就极速的提升了。
过往大家去买一手，最核心的道理是二手都要先替房东还贷款，一手可以杠杆做最大我们可以买到最好的房子。但是如今都需要7成，那么二手房又可以议价，地段还不错，一些次新房的品相也还不错，而且还是现房，所以当下很多购房者都去选择买二手房
03、另外，还有一个问题，就是如今的一手房在面临着一轮信任危机。
很多用户如今买一手房开始纠结和犹豫，还有一个原因就是不相信如今开发商承诺的未来是否会兑现了。因为说实话这两年上海的维权案例实在太多太多了，开发商大多都没有好好做产品，这样一场的信任危机也没很快的缓解过来。
所以大家看如今还在被热捧的一手房，
大概分成三类，
第一类就是前滩这种地段好到没话说，用户哪怕买到烂尾也心甘情愿的那种，另一种就类似金茂府这种产品力有保证的项目，在上海有口皆碑了，不论是嘉定还是虹桥的项目拿出来客户也会追捧
还有一类应该就是一手房最后的倔强，就是在一个热点区域总价可以控制的很好的，大部分的二手房最大的问题就是户型设计跟不上这个时代，基本都偏大导致总价较高，那一些一手房如果总价控制住了，市场需求度也还可以。
当然这个不是必然因素，依然需要建立在地段和产品的品质上才可以
04、好了，今年上海楼市会怎么样，我说下我这个版本，大家可以看下
1、2019年的上海楼市，依然会是客户为主导，不论是二手房还是一手房，优质的买家依然是稀缺的，所以你有足够的现金，那么你就有议价权。
所以二手房东，此刻一定要真诚善良
2、二手市场回暖，不代表什么房子都卖得掉，好区位的次新房优势明显，
如果你是老破小，建议价格上让一让
3、如果各位要买一手房，看房的时候认准2个关键，第一多听地段上现在有什么，多听明确落地的要素，少听未来会带来什么；第二认真看产品，真的好好盖房子的项目一看就看得出来，不要被甲方什么限价之类的话术骗了，这一套逻辑在2019年已经行不通了。
4、对于甲方来说，我真的觉得所有甲方同行们要认认真真做产品的，再不在这里花功夫，客户都要被二手房给吸干了。营销上如果总价比竞品便宜就死打这一点，
比别人早交房好绿化装修不减配这些细枝末节的因素，如今真的会成为胜负手，
别客气往死里宣传，如今的用户已经过了我要买未来会涨多少倍的房子了，大家买的都是好房子
05、最后说下我认为上海楼市下一个比较重要的时间点
我记得以前的文章给大家明确一个时间点就是2020年，这个时候上海的租赁市场落位的差不多了，商品房的格局也会更加明朗，用户对于后市也会更加坚定
现在我把这个时间稍微提前一点点，个人的判断是在2019年的第四季度。为什么这么说。我一直说过市场上宏观的论点要听任志强和孙宏斌的
在微观层面我非常推崇看余英的观点，
也是一个非常敢说的地产人。他对市场的是否回暖其实有自己的逻辑，有两个要素，
第一售楼处的访客量是否明显增加，第二就是外资是否开始市场上扫货进行大宗交易
比较明显的是，第一季度开始，外资在上海已经出手了，来看看几个简单的数据
Brookfield20亿美元收购上海绿地黄浦滨江项目公司100%股权
新加坡吉宝46亿人民币收购虹口北外滩一方大厦
美国黑石100亿人民币收购浦东张江长泰广场
凯德27.52亿人民币收购浦东陆家嘴浦发大厦约70%面积。
基汇资本收购闵行吴中路上海万象城4栋写字楼
外资扫货是个重要信号，
证明很多持有现金的买家如今是最好的选择
他们比我们要理性精明很多，已经是充分理性判断之后做的抉择，历年楼市回暖前毫不例外，今年发生的时间点比我想象的要早一点，所以上海市场的反弹也要会比我想象的早一点
06、上海楼市就是这样，已经没有雨露均沾了
产品错层、业态错层、互相之间的竞争关系也开始打破了，指望大势带一波房子随便卖的时代过去了，在很长的一段时间里，
市场好不好卖和你的房子好不好卖已经是两码事了
大家加油
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