平时发脱欧分析的时候，经常有读者问我英国房价到底跌没跌？跌了多少？
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毕竟保守党政府在脱欧公投前威胁过：如果大家投票决定离开欧盟，英国房价将断崖式下跌。
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奥斯本（2016年5月21日）曾在公投一个月前警告：脱欧使英国房价下跌10-18%今天距离奥斯本的警告已经过去快3年，回过头看，其实已经可以验证他说得到底对不对。
当然，房价是涨是跌我说了不算，还得看数据。
接下来，我会选取最新发布的英国房地产市场报告，并提炼出最关键的数据和图表，着重回答三个问题：1. 脱欧公投以来，英国房价是涨是跌？
2. 不同城市房价和租金表现如何？
3. 未来会怎么样？
1脱欧让房价跌了吗？
根据英国最大房屋贷款银行Halifax最新发布的数据，英国2019年房价较去年上涨了2.8%，目前每套房子的平均房价为23.6万英镑（约205万人民币）。
Halifax报告显示，英国房价在今年二月重新加速，取得自1983年以来最大月度涨幅，达到5.9%。
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卫报（2019年3月7日）：英国二月房价增速创1983年以来历史新高，达到5.9%
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图为Halifax
这次报告中的一些关键数据值得一提的是，由于英国银行的强避险属性和弱风险偏好，其所发布的统计数据相对中介发布的数据更加保守，因此更值得一看。
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图为Halifax根据RICS的数据制作的图表，反映英国在售房屋库存水平Halifax报告显示，二月房价上涨的主要原因是英国在售房屋库存严重不足，目前已经降到了近几年来的最低点。
另外，Halifax社区银行总经理Russell Galley还强调了就业人口持续增长对房价的支撑。
再回到最初的那个问题：脱欧后英国房价到底跌没跌？
其实下面这张图就能很好的回答这个问题。
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这张图是BBC根据Halifax和Nationwide的数据制作的英国房价增速图表（从2008年到2018年）。
需要注意的是，这条曲线纵轴并不指房价，代表的是房价变化率，0线以上代表房价上升，0线以下代表房价下降。
可以看到，英国房价经过2008年金融危机剧烈下降之后，从2010年开始回升，加上欧债危机导致大量资金从欧洲流入英国，英国房价从2012年开始上涨。
至于脱欧对于英国房价的影响，从上图曲线来看：公投至今，虽然曲线有所下降，但依然维持在0以上，代表英国房价并没有大跌，依然在增长，只是增速有所下降。
2 不同城市房价表现如何？
看完英国整体房价表现，我们接下来看看英国各大城市的房价变化。
从Halifax地区搜集自Rightmove的月度房价变化数据看出，除了伦敦和东北部的城市之外，英国其它城市均有一定的涨幅。
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英国各个地区月度房价涨幅（Rightmove），浅绿色代表房价上涨，深绿色代表下降。
上图显示，英国近期房价涨幅比较高的地区集中在英格兰西部，包括英国西北大曼彻斯特地区、英国中西部大伯明翰地区，月度房价涨幅分别为2.2%和1.5%；年度房价涨幅分别是3.4%和2.8%。
事实上，脱欧公投以来，伦敦之外的其它城市，才是刺激英国房价上涨的主要动力。
英国房地产网站Zoopla最新数据显示，包括伯明翰、曼城、莱斯特等十个英国城市的房价在脱欧公投后的涨幅超过10%。
其中伯明翰房价在过去两年上涨了16%，超过了其它所有英国城市。
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上图蓝色部分代表Zoopla统计的2016-2018房价涨幅，伯明翰的蓝色块最长，涨幅排名第一。
排在伯明翰之后的分别是曼城、莱斯特、爱丁堡。
图表显示，过去两年，伦敦房价由于脱欧冲击，年涨幅基本维持在1-2%。
另据Hometrack于2019年2月发布的数据，从2018年2月到2019年2月，莱斯特房价涨幅最快，以6.8%的年增长率排名第一。
曼城、利物浦、伯明翰、卡迪夫紧随其后，过去一年都至少涨了5%。
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英国城市年度房价涨幅（Hometrack）
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英国城市房价年涨幅（Hometrack）
伦敦方面，过去一年虽然整体房价涨幅不大，但还是有一些区域实现了大幅度上涨。
包括Southwark，Redbridge和Barking在内的一些伦敦区域，过去一年都实现了3%以上的上涨。
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伦敦区域年度房价涨幅说完房价，我们再看一下租金表现。
HomeLet的数据显示，从2018年2月到2019年2月，英国整体租金呈小幅上涨。
英格兰西南地区租金录得7.7%的涨幅，英格兰东南和大伦敦地区分别上涨5.1%和4.0%。
事实上，除了英国东部和北爱尔兰，英国其他城市租金均实现了2.7%或以上的上涨，其中包括伯明翰和曼城等大型城市。
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英国各个地区年租金变化（Homelet）
对于伦敦来说，虽然去年房价只涨了1%，但租金倒是涨了不少，达到了4%。
如果要细分到伦敦每一个区，租金涨幅排名前三名分别是Wandsworth(10.1%)、Harringey&Islington(9.6%) 和 Ealing(9.1%)。
值得注意的是，伦敦金丝雀码头(Canary Wharf) 周边租金涨幅喜人，比如Tower Hamlets (5.0%)、Hackney&Newham (7.2%)、Bexley&Greenwich (7.8%) 。
另外，一些传统富人区如Westminster、Chelsea、Fulham和Hammersmith & Kensington的租金也有一定上涨，年租金涨幅为6.8%和3.5%。
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伦敦各区域租金变化（Homelet）
综合房价和租金，又会有一个新指标——租金回报率。
所以接下来我们再看一下英国各大城市的租金回报率。
在下面由Totallymoney制作的这幅图中，颜色越浅代表着租金回报率越高，颜色越深代表回报率越低。
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英国各大地区的租金回报率Totallymoney的数据显示，收益率最高的地区一般都在优质大学的所在地。
比如诺丁汉、利物浦、曼切斯特、利兹的租金收益率都高于英国平均水平，最高的利物浦L7租售比达到了11.79%。
对于房东而言，英国持续上涨的留学生数量保证了稳定的租金回报。
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英国留学生数量预测（CBRE）
由于房价较高，伦敦整体租金回报率不如英国其它城市，但某些区域表现还算不错。
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伦敦各区中，租金回报率最高的前三位为East Ham (4.81%)，Hammersmith (4.47%) 和Thamesmead (4.46%)。
另外值得注意的是，伦敦有一些地区的租金回报率之所以高，是因为当地租赁供给有限。
比如伦敦Westminster、Hampstead、Hammersmith等传统富人区，其回报率高很大程度是因为当地本身的租赁需求高，且租金远高于伦敦平均租金水平。
3 未来会怎么样？
根据CBRE的预测报告，英国房价将在2019年上涨1.8%，租金上升2.3%。
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到2020年，英国房价将上涨2.3%，租金上涨1.9%。
从2021年起，更强的确定性将使英国经济、企业与消费者信心复苏，2021-2022两年房价涨幅预测都在3%以上。
总体来说，CBRE预测从2019年到2023年，英国房价将上涨13.1%，租金上涨11.4%。
另据emoov发布的报告，从2017年到2027年，英国房价将上涨56%，其中诺丁汉涨幅排名第一，到2027年将上涨160%。
格拉斯哥（+160%）、牛津（+131%）、卡迪夫（+115%）、爱丁堡（+112%）、伯明翰（+93%）、曼城（+93%）紧随其后。
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博主个人微信：LondonKe活动推荐：感谢英国开发商Galliard和五大行CBRE提供部分数据，在此推荐一下Galliard开发的伯明翰项目——Timber Yard。
Timber Yard位于伯明翰市中心，靠近火车站和中国城，产权999年，总价21.2万英镑（约186万人民币）起，首付5%（10万人民币）。
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