本次政策调控主因在于：
a.政策滞后修订打补丁，历史经验而言北京公积金调整政策往往滞后于商贷政策，国管公积金又滞后于市管公积金，本次调整亦不例外；
b.国管公积金余额或不足，收紧或是一种相机动态调节机制，这个原因或是当前政策变化最重要的原因；c.明确公积金回归基本住房保障功能，对可能出现的“炒房苗头”也或具备一定的预期管理功能。
因而我们判断此次政策实际影响不大，原因在于：
a.此前市场已有预期，也是推动3月需求加速释放的动力；b.国管公积金在北京住房贷款中的占比较低；c.北京购房人群更多选择组合贷，国管公积金的低首付比例早已被动向商贷看齐。
行业政策面“因城施策、结构放松”仍是主基调，国管公积金政策变化或是一个干扰，但也不宜过度解读，更应该看到政策对基本住房需求仍是鼓励的。坚定房地产股票配置回归均衡配置。
一．政策变化核心内容
4月12日中央国家机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，比较明显的政策变化包括：
1.二套房认定标准从“认房不认贷”调整为“认房又认贷”
2.二套房贷款额度上限由80万下降至60万
3.上调首付比例，其中，首次购买经济适用住房，首付比例维持20%；购买经济适用住房之外的首套住房，首付比例上调至30%；购买二套住房，首付比例由此前的30%上调至60%
二．政策变化的主要原因
1.“政策滞后”补课意味明显。从历史经验来看，北京公积金政策调整往往滞后于商业贷款政策，或是决策流程和系统性重要程度的差异造成，国管公积金政策又滞后于市管公积金政策，此次政策调整也不例外。
本轮周期来看，北京商贷政策最早于2016年930收紧，2017年3月进一步收紧；市管公积金2018年9月才开始收紧，《调整住房公积金个人住房贷款政策》，对认定标准、首付比例、额度上限等都进行了不同程度的收紧；而本次国管公积金政策调整力度基本参照18年9月市管公积金的政策标准，政策滞后“补课”的意味比较明显，给之前北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金打上“补丁”。
2.国管公积金余额或不足，收紧或是一种相机动态调节机制，这个原因或是当前政策变化最重要的原因
。此前国管公积金政策调整滞后，某种程度上是对购房者的“鼓励”，导致18年公积金余额或相对不足，18年公积金数据虽暂未公布，但根据中央本级公共财政支出可大致推测去年国管公积金应该放量比较明显。
3.明确公积金回归基本住房保障功能，对可能出现的“炒房苗头”也或具备一定的预期管理功能。
19年3月北京一二手房交易量均明显回暖，可能催化投资买房的“苗头”；本次政策变化主要针对二套房贷款，对首套房贷款收紧力度相对较小，对经适房基本不变，主要目的就是为了确保住房公积金贷款主要用于保障首次购房和购买政策性住房需求，“房住不炒”、“有保有压”的政策意图不言而喻。
三．政策收紧的实际影响
1.此前市场已有预期，也是推动3月需求加速释放的动力。
国管公积金政策收紧早在三月就有传言，3月北京一二手房交易量明显回暖一定程度上也是对政策落地的提前反应；所以，短期看，未来需求释放可能随着预期转换呈现一定程度的脉冲式调整，以反应此前需求的提前释放，但本质上讲，此次政策出台属于靴子落地，不算超预期。
2.国管公积金在北京住房贷款中的占比较低。
国管公积金缴存人数约占全部公积金缴存人数的10%，而选择公积金贷款的人数占北京所有住房贷款的比例不到50%，因而选择国管公积金贷款的人数仅占购房人数的极小比例（小于5%），对北京房市的实际影响有限。
3.北京购房人群更多选择组合贷，国管公积金的低首付比例早已被动向商贷看齐。
目前北京房价均价在6万以上，若购买一套90平的住房，成交价格也在540万以上，即便国管公积金贷款最高上限120万的测算，仍有超过400万的资金缺口，所以大多数实际购房家庭主要是选择“组合贷”，实际首付比例早已向商贷看齐。
所以我们判断本次国管公积金政策调整的实际影响不大，更主要的或是公积金余额不足+政策的滞后补课+公积金政策回归本源，以及一定程度对目前市场回暖之际可能滋生的炒房势头进行预期管理。
四．近期板块观点
行业政策面“因城施策、结构放松”仍是主基调，国管公积金政策变化或是一个干扰，但也不宜过度解读，更应该看到的是，政策对基本住房需求仍是鼓励的。
包括近期出台的佛山公积金贷款额度上调、徐州首套房首付比例下调的新闻等等，按揭利率下行以及行政管控结构性放松仍是今年政策的大方向。从基本面来看，总量需求温和下行、开工加速下行、投资逐步回落等也对板块超额收益区间构成支撑，结构上看，一二线受益更为明显，当前已确认需求复苏，当然，后续复苏斜率也不要预期过高（维稳基调下预期过高反而对股票不是好事）。
节奏上看，政策预期转向驱动的估值修复行情已经比较充分，主流地产股估值大多有50%-100%的涨幅，当前仍不算贵，但也不能算很便宜，从历史经验看估值修复极限仍有一定空间，以万科为例，18年初动态市盈率高点在12X，当前动态市盈率9X；未来一段时间将处于“估值驱动”向“业绩驱动”的切换阶段，方向没有问题，节奏不宜激进。
均衡配置仍是主基调。
从信用利差变化角度观察，风险偏好持续上行相对“克制”，而且弹性标的涨幅显著大于蓝筹标的，所以股票配置应回归均衡。从宏观策略角度而言，类50个股且滞涨标的或是绝对收益首选，出于对于大盘波动加大的担忧，亦支持配置从弹性标的往均衡配置变化。继续看好今年房地产下游（后周期）。维持去年11月份以来认为“房地产下游机会会先于上游出现”的观点，且已经在股票上获得部分兑现。
投资建议
便宜、滞涨、拐点是选股三要素，回归均衡配置。真正的高周转公司需具备低有息负债和高周转特点，推荐【万科A】，【保利地产】，更接近制造业理应享有估值溢价；另外，积极推荐布局一二线，且具备销售增速超预期可能性的公司如【华侨城A】，【金地集团】等；弹性品种叠加业绩拐点也是值得配置的，推荐【中南建设】，【华夏幸福】，【蓝光发展】。（部分因限制名单调出）
风险提示：短期调控政策超预期，长效机制推出超预期，三四线销量下滑超预期。
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