把握中国房地产未来最重要的主线。
数据不是用来指导你的下一步决策的，是用来验证你的前期判断对不对的。如果你的判断在先，那么其实你的操作应该是在数据出炉之前，而不是之后。如果有一直关注我的文章，那么对比去年底，会有诸多唏嘘。
国家统计局今天发布了3月份70城商品住宅价格数据，等于是确认了房地产的“小阳春”，也验证了我们之前关于市场将复苏的判断。市场复苏是真的，不是假的。
3月份的数据，我帮大家简单归纳一下：上涨的城市数量继续在增多，下跌的继续在减少。
环比看，3月份，新房价格下跌的城市减少到4个，66个持平或上涨。二手房价格下跌的城市减少到10个，60个持平或上涨。在1月、2月，二手房价格环比下跌的城市分别是17个、14个。在2018年10月万科喊出“活下去”之后，10-12月，二手房价格环比下跌的城市个数分别为14个、17个、22个。从中可见，市场在去年12月是最惨的。
同比看，3月份，新房价格全部上涨，二手房有3个下跌——北京、上海、厦门。和1月、2月相比，福州从下跌名单走出去了。
要点是，同比上涨的幅度在继续扩大。
所有城市的房价同比涨幅都在扩大，一线城市同比上涨不到5%，二三线城市尤猛，新房价格同比上涨都是两位数。
我认为，这个时候还在争论这个“小阳春”到底是不是人为炒作的，纯属浪费时间。探讨原因很重要——原因找清楚，可以判断这样的复苏有没有持续性，但老是阴谋论就跑偏了方向。
对于市场这一波的回升，现在时间距离去年10月也过去了半年，有些东西可以看得比较清楚了。我们来探讨下原因。
我给大家回顾一下去年到现在到底发生了什么，方便更好的理解市场。
去年下半年开始，可谓是市场萧条，尤其是10月-12月，可谓是市场最惨。用一句话形容是“万念俱灰”，和很多粉丝交谈，都能感觉到中国经济、股市、房地产在“摇摇欲坠”。如果大家不健忘，认真想一想去年下半年的情况，印象应该还会很深刻。那时候，我记得身边不少朋友一开口讲话，不是“惨”就是要“跑路”。比如房地产，去年7月份深圳出台“限售”严政，10月万科喊出“活下去”……尽管2018年依然是个大家都能交出满意答卷的“大年”，但个中甘苦，只有你深切参与才能体味。
但过完年，两会之后，能够明显的感觉到市场情绪在快速升温。股市很短的时间里从2400点冲到3200点，涨幅超过30%，冠绝全球。很多股票都实现翻倍，甚至是好几倍，类似茅台、平安这样的大白马竟然都创出了历史新高。有人开玩笑说，这叫“刚出ICU，就去KTV”。
房地产在这样的环境里，不可能不受宏观影响。我将去年至今的重要故事为大家归纳一下，从中可以窥见市场复苏的因由。
1、外围环境转暖，突出表现在贸易谈判出现转机。尽管回不到往日的蜜月，但要比最好的预期要好很多了。想想去年，我们大部分时间都呆在“人民币汇率”会不会破7的恐惧中。那么要我说，如果不是我们用了严格的资本管制，人民币汇率事实上是一定会破7的。在事实上，中国经济、房地产，在2018年，其实是和2008年一样，是经历了一场“经济危机”的，只不过这个危机被严厉的管制按下来的。这里要岔开说一句：资本外逃
是中国经济乃至房地产去年最大的不稳定因子，这个因子和3有关。
2、经济企稳。尤其到了3月，一系列数据都超预期。社融、出口、PMI等等，显示经济的韧劲要比大家想象的好。尽管依然有争议，但我只判断是不是比去年好。大家看我之前的文章，就会知道，经济最坏的时刻已经过去了。现在当然谈不上有多好，但是比起去年的那种危机来，不知道要号多少。
3、改革超预期。去年的“民企离场论”可以说对中国民营企业家的打击非常严重，不是做企业的也许根本体会不到那种惊弓心态。今年看，无论是否因为贸易倒逼，客观现象是改革超乎预期。表现在对民营企业的支持达到一个新高潮，比如近期顾雏军案的改判轻判就是一个典型。混改也是一个典型，突出表现在格力电器这样的大白马、现金牛，国资大股东的控制权也能公开转让了，而且国资委还支持非国资进场。以及今天爆出的新消息，新一批国企混改的名单也已经确定。其它的，包含在贸易谈判内容里的外资控股权放开、大湾区纲要的发布等等，都可称为佐证。这些都需要叠合起来看。
4、政策宽周期。两会确立了财政政策、货币政策
双宽松的基调，财政政策可谓激进——出现2万亿大减税，货币政策虽然一直口风是“稳健”，但是比之前来说，宽松还是很明显的，只不过还是没到放水的地步。这些从3月份金融数据，可以窥见。
5、房地产行业调控边际
宽松。去年第四季度至今，有10来个城市都已经明里暗里放松了“五限令”，那些没有放松的城市也不存在再度从严的可能。即便是深圳这样一个房价上涨压力极大的城市，也在限价政策的管控上适度放松。现在房地产的政策上，是大的顶层设计依然是一个高压——表现为控制商品房比重、房地产税、租赁
住房等等。但在短期的行政管控上，毫无疑问是在松的。
6、市场自身调整已经到位。我上次谈到，市场会复苏，雪球、华见、网易上都有粉丝反驳我说：根本没有调整啊，何谈复苏？所谓不要用你的业余爱好来怼别人的专业，就是这个意思。从长期看，市场波动是跟随基本面的。比如房价，我们看到2015-2016年深圳房价翻倍很恐惧，觉得这就是天大的泡沫。但是我告诉大家，自2016年之后，2017-2018这两年，深圳房价是基本稳定的，二手整体均价2018-2018涨幅不到4%——这也完全验证了我之前的判断，这是一次调整，市场会回到2010-2014的慢牛态。但是同期，深圳GDP增长了20%，常住人口
增加了105万。房地产市场的确是处在调整中的，这是市场自身的要求。经过了去年底“房企业绩驱动型”的下跌，可以说这个调整基本是到位了，不要抱有太多不切实际的想法。
以上6点因素，是我对过去半年来中国经济、房地产风云变幻的粗略提要。正是因为这些东西在变化，所以，才促动了2019年的一系列的令人惊喜的现象出现。至少从现在来看，市场情绪在快速升温，越来越多的人认同“中国经济依然充满韧性”这样的判断。
接下来看这次的市场复苏，有没有持续性。
我认为有。
房地产不可能脱离宏观大势而存在——我也曾经认为房地产与GDP没有什么关系，和城市的首位度有关系，但是实际上这些都是短期的，长期看，房地产当然和GDP有关。所以，我们已然判断了年后的市场复苏有上述诸多因素共同促成，那么，判断它的持续性也要同样使用综合的指标。
坦白说，上面那些因素有些是短期的，还需要观察。但有一个指标，我认为是出现了重大积极迹象的。
这个指标是第3个：改革超预期。
除了以上那些涉及到的改革，我们看到新的改革也在继续出现：大城市放开落户。
我的最新看法是，这个问题根本不是一个经济问题，而是一个很大的战略问题。之前已经谈过一些，这里再补充总结一下：1、放开户籍根本不是重点，只是表象，重点和底子是“都市圈”，这是我在检索中国2014年以来6年的城镇化政策总结出的。今年3月，发改委正式确立了“都市圈”战略，完全颠覆了2014年的“重点发展中小城市”战略。而要发展都市圈，就要放开大城市落户，否则都市圈根本建不起来。
2、放开户籍根本不值得夸耀，就像放开二胎一样，已经有些晚了。做出这个判断的佐证是：城市动作再现，政策放开在后。比如我们现在看到，放开的是I型大城市，但是像天津、西安、成都、武汉，都是特大城市，作为超大城市的广州、深圳，也都放开了。中国眼下真正严控户籍人口的，除了京沪，其它基本都放开了！这是市场自身的要求，人口红利
消退，倒逼城市展开抢人，抢人就是博未来，政策只是终于向市场低头而已。所以，网易上有网友疑问：为什么放开户籍这么好的政策，还有人骂。原因就在此。
3、综上，都市圈战略的确立才是突破口，户籍放开只是都市圈战略下的必然要求。而今，都市圈战略提升到了前所未有的高度——尤其是在大湾区纲要发布之后，成渝城市群立即被定位“中国经济第四极”提上日程。这意味着，接下来，户籍放开会持续“提档升级”，特大城市、超大城市放开，意义才至为重大。这实际上是属于改革的范畴。
改革超预期，这是我来判断当前和今后长期中国资产
市场的最重要指标，也是把握未来中国资产市场价格波动的主线。不改可不可以？不可以，市场会倒逼着你改。过去1年发生的事实，唯一就说明了这一点。
以上是支撑经济复苏最重要的一点，那么，对房地产而言，大的方面也是一样，上述因素里的大部分，都会持续，因此，这个复苏不会是昙花一现，而是可持续的。
风险存在不存在？当然存在，比如摆在眼前的风险就是：房地产政策松动空间缩小。因为，我们知道，房地产政策和宏观经济走势往往是逆向关系，经济好就温控房地产，经济不好就放宽房地产。如果宏观经济确认企稳复苏，那么，针对房地产的放宽政策就有可能会逐渐的收缩。这是我们要注意的，当然在未来的短期时间内，我想还不至于发生。是以，现在来考虑这样的风险，还是最重要的事情。最重要的事情是，这个复苏不是人为的，是可持续的。这个背后发生的故事，其实是比较深远的。
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