商品房销售面积增速在3月有好于平均季节性的改善，但是依旧处于负增长区间。未来三个月商品房销售面积增速有望维持在-5%-0%区间之内。未来购房首付比例和房贷利率政策调整与否会影响持续性与改善的力度，这有待于进一步观察。
本文(ID:gh_f7295cdba1e9)，作者：张磊整体上4月17日公布的房地产相关数据，房地产开发投资增速公布值11.80%，符合预期的10%左右；商品房销售面积增速略好于预测的-4.0%至-2.0%（月度汇报时预计-3.70%，3月中长期居民信贷投放4605亿，我们把区间上修至-4%至-2.0%）；房屋新开工面积增速11.9%，大幅高于预测值4.0%，高于2月累计同比6.0%，显示出棚改新开工和商品房开工都比预期的要启动的早。如何理解这一系列的数据是重要的。
当前，房地产开发投资增速的细项数据、商品房销售的期房与现房数据、40大中城市销售数据还需要再等待几个交易日。下面先阐述对总量指标的看法。
一、商品房销售在3月份有所改善改善主要体现在以下两个方面：（1）30大中城市商品房销售面积占比有所回落，意味着三四线城市3月的销售较前两个月有所好转。房屋新开工大幅高于市场预期，可能与今年的棚改项目提前开工有关，与地方债提早发行也逻辑上匹配。从最近几天的新闻中，可以看到地方政府发行债券之后，表述中把棚改项目放到了第一位。
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图1 中国商品房销售面积累计同比
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图2 中国30大中城市商品房销售占比（2）商品房销售额继续保持了正增长。尽管一季度商品房销售面积为-0.9%的增长，继续为负，但是商品房销售额受益于房价上涨，依旧维持了5.60%的正增长，且高于2月的累积同比增速2.80%。
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图3 中国商品房销售额累计同比2019年3月商品房销售面积当月值环比增速为11.52%，超过了均值了7.70%，意味着商品房销售面积增速的提高在季节性中是偏强的，显著强于2014年和2015年的下行周期。
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图4 中国商品房销售面积季节性未来的商品房销售增速，若政策不再进一步宽松，预计二季度能够维持-5%至0%的增速；若房贷利率进一步下行，能够给到基准利率的9折，或者83折，商品房销售面积增速能有可能达到2%左右的增长（采取趋势外推的方法）。
考虑到棚改货币化的减量，以及地方政府债券的提前发行与使用，上半年的商品房销售大概率比较平稳，压力将主要体现在三四季度。
二、3月房屋新开工面积增速大概率是全年的峰值2019年3月房屋新开工面积当月值为19914万平方米，环比2月增加5.85%，而过去7年的均值是-17.80%，过去7年里最好的一年是2012年为-0.75%。3月的当月值，远远超出了平均意义上的季节性。我们理解——这来自于棚改项目的提前开工，以及房地产开发商急于开工，然后预售，回笼资金。前者是为了稳定经济总需求；而后者可能是对房地产市场中长期的一些担忧，也有可能是一二线城市房屋库存水平较低，过去两年能够预售的项目不多。同事艺娜在调研的过程中发现，很多地产商在一二线城市项目储备不足，这种结构上的矛盾，会对总量上有个拉升。
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图5 房屋新开工面积季节性毕竟，三四线城市卖的不好，要赶紧开工，抓紧预售，回笼资金，防止风险；一二线城市卖的好，而项目储备不足，也要抓紧拿地，赶紧开工，开始预售，抢占市场份额。（地产商只有开工之后，才能拿到预售证）。
2019年一季度，尽管开工增速很高，但是开发商拿地的态度依旧谨慎。2019年3月，购置土地面积累计同比-33.10%，勉强高于2月的-34.10%。2009年以来，在中期趋势上，购置土地面积增速与新开工面积增速持续背离超过6个月尚未出现过。
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图6 中国本年购置土地面积累计同比
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图7 中国土地购置面积增速与房屋新开工面积增速往后看，考虑到3月房屋新开工面积当月值的环比增速是历史峰值，4月的同比增速较难再大幅攀升（不如达到15%）——因为（1）地方债发行的总额度是控制的，决定了棚改项目的开工总量是有限的，在2月基数不低的情况下，3月环比为历史峰值，就意味着未来的需求提前释放了；（2）从全国年度购置土地增速和100大中城市成交土地规划建筑面积来看，开发商在总量上拿地变得谨慎，会在之后对新开工带来一定的负向影响；至少可以辩证的看，即拿地增速为负总比拿地增速为正时，对新开工更为不利。基于以上的判断，我们倾向于认为11.90%的累计同比增速大概率是2019年房屋新开工面积增速的峰值（或附近）。乐观的情况下，4月和5月还能维持在12%附近，但是以11.90%为起点，趋势性上扬，比如全年的增速维持在11.90%，或者达到15%之上，应是小概率事件。
三、工业品价格并不强以螺纹钢为例，在超预期的数据公布之后，价格反映比较平淡。
2019年中国1至3月粗钢产量23107万吨，同比增长9.9%，1至2月同比增长9.2%。中国3月粗钢总产量8033万吨，同比增长10.0%。
可以清晰的看出，尽管房地产新开工大幅超预期，但是粗钢供应响应的非常快，跟上了螺纹钢需求的脉冲，这使得现货价格一直维持在3900至4200之间，期货主力合约价格并未摆脱3800附近整理的格局。
粗钢产量的高增长，与超预期的工业增加值数据相匹配。
相对而言，有色金属的产量增速较低。
中国1至3月原铝（电解铝）产量857万吨，同比增长3.9%。中国3月原铝（电解铝）产量288万吨，同比增长3.4%。
中国1至3月有色金属产量1,370万吨，同比增长6.3%。中国3月有色金属产量467万吨，同比增长6.9%。
有色金属的用途比螺纹钢更为多元化，用于基建和地产，也用于汽车、家电和手机等耐用品。2019年1至3月，手机销量为-19%左右，广义乘用车销量-12%左右。中观数据与微观数据是逻辑上匹配的。
总的来说，2019年一季度中国经济的韧性主要来自于房屋新开工和房屋施工，以及基建投资。房地产开发投资增速11.80%和基建投资增速4.4%支撑了固定资产投资增速的累计同比增速，从2月的6.1%提高至3月的6.3%。
四、重要的是经济数据对货币政策的影响4月12日央行开会，再次强调防风险与控制货币总闸门。4月17日3665亿MLF到期，央行续作了2000亿，其余的通过逆回购对冲。给更短期限的基础货币，不是等量续作MLF，更不是降准，反映了边际上，央行货币政策的预调微调，朝略微收紧的方向。
往后看一至两个月，在经济数据未明显走弱之前，央行放松货币政策的可能性是较低的。4月和5月是央行货币政策的观察期。
五、小结商品房销售面积增速在3月有好于平均季节性的改善，但是依旧处于负增长区间。未来三个月商品房销售面积增速有望维持在-5%-0%区间之内。未来购房首付比例和房贷利率政策调整与否会影响持续性与改善的力度，这有待于进一步观察。
房屋新开工面积增速在3月超市场平均预期，与棚改项目的提前开工，以及房地产开发商在一二线和三四线城市项目的调整有关，也可能与对未来商品房销售持谨慎态度有关，这能从拿地增速和融创的土地储备结构中得到部分验证。大概率事件是，3月房屋新开工面积累计同比11.90%是历史峰值（或附近）。未来几个月再出现超预期更高峰值的概率不高（比如达到15%的累计同比增速）。换句话说，未来几个月，很难再比这个数据好更多了。
工业品价格，由于供应的响应很快，且供应相对稳定，且通常滞后于需求的调整（战略性进入的情景除外），未来需求若无法出现超预期的脉冲，黑色产业链的现货价格较难持续上行，而期货价格取决于期货合约的贴水幅度与未来现货价格的变化幅度，这还有一定的不确定性。
重要的是，货币政策进一步宽松的窗口阶段性的关闭了。基于当前的经济数据，央行进行边际宽松的必要性下降了。这对于股市的估值提升具有一定的负向压制作用。考虑到地产新开工与施工可能是全年的高点，从数据与工业品价格层面来看，当前或许是2019年十年期国债期货价格压力最大的时候。
不确定的两点：（1）2019年和2020年中国还有874万套的棚改总量目标，市场之前预期2019年较2018年减量在30%至40%，若下半年经济下行压力加大，棚改目标或上调，如果最后实际完成600+万套，那么下半年房地产市场的韧性可能会非常强；（2）3月居民短期贷款接近4300亿，可能与商品房和股市的改善有关，若投资者风险偏好维持高位，未来三个月主要资产价格波动率有望提高，而资产价格走势较难用逻辑来把握。
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