Q1统计局数据阶段性印证2019年度策略观点

3月销售面积同比+1.8%，系信贷投放相对积极，因城施策下供需集中释放，平常心看待销售反弹。

————— 概要 —————

本文来自2019年4月18日公开发布的

《Q1统计局数据阶段性印证2019年度策略观点——2019年1-3月国家统计局房地产数据点评》

◆2019年度策略《2019：

千钧将一羽》核心观点回顾

2018年12月15日年度策略《2019：千钧将一羽》提出：预计2019年，政策面在十九大“房住不炒”前提下加强分城施策，在平衡稳健的基础上结构微调来实现总量平衡；需求侧购房信贷结构性变化，部分城市改善型需求或迎来释放，按揭利率稳中略降，总量下行结构切换；供给侧地产链向好，新开工面积得益于存量变现和低库存，全年增速将处于较高水平；施工提升，竣工全年向好是速度而非方向问题；房地产投资同比4-6%。

◆供需集中释放，平常心看待3月销售回暖，维持年度策略观点

2019年Q1全国商品房销售面积2.98亿方同比-0.9%，增速较2018年全年水平（+1.3%）-2.2pc；其中3月单月销售面积同比+1.8%，增速较1-2月水平（-3.6%）+5.4pc。我们认为3月销售集中回暖，一方面来自于信贷条件宽松，3月新增居民中长期贷款同比增长22%，单月规模创十年同期新高，按揭利率下行，银行放款积极；另一方面来自于因城施策、开发商推盘供货量提升以及压制已久的一二线需求短期释放。展望后续，我们坚持2019年度策略报告“因城施策加强，城市轮动继续，总量温和下行与结构切换并存”观点。预计全国商品住宅销售后续将维持平缓下滑态势，在基数作用下或于Q3见底。

◆Q1开竣施数据向好，2019年度策略供给侧观点获阶段性印证

自2018年12月发布年度策略至今，我们多次在报告中强调以下观点：预计2019年房地产新开工全年增速将维持较高水平，无需悲观，理由包括：①2017-2018年房企温和补仓，全国待开发土地面积高增；②显性库存处于低位，短期可售资源不足；③融资持续改善，资金面压力逐步缓解；④政策和价格整体预期相对平稳，存量变现仍为房企的优先策略。

预计2019由于基建提速推动复工，全年房屋净停工增长将明显放缓；

相对积极的开复工意愿共同推动施工增速提升；

预计全年竣工向好是速度问题而非方向问题。

理由包括：①2016-2017全国房屋新开工面积同比+8.1%、7.0%，正常竣工节点对应2019-2020年；②宏观流动性相对宽松，资金面压力逐步缓解，房企在满足 [新开工-销售]环节投入的同时， [销售-竣工]环节的资金需求也能得到保证。

2019年Q1房地产供给侧数据出炉，全国房屋新开工面积3.87亿方同比+11.9%；全国房屋施工面积69.9亿方同比+8.2%；全国房屋竣工面积1.8亿方同比-10.8%，降幅较1-2月微幅收窄1.1pc；一季度数据阶段性印证了我们的年度策略观点。

◆投资建议

建议关注重点布局高能级城市的头部房企，A股如招保万金，H股如融创中国、中国金茂；同时建议持续关注存量物业资源丰富房企的长期表现，A股如新城、陆家嘴、中华、光明、金融街，H股如华润置地。

◆风险分析

房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。

————— 正文 —————

1、《2019：

千钧将一羽》年度策略简要回顾

我们在2018年12月15日发布的年度策略报告中提出：

预计2019年，政策面将在保持平衡稳健的基础上进行结构微调，在十九大“房住不炒”前提下，加强分城施策，利用结构性局部微调来实现经济总量平衡；需求侧不同区域购房信贷政策将发生结构性变化，部分城市的改善型需求或迎

边际

改善，按揭利率稳中略降；供给侧地产链向好，新开工面积得益于存量变现和低库存，全年增速将处于较高水平；施工面积增速明显提升；竣工面积增速全年向好是速度而非方向问题；房地产投资同比4-6%。

2、供需集中释放，平常心看待3月销售回暖

Ø

信贷相对宽松，供需集中释放，单月销售增速反弹

2019年3月，全国商品房销售面积1.57亿方，同比+1.8%，增速较1-2月水平（-3.6%）+5.4pc；全国商品房销售金额1.42万亿，同比+8.3%，增速较1-2月水平（+2.8%）+5.5pc；2019年Q1，全国商品房销售面积2.98亿方，同比-0.9%，增速较2018年全年水平（+1.3%）-2.2pc；全国商品房销售额2.7万亿，同比+5.6%，增速较2018年全年水平（+12.2%）-6.5pc。

我们认为3月房地产销售集中回暖，

一方面来自于信贷条件宽松，3月新增居民中长期贷款同比增长22%，单月规模创十年同期新高，按揭贷款利率下行，银行放款积极；

另一方面来自于因城施策的执行、开发商推盘供货量提升以及压制已久的一二线城市需求的短期释放。

展望后续，我们坚持2019年度策略报告“城市轮动继续，总量温和下行与结构切换并存”的判断。政策面窄通道内微调；按揭信贷条件平稳，调控已久的一二线城市迎来底部复苏；前期购买力局部透支的三四线城市商品住宅销售数据后续仍将承压，但在因城施策、流动性平稳、按揭投放意愿高位的背景下，量价失速的可能性较低。预计全国商品住宅销售面积后续将维持平缓下滑态势，在基数作用下或于Q3见底。

3、土地市场整体仍弱，部分热点城市略有升温

全国来看，2019年1-3月全国土地购置面积2543万方，同比-33.1%，增速与1-2月水平（-34.1%）基本持平，对比2018年全年同比增速为+14.2%；全国土地成交价款1194亿元，同比-27.0%，降幅较1-2月水平（-13.1%）进一步扩大13.9pc，对比2018年全年同比增速为+18.0%。

百城土地成交来看，2019年1-3月，成交规划建筑面积、成交总价分别同比-18.8%、-17.9%，增速较1-2月分别-10.4pc、+2.9pc，对比2018年全年同比增速分别为+9.8%、0%。

总量而言，我们认为土地市场整体仍延续降温趋势，预计全年土地成交总量将维持低位。

2017-2018年温和补仓后，部分房企在手土地较多，扩张意愿不高，倾向于将更多资源投向存量变现而非增量获取。

但值得注意的是局部结构变化。2018年11月以来，百城土地成交溢价率出现较明显回升。2019年3月百城土地成交溢价率约19.93%（2018年10月为4.55%）；其中二线城市成交溢价率回升最为明显，由2018年10月的5.46%提升至2019年3月的22.47%。

4、Q1开竣施数据阶段性印证年度策略观点

我们在2019年度策略报告中明确提出，2019年房地产新开工将维持较高水平，施工提升，竣工全年向好是速度而非方向问题；具体内容详请参阅2018年12月25日发布的《2019：千钧将一羽—光大地产年度策略报告》以及3月24日的《3月销售回暖，关注地产链投资机遇》。

Ø

一季度新开工增速11.9%，存量变现新开工存期待

2019年1-3月全国房屋新开工面积3.87亿方，同比+11.9%，增速较1-2月水平（+6.0%）+5.9pc。

自2018年12月发布年度策略至今，我们多次在报告中强调

2019年房地产新开工由于存量变现，增速将维持较高水平，无需悲观，主要逻辑包括：

1）2017-2018年房企温和补仓，全国待开发土地面积高增；

2）显性库存处于低位，短期可售资源不足；

3）融资持续改善，资金面压力逐步缓解；

4）政策和价格整体预期相对平稳，存量变现仍为房企的优先策略。

展望全年，我们维持2019年度策略中对于新开工增速的判断，预计全年同比+6%~+8%。

Ø

开复工积极，一季度施工面积增速8.2%创2015年以来新高

2019年1-3月，全国房屋净停工面积6.8亿方，同比+0%，对比2018年全年、2019年1-2月同比分别为+34%、+10%，净停工增长明显放缓。

我们在2019年度策略中明确提出，预计2019全年房屋净停工增长明显放缓，从而推动施工面积提升。原因包括：

1）交通基建项目提速，规划利好促进周边项目复工；2）2018年房企并购高位放缓，2019年被收购项目有望形成供给；3）部分一二线城市限价政策微幅调整，房企融资持续改善，推动停工项目复工入市。

2019年1-3月，全国房屋施工面积69.9亿方，

同比增速继续提升至+8.2%，为2015年以来最高水平。

Ø

房屋竣工降幅收窄，维持年度策略全年竣工向好判断

2019年1-3月，全国房屋竣工面积1.8亿方，同比-10.8%，降幅较1-2月微幅收窄1.1pc。

我们维持年度策略全年竣工向好的判断，支持因素主要包括：

1）2016-2017年行业景气度回升，土地成交趋热，全国房屋新开工面积见底回升，分别同比+8.1%、7.0%，正常竣工节点对应2019-2020年。

2）宏观流动性相对宽松，按揭投放维持平稳，房企融资持续改善，资金面压力逐步缓解，在满足 [新开工-销售]环节投入的同时， [销售-竣工]环节的资金需求也能得到一定保证。

Ø

房地产投资增速维持高位，建安逐步成为主要支撑因素

2019年3月，全国房地产开发投资1.2万亿，同比+12.0%，增速较1-2月（+11.6%）进一步提升0.4pc；2019年1-3月，全国房地产开发投资2.4万亿，同比+11.8%，对比2018年全年水平为+9.5%。

我们认为，2019年1-3月房地产投资增速继续保持较高水平，一方面来自于施工面积高增、施工单价变化回归常态下的施工类投资增速回升；

另一方面来自于滞后计入的土地购置费增速仍处于较高水平。

展望全年，土地购置面积、土地成交价款等先导指标已明显走弱，后续土地购置费降速压力较大，但房企相对积极的开复工意愿将推动施工类投资走强，逐步成为拉动房地产投资增长的主要力量。

此消彼长下，房地产投资增速温和回落，“质量”提升。

我们维持2019年度策略观点，预计2019房地产投资增速4-6%。

5、3月房地产各类到位资金均明显改善

2019年3月，房企到位资金单月同比+13.1%，增速较1-2月水平（+2.1%）+10.9pc，增速明显回升。

拆分结构，2019年3月房企开发资金主要来源均出现明显改善。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+10.3%、+11.3%、+18.8%、+14.3%；分别较1-2月水平+10.8pc、+12.8pc、+13.3pc、+7.8pc。

6、投资建议

信贷环境相对宽松，一二线迎来底部复苏，建议关注重点布局高能级城市的头部房企，A股如招保万金，H股如融创中国、中国金茂。

此外，建议持续关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估，A股地产如新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街，H股地产如华润置地。

7、风险分析

房地产持续调控，导致行业整体销售增速下行超预期；前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。