人还是要往大城去鹤岗，这个位于黑龙江地级市，曾名不见经传，却在一夜之间成为网红。
近日，新浪微博上的一张图片引发舆论的一片哗然，鹤岗一套房的房价，等于一线城市房子的单价！
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鹤岗一套房的房价还有更刷新三观的，鹤岗某些小区还有一万块的房子，均价也就100元/㎡左右，被当成大白菜抛售。
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无独有偶，在鹤岗被曝光后，有人曝出了另一座位于东北的城市——辽宁阜新，房价低至2万元/套，还带地下室！
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壹三四线城市：经济衰退、人口流出严重房价的涨跌有三个要素：短期看金融、中期看土地、长期看人口。在金融方面，刚刚公布的3月社融数据已经表明目前短期金融相当宽松，并不是三四线城市房价低迷的真凶。剩下的就是土地和人口。
问题1：土地供应量过大以鹤岗为例，鹤岗面积高达14684平方千米，比很多超大、特大城市的市域面积都要大。完全不存在供应紧缺的状态，这也决定了鹤岗房价难涨的局面。
问题2：人口流失严重而鹤岗更显著的问题在于人口：2017年户籍人口仅为100.9万。10年来，这里的就业人口减少18.24万，以至于招聘警察，政府还要送房送车。
除此之外，鹤岗的小学生人数连续20年减少，2017年仅剩3.26万；而60岁以上人口则增长至22.6万，占比高达22.4%，老龄化、少子化严重。
人口流失的根本原因：城市经济的衰退如果再深挖人口流失背后的原因，最主要的是经济落后：鹤岗的GDP从2012年358亿的顶点跌落至2017年的283亿，煤都枯竭，城市经济衰退。
据数据统计，鹤岗财政收入从2012年的27.1亿萎缩至23.1亿，与此同时，2017年底鹤岗债务余额为46亿，债务风险大。
从2011年开始，鹤岗被国家确定为第三批资源枯竭型城市后，连续四年经济负增长。
何为资源枯竭型城市？一般是指：矿产资源开发进入后期、晚期或末期阶段，其累计采出储量已达到可采储量的70%以上的城市。
像鹤岗一样的资源枯竭型城市还有68个，其中地级市25个，县（含县级市）29个，市辖区14个，东北一直是资源枯竭型城市中的大户，仅第一批的12个城市中，东北就占了一半。
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资源枯竭型城市名单资源枯竭、经济萎靡，这样的城市根本无法留住人，更别说吸引青壮年来这些城市工作。
没有经济的托底，又缺少人口的流入，试问这些城市的房价岂能不跌？
贰二线城市：放松落户政策 西安房价大涨根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究，从2000年到2010年，全中国已经至少有超过180座城市人口，在加速流失。
如今已时隔9年，伴随新生儿出生数创历史新低、老龄化加速等因素影响，人口流失的城市，已然超过180座。
近期国家发布《2019年新型城镇化建设重点任务》，已适时提出不再允许中小城市盲目扩张，要求把人口引导到中心城市，优化公共资源。
换句话说，中小城市的噩梦才刚刚开始，而一些二线城市，尤其是强二线城市，它们的春天已然到来。
近日，国家统计局发布70个大中城市房价数据，小编发现，西安的房价始终坚挺，同比上涨态势非常凶猛。
2017年3月1日，被称为西安市“史上最宽松”户籍准入新政正式落地，在户籍人口快速攀升的同时，西安房价也快速上涨：数据统计显示，在2017-2019年间涨幅明显超出百城整体的涨幅，2017年2月至2019年3月样本住宅平均涨幅为37.0%，而同期百城涨幅仅12.0%。
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2017-2019西安房价涨幅远超百城整体数据来源：wind资讯西安当地中介人员介绍，人才落户政策实施后，绝大部分来买房的都是外地人。外地来的炒房者是导致西安房价快速上涨最重要的原因。
其次，就是西安新迁入的人太多，人来了都想买房。
不得不承认，西安对于外来人口的吸引力确实很大。根据各地统计局公开的数据显示，2018年新增人口城市排名中，西安位居第三，增量为38.7万，仅次于深圳和广州。
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图片来源：第一财经即使在8大强二线城市中，西安在2017年常住人口增量中，也是排名第一。
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2017常住人口增长情况图片来源：克而瑞再往深层次研究，这些人口为什么要在西安买房？
首先，西安是关中城市群唯一的发展中心，经济增速在8%以上，增速各大城市前列，人口吸附力也处于相对高位。
其次，西安近些年产业发展较为迅猛，吸引了大批高科技公司如微软、惠普等落户西咸新区，为城市带来了新增了较多的岗位，带来了较多的优质人才。
第三，同时西安也是知名高校汇聚的地方，潜在的高素质人口数量也处于高位，因此人口增长形势较佳。
所以，我们可以得出这样的结论，落户政策会对房价产生利好影响，但前提条件是：1、城市本身具有较强的竞争力，这是基底；2、政策力度要大，面向的人群要广，门槛足够低，能吸引大量的人口。
比如西安的城市竞争力较强，这是吸引人口的基础，如果再加上较为宽松的落户政策，双剑合璧，一方面人口大量涌入，带来一大波刚需购房者，另一方面，也对改善类购房者产生心理预期，加速入市购房，这些因素叠加，就形成了目前西安房价的持续走高。
叁一线城市：老龄化或加速落户政策放松再来看一线城市。
过去，一线城市对于控制人口和人才引进有严格的限制，比如上海的积分落户政策就将一大波外来人口拒之门外。
然而，就在今年4月8日，国家发展改革委公布《2019年新型城镇化建设重点任务》，明确大城市取消或放松落户限制，北京、上海、广州、深圳等超大城市也要大幅增加落户规模。注意是“大幅”。
下面来分析一下上海放开落户政策的主要原因，有两点：1、上海老龄化严重增加落户规模，背后的本质原因，和老龄化有很大的联系。按照联合国的划分标准，一个国家或地区65岁及以上老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。根据最新统计数据，2017年，上海老龄化率已经达到14.3%。
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对于上海这个老龄化已经最严重的大型城市来说，显然不会坐着等待老龄化的持续深化。大幅度放开城市人口发展限制，降低户籍落户标准，大量引进外来年轻人口，已经是必须要做的事，剩下的就是政策放松的时间问题。
2、积分落户与中央要求不吻合少数超大城市的落户力度取决于城市的包容性。一些超大城市特大城市去年通过积分落户只解决了极少数外来人口落户问题。如果按照这个速度解决外来人口落户问题，需要几百年甚至上千年才能完成，这与中央政策的要求并不吻合。
积分落户政策的改变或者出现其他引进人才的新政，或许会在远的将来会出现。
我们也可以预测一下政策放开后会出现怎样的局面。
1、土地供应增加过去一线城市实施的是“严格控制特大城市人口规模”，一方面这些特大城市要严控户口，另一方面控制土地供给。
但现在变了，北京、上海要“大幅增加落户规模”，人口多了，土地的供应量当然要增加。
2、落户门槛仍然会比二线城市高在中国所有的城市中，京沪是唯二敢提出科技创新中心的城市。即使未来放开落户政策，这和二线城市的抢人根本是两回事。北京和上海眼中的人才，不是普通白领，门槛依然会高出很多。
3、推升都市圈房价以日本为例，只有在东京、大阪、名古屋等大都市圈中的房价，才是有价值的，才有接盘侠，因为人口一直在往这些地方去。
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日本30年间房价变动上海由于房价已经处于高位，即使外来人口有资格买房，但很多一部分都没有充足的资金，这些需求可能就会分散到上海周边的昆山等城市，带动都市圈城市的房价上涨。
结语不可否认，上海的高活跃度和繁荣离不开人的因素，正是由于外来人口的进入，才给城市注入了发展的生机，而世界城市发展的历史证明，移民城市是最有活力的城市。
但大家要认清一点，大城市的魔力和残酷在于——强者留下，中者退出折衷，弱者则退回鸟不拉屎房价低迷的地方。
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