五个一线真实案例
上次，我帮粉丝算了一笔涨幅50%的账，发布之后，私下收到一些购房咨询，无奈实在太忙，直到今天才能抽出空来，跟大家解答一下。
有意思的是，相对去年，最近跟我咨询市场大趋势的人少了，具体项目之间对比的，倒多了。
我猜造成这种现象的原因是：1、短期来看，大家对北京调控大方向的预期，稳住了，暴涨、暴跌失去情绪支持，在房价走势这件事儿上，达成「平稳」共识。
2、很多人能意识到「现在是买房的时机」，但对于买哪个项目，哪个区域，最能贴合自己的居住需求，或者实现保值，并不确定。
所以，希望本文能给大家一些参考，多看「好评与差评」啊，哈哈。
粉丝问答丨Q&A。
01
Q:已买房，无孩，以后老人会来常住，倾向大井地铁站外30分钟到一个小时车程，看了青龙湖附近的几个项目，环境很好配套暂时一般，但我们的需求并不急切。
想问：1、几个项目是否属于国家政策性住房？
2、看了龙湖、首开、金地三个盘，感觉各家都有优势，长处大体掌握，想知道他们背后在各自回避或掩饰什么问题。
3、这三个盘与翡翠西湖，在位置、配套、户型等综合对比，优先选哪个？
A：首先，青龙湖F4，都属于限竞房项目，很多粉丝对限竞房还是不太熟悉，限竞房在本质上还是商品房，不是保障房，它拥有完整的产权。
只是在土地出让时，对售价进行了限制，另外取得房产证或者契税完税证明后5年不能买卖，其他没有什么限制。
第二，项目想要回避的，我认为大方向还是区域配套以及轨道交通问题，刚需族很依赖地铁，而地铁和配套是目前区域的短板，我猜他们会模糊配套交付的时间，以及夸大地铁交付的可能性。
其他则是一些细节，比如龙湖讲园林、首开讲商业、金地讲装修，各有各的套路，最快捷的方法可以到咨询他们对竞品的看法。
一般来说，最快了解某个项目“黑料”的途径，就是去问他们的竞品。但对于销售说辞，我向来坚持可以参考但绝不能轻信，另外，涉及到交钱一定要慎重。
第三，四个项目的对比。从临湖位置上看，万科翡翠西湖是到湖区最远的，龙湖熙湖悦著，首开熙悦观湖临湖更近，金地大湖风华跟青龙湖之前，隔着龙湖熙湖悦著。
好评与差评的看法是，如果项目到某个核心配套的距离，超过1.5公里，那么，你使用到它的频率会降低50%。
从配套来看的话，万科翡翠西湖是最好的。户型产品细节各家89㎡小三居大同小异，有区分度的是叠拼跟合院。
个人对金地大湖风华的下叠，印象不错，地下一层的采光效果跟地上无异，利用效率会很高。
在买叠拼或者合院时，不要只看赠送，考虑单平使用效率会更切实际。
02Q:您好，之前看过您写的中粮天恒天悦一号的文章，现在1期有套顶层边户141㎡（就是138户型把本来赠送的3㎡算成了建面），总价1100万19年10月毛坯交付。是否值得买？觉得周边配套现在很差，以后会有什么大的利好吗？
A：从单价看还行，折合7.8万/㎡，几乎赶上一期的价格，周边配套，现在有地铁和万达，未来中粮有自己的商业配建。
大利好，机场线通车之后，从新宫可以去草桥那边换乘、19号线2期、南中轴建设应该也算，不过后两项属于远期规划，现在没什么实质落地。
配套我倒不是特担心，满足基本生活没问题，就是周边的小环境不是特别好，比如回迁房保障房不少，有些人会介意。
如果不着急住，可以关注下中铁在花乡的地，最高7.1万/㎡，不过是限竞房，小区的品质跟调性应该比不上天悦壹号。
03Q:您好，对未来金茂府，西山锦绣府，华润未来城市，中海丽春湖墅洋房，几个楼盘怎么看？如果是小三居，假设都能买到，该如何排名？
A：问法有点笼统，我就按照是半自住半投资的需求来了，且不考虑工作通勤的时间问题，建议按照几个指标排序：1、与周边二手房房价的倒挂程度；2、到最近地铁站的距离；3、未来配套的发展潜力；4、有无核心竞争资源。
从我掌握的消息看，西山锦绣府是价格跟周边二手房价差最大的，海淀的区位也很有竞争力，地铁直线距离1公里，但步行稍远。
华润未来城市、未来金茂府，属于未来科技城版块，配套跟地铁是两个项目的共同点，未来城市是商品房不限售，但未来金茂府价格便宜，接近1万/㎡的差价很难不让人心动啊。
中海丽春湖墅洋房，优势是靠着湖离地铁近，缺点是周边配套有点慌。
排除干扰因素如果让我排序，会是西山锦绣府>未来金府>华润未来城市>中海立春湖墅。
但西山锦绣府总价不低，据说会有些捆绑，而且一期不会开太多，对刚需没那么友好，未来金茂府一期户型应该是120㎡起，估计是为了狙击中海望京府，小户型会在后期推。
04Q：请问，孙河跟亦庄两个版块看好哪个？一直住在南城，最近想换房，改善，看了亦庄金茂府，但有中介给推荐了孙河的项目，说金茂附近有垃圾处理站，应该选哪个呢？
A：孙河跟亦庄，两个区位的定位差异挺大，孙河规划定位整体高端，是别墅区的级别，规划也比较完整，住宅，商业，学校，地铁，基本上决定居住水平的因素都有，个人很喜欢孙河。
但孙河现在的问题是目前，只有住宅落地比较快，商业已经有一块出让，现在没什么消息。
学校用地也没有最终敲定是哪个学校，之前有传人大附，也有传北师大附中，但不到最后，谁都说不准，我认为孙河地块定位高端，学校应该不会引进太差。
另外一点就是自驾交通，京密快速路已经凉了一半，在北京重点计划里找不到了，所以进度不会很快，也有可能凉掉。
亦庄分河西跟河东，产业多数在河东区，河西以住宅为主，没有 太强烈的现代感，在规划上直观比不过孙河，但跟北京南城其他一些地方比，感受要好很多。
亦庄金茂府品质更好，再就是人大附，学校会比孙河更确定一点，实际上看学校，依照现在的政策只能算加分项，不能算绝对资源项，因为入学政策随时会调整。
垃圾处理站的问题，我打听了下，到金茂府大概有4到5公里，是个生活垃圾站，作为南宫几个村的配套，影响不是特别大。
如果是化学或者医疗垃圾处理的话，会影响地下水，生活垃圾没有太严重， 但夏季雨季发酵可能会有味道。
总结来看：1、规划，孙河优于亦庄。
2、配套，亦庄暂时优于孙河，未来落地后，还是孙河占上风，可以期待一下未来规划的落地，但是赌性大一点，时间也长一点。
3、具体到产品，亦庄金茂府优于孙河，金茂的套科技系统，住过的人都挺认可，孙河平层的产品力还是稍微弱一点，孙河重点在别墅上。
4、产业，孙河承接望京，亦庄本身是开发区产业更好一点。
5、交通，孙河地铁交通要好于亦庄，到首都机场也近，未来第二机场投入使用，但我听到的消息是，大部分国航的航班，还是在首都机场飞。
孙河可以说是发迹之前的高富帅，亦庄会中产一点，看你偏好更倾向哪个 。
05Q：评论君，上班地点在丰台307医院，平时开车，华侨城和园153㎡和中海寰宇天下144㎡，中粮京西祥云140㎡（赠送40㎡），该如何选择各有什么优劣？谢谢。
A：我看了下，这三个项目到307医院的距离差不多，算下同时段开车到307医院，中海寰宇天下要37分钟，中粮京西祥云要37分钟，和园稍微远点，要46分钟。
地铁通勤的话，中粮京西祥云最方便，中海寰宇天下其次，和园最远，不过平时上班开车，地铁交通仅作为参考项。
价格上，中海寰宇天下单价6.3万/㎡，精装，中粮京西祥云5.8万/㎡，精装，中铁华侨城和园6万/㎡，毛坯，如果有特价房优惠的话，可能不到6万/㎡就能买到，性价比来看的话，中粮京西祥云性价比最高。
所以，我会首先pass和园，剩下的就是中粮京西祥云，跟寰宇天下二选一。
简单说，产品中粮京西祥云胜，周边的区域配套寰宇天下胜，如果更在乎居住品质的话建议选中粮，更在乎区位配套可以选中海。
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