記者柯沛辰／綜合報導
陳幸妤生日當天開撕前夫趙建銘，稱很後悔贈與6000萬的骨科診所店面，因為離婚後不能列入財產分配，「錯到想殺死自己」。本文整理贈與時4大自保手段，除了簽訂贈與契約，也可辦理「轉貸」、設定「預告登記」或抵押權，以避免「幫前任與第三者繳房貸」的窘境。
▲贈與時自保4方法，避免人財兩失。（AI協作圖／記者柯沛辰製作，經編輯審核）
為什麼贈與後不列入財產分配？
《民法》1030-1條規定，因繼承或其他無償取得的財產，不列入夫妻剩餘財產分配範圍，所以即便夫妻間贈與可節省贈與稅，也可能有「送出去就拿不回來了」的風險。
為什麼房子移轉到趙建銘名下，房貸卻是陳幸妤在繳？
瑩真律師在臉書發文解答，房貸是跟銀行借的，銀行除了依不動產價值評估房貸金額之外，還會審視債務人個人的信用、收入及還款能力。不同的債務人，銀行給的條件也不相同，所以銀行不會因為不動產的所有權人改了，就自動同意把房貸也轉移過去。
▲趙建銘骨科診所。（圖／記者林東良翻攝）
自保4大方法
一、附負擔／附條件贈與
在贈與當下簽訂契約，約定受贈人需承擔義務。例如：約定必須照顧生活起居、負擔扶養家庭義務，或約定對方外遇、離婚，應無條件返還。
二、轉貸、變更房貸債務人
房屋過戶時，可以要求配偶向銀行申請「轉貸」或「變更債務人」，經銀行同意，將原本的貸款結清或移轉，不留在原贈與人名下。
《民法》第301條明定，第三人和原債務人約定承擔債務，沒有經過債權人同意，對債權人不生效力。也就是說，夫妻自己講好「以後房貸你繳」還不夠，銀行也要同意更換債務人。
三、設定預告登記
「附條件贈與」屬於債權契約，萬一配偶私下把房子賣給不知情第三人，原屋主很難把房子要回來，所以實務上可在不動產上設定「預告登記」，這樣一來，配偶就不得未經你同意任意處分、變賣、贈與，或拿去跟銀行、民間借貸設定抵押。
四、設定抵押權
如果契約有約定「對方違約必須賠多少錢」，還可以用這間房子設定抵押權作為保障。未來對方不履約、不還錢，就能聲請法院拍賣房屋，從拍賣所得中拿回應得款項。
在陳幸妤的案例裡，設定預告登記主要是防止趙建銘任意處分房子，無法主動把房子變現來還債；但若事先約定金錢債權並設定抵押權，一旦對方不履約，就能主動聲請法拍，從拍賣所得中拿回款項，減輕自己背負的房貸。
不過，要注意的是，房屋本來已有銀行抵押權，法拍後仍要按照抵押權順位分配，不是自己設定抵押權就一定能把錢全部拿回來。
▲轉貸4步驟2地雷，一次看懂。（AI協作圖／記者柯沛辰製作，經編輯審核）
如何轉貸？核心4步驟
第一步：評估受贈配偶的還款能力
必須先確認準備接手房貸的配偶，其工作收入、負債比與信用評分符合銀行申貸標準
第二步：向銀行申請「轉貸」或「變更借款人」
攜帶房產資料與配偶的財力證明，先向原貸款銀行詢問能否直接變更借款人；若銀行不同意，也可向其他銀行申請新房貸轉貸。
第三步：簽訂「附有負擔贈與」契約並報稅
夫妻在簽訂產權贈與契約書（私契）時，若約定由受贈配偶承擔剩餘房貸，可在贈與契約中明確寫成「附有負擔之贈與」，避免日後雙方對誰負責繳房貸產生爭議。
第四步：地政事務所辦理過戶與塗銷登記
帶著稅單證明與過戶文件，到地政事務所辦理「贈與所有權移轉登記」。若是「轉貸」，新銀行會配合清償原貸款、塗銷舊抵押權，再設定新的抵押權；若是「變更借款人」，則由原銀行直接變更，依流程辦理。
「轉貸」實務2大地雷
一、順序不能錯
若先私下把房子過戶，會造成「所有權人（配偶）」與「貸款借款人（原主）」不一致，但銀行不一定會同意借款換人，因為轉貸會重新審查受贈配偶的收入、信用、負債比及還款能力。一旦條件不符，銀行可以拒絕核貸。
如此一來，房屋已登記在配偶名下，原贈與人卻仍是銀行的債務人，就會落入「房子是別人的、房貸卻還是自己的」的窘境。
二、別讓自己繼續背債
辦理轉貸時，要確認原贈與人是否已完全退出貸款關係，不要房子已經過戶，自己卻仍是共同借款人或保證人。否則，一旦對方不繳款，銀行一樣會回頭向你追債。
▼陳幸妤25年婚姻時間軸。（AI協作圖／記者柯沛辰製作，經編輯審核）
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