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兆基事件衝擊包租代管業李同榮提解方、「脫胎換骨新契機」

2026-08-17 15:22 經濟日報／記者陳美玲／台北即時報導房市

兆基事件引發社會對包租代管產業公司治理與監理制度的關注，吉家網不動產董事長暨房市趨勢專家李同榮認為，台灣包租代管仍處產業萌芽初期，過去主要由政策帶動，未來真正的成長動能則在龐大的民間租賃服務市場。因此，他提出未來市場發展的八大趨勢與展望，期盼業者能掌握契機，共同努力，創造產業新藍海。圖／李同榮提供

兆基事件引發社會對包租代管產業公司治理與監理制度的關注，但個別企業事件不應被放大成對整個產業的否定。相反地，這次事件正好提供包租代管產業良性發展的新思維與新契機。

吉家網不動產董事長暨房市趨勢專家李同榮提出嶄新論述，深入探討「如何創造包租代管業新藍海」，並呼籲政府與業界重新思考：台灣包租代管真正的市場在哪裡？未來規模如何擴大？如何創造產業良性發展循環？他同時提出「包租代管業市場發展的八大趨勢與展望」。

李同榮指出，兆基個別事件不應否定產業界所有貢獻，其實這正是包租代管業脫胎換骨新契機，他同時提出全新論述「如何促進包租代管業良性驅動循環」與「如何開創市場的新藍海」。

這個產業良性驅動循環，要先從政策配合產業體質改善開始，進而提升產業服務價值，達到循環服務與循環收益的增長目標，也就是依序為：健全制度管理→服務品質提升 → 客戶體驗改善 → 信任提高 → 黏著度增加 → 重複服務增加 → 延伸性生活周邊服務→循環收益提升 → 市場規模擴大。

李同榮認為，台灣包租代管仍處產業萌芽初期，過去主要由政策帶動，未來真正的成長動能則在龐大的民間租賃服務市場。因此，他提出未來市場發展的八大趨勢與展望，期盼業者能掌握契機，共同努力，創造產業新藍海。

一、市場需求龐大，產業規模持續擴張

李同榮指出，政府政策雖奠定包租代管初期市場基礎，但真正成長空間在民間租賃市場。未來應逐步走出補貼與標案，擺脫政策依賴，讓龐大的市場需求，決定產業規模的擴張。

二、從「政策導向」走向「市場驅動」

李同榮表示，房東需要招租、收租、修繕與風險管理；房客需要資訊透明、契約安全與居住保障。龐大的專業服務缺口，將會超過100萬戶規模，這需要靠業者本身以專業服務的提升，換取客戶的信賴，促進市場的持續擴張，這就是包租代管真正的新藍海。

三、從「管理戶數」走向「服務產值」

李同榮分析，未來產業規模，不只論管理多少戶，更要論「一戶能創造多少服務價值」。從招租、管理、修繕、續約，到由租轉買、由租轉賣及生活周邊服務，讓有限戶數創造無限延伸的服務價值，也就是「提升戶效」比「增加管理戶數」更為重要。

四、「包租」靠微經營，創造競爭優勢與獲利

他表示，包租業者透過精準租金評估、降低空置、控制修繕成本與提升出租效率，在每一戶的精細管理中累積利潤，形成「微經營」競爭力與優勢，進而提高投報獲利能力。

五、「代管」靠服務品質提升，以「循環服務」創造「循環收益」

李同榮認為，代管的核心在高品質服務與長期客戶管理關係，從一次招租延伸至管理、修繕、續約與再招租，形成「重複需求—循環服務—循環收益」的新商業模式。

六、客戶體驗與黏著度，決定租服產業的個別競爭力

他指出，服務品質創造體驗，體驗建立信任，信任形成黏著度。房東房客願意持續付費，產業才能從一次佣金走向長期循環收益，並延伸住宅生活周邊服務。

七、政策從「創造戶數」轉向「創造成長環境」

李同榮呼籲，政府應讓社宅供給與包租代管分流，並推動「租賃資訊透明、契約與公證、押金及金流保障、財務業務監理，以及人才培訓與服務評鑑」等五大目標，建立公平安全的市場環境。

八、制度健全與專業升級，奠定永續發展基石

李同榮建議，未來租服業應由「政府建立制度、業者做好服務、房東房客購買價值」三大方向建構永續發展的基石。政府不必替市場創造需求，而應讓優質業者靠專業成長，帶動產業從「政策驅動」脫胎換骨，邁向永續經營的「市場驅動」目標。

李同榮表示，包租代管未來將從單純租賃管理，延伸至住宅資產管理、修繕、數位管理及生活周邊服務。當制度透明安全、業者服務升級、消費者建立「專業服務有價」觀念，台灣包租代管才真正進入循環服務、循環收益的市場驅動成長期。

李同榮指出，我們期待的新未來就是產業從「政策戶數」轉向「市場規模」；服務從「一次佣金」走向「循環收益」；市場從「房屋管理」邁向「生活產業」。

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一、市場需求龐大，產業規模持續擴張

二、從「政策導向」走向「市場驅動」

三、從「管理戶數」走向「服務產值」

四、「包租」靠微經營，創造競爭優勢與獲利

五、「代管」靠服務品質提升，以「循環服務」創造「循環收益」

六、客戶體驗與黏著度，決定租服產業的個別競爭力

七、政策從「創造戶數」轉向「創造成長環境」

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