科兰科资产信托大楼。 [照片=科兰科资产信托] 在房地产项目融资（PF）不良影响同时冲击开发商和信托公司之际，科兰科资产信托选择了另一条道路。与其增加高风险的责任竣工型土地信托暴露，不如以REITs和机构投资者资金为基础，全面参与开发项目。
17日，业内人士透露，科兰科最近通过位于首尔瑞草区的‘江南站L项目’展示了‘信托型开发商’模型。信托型开发商不同于传统开发公司通过增加债务扩大业务规模的方式，而是将‘投资-开发-运营-出售’整合为一个平台。
该项目位于江南站附近的瑞草洞1323号，规划占地约5300㎡，建筑面积约2万平米，地下6层至地上23层的优质办公楼。总投资约为1万亿韩元，预计于2031年竣工。
从项目规模来看，与一般大型开发商并无二致，区别在于承担风险的方式。科兰科与在首尔主要商务区供应约22万平米办公楼的SK D&D共同投资与合作，避免了一家公司承担全部开发风险的结构，结合了自身的投资与运营能力及专业开发商的开发经验。
科兰科能够参与大型开发的背景是PF危机后进行的财务结构改善。截至今年3月底，自有资本为5213亿韩元，负债率为27.9%。负债率在2024年底为41.7%时下降至去年的31.0%，今年再次降低。
与其他信托公司因责任竣工型土地信托的意外债务现实化和信托账户回收延迟而面临信用评级下调压力相比，科兰科限制了新责任竣工型土地信托的承接，同时兼顾了现有项目的回收和准备金的积累。在信托业务中，科兰科选择了以城市整治项目、担保信托和管理型土地信托为中心的选择性承接策略。
因此，NICE信用评级和韩国信用评级今年均将科兰科的企业信用等级维持在A·稳定（Stable）。企业票据也获得了A2等级。根据NICE信用评级，科兰科在信托行业中连续9年保持最高信用水平。
‘江南站L项目’效果图。 [照片=科兰科资产信托] ◆ 用机构资金替代债务……62000亿平台为开发提供资金
科兰科的开发资金来源与一般开发公司不同。科兰科通过REITs、房地产基金和信托，最近管理约62000亿韩元的房地产资产。今年3月，规模约为54000亿韩元，几个月内增加了约8000亿韩元。
特别是在REITs市场中，科兰科的基础较为稳固。根据韩国REITs协会的数据，截至6月底，科兰科管理48个REITs，规模为16兆3574亿韩元，市场份额为12.8%，在包括LH在内的国内REITs AMC中排名第一。民营AMC在公私合营标准中十年来首次跃居第一。
机构资金也在不断流入。科兰科最近被选为公务员养老金公团和邮政事业本部的国内房地产盲投委托管理公司，相关投资规模约为1兆韩元。盲投基金在未事先确定投资对象的情况下，首先选择管理公司，必须依赖于机构投资者对资产发掘、金融结构设计、运营和回收能力的信任。
这些资金是科兰科开发的核心。一般开发公司在购地后通过桥接贷款和本PF来提高杠杆，而科兰科则结合REITs、基金和机构投资者资金，从开发初期就设计资本结构。即使在完工后，也可以直接运营资产或出售以回收投资。
科兰科已经取得了一次成功。科兰科直接规划和开发的江南站‘凯斯广场江南2’于今年以3550亿韩元出售，总投资约为2200亿韩元，出售利润达1350亿韩元。单一资产的内部收益率（IRR）超过20%。该项目于2019年开始开发，2022年竣工，经过运营后出售。
江南站L项目是将这一模型规模扩大到1万亿韩元的试验。科兰科计划通过首尔市的事前协商，推动用途区域的提升和公共贡献，建设约500平米的标准层大型优质办公楼，层高3米。
科兰科资产运营收购的乙支路U5酒店全景。 [照片=科兰科资产信托] ◆ 从办公楼扩展到数据中心和酒店……‘开发型运营商’的扩展
科兰科的开发扩展不仅限于办公楼。在数据中心方面，科兰科内化了从土地发掘、电力保障、金融结构设计、开发管理到运营商选择的整个开发过程。
在京畿道安山的西华国家产业园区，科兰科与布鲁克菲尔德旗下的DCI共同开发40MW级AI数据中心。科兰科将自有资金和运营资金投资于PFV，并作为AMC负责金融结构及设计、施工管理。继首尔加山数据中心后，科兰科还在议政府的节奏城市推进100MW规模的项目。目标是在2032年前在数据中心领域投资约10万亿韩元。
酒店和租赁住房也是新的发展方向。科兰科的子公司科兰科资产运营收购了乙支路U5酒店，将其从二星级酒店改造成四星级的‘美居大使东大门’，并计划在未来五年内将酒店和住宅相关的运营资产增加到5万亿韩元。通过将开发、改造、品牌引入、运营和出售整合为一体。
南大门的艾提巴斯大厦收购了老旧办公楼进行全面改造，现代汽车在全国11个业务节点的5800亿韩元规模的REITs也进行了流动化。这不仅是新开发，还包括老旧资产的再生和企业房地产的流动化，扩大了开发的范围。
关键在于在这一扩展过程中，科兰科能否保持其保守的财务结构。江南站L项目距离竣工还有约五年，无法避免施工费用、利率和租赁市场的变化。随着开发型资产和数据中心、酒店等运营型房地产比例的快速增加，风险管理水平也将高于以REITs为中心的业务。
科兰科相关人士表示：“开发项目不仅仅是简单地扩大规模，而是结合投资和运营能力来管理风险。”并表示：“江南站L项目将汇聚以往积累的开发和运营能力，打造具有竞争力的办公设施。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
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