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加拿大央行最新一项独立员工研究试图厘清低利率对住房市场的影响。研究人员发现，降息既刺激住房需求，也刺激供应，但需求几乎立刻反应，供应则需近两年才能跟进。研究警告，如果目标是改善房屋可负担性，货币政策根本不是合适工具。
图片来源：51.CA 资料图片
央行指出，下调利率通常是为了通过降低短期融资成本来刺激需求。机制很直观：融资便宜、杠杆能力提升，会促使购房需求提前释放。由于信贷发放速度远快于供应链的反应能力，最终形成超额需求。这不是意外，而是本意——制造非生产性的价格上涨，也就是通胀。住房市场尤为明显，因为融资和建设周期较长是行业特点。
研究人员指出："需求通常比供应反应更强烈。"便宜的融资能迅速推高成交量和房价。强劲的劳动力市场会进一步放大这一趋势，让家庭更敢于减少储蓄，同时贷款条件也更加宽松。
研究进一步指出，低利率并非政策制定者所称的"住房可负担性"解决方案。研究人员警告道："货币政策似乎无法缓解房屋可负担性压力，在劳动力市场强劲时甚至可能加剧这一问题。"
供应终究会对低利率做出反应，但建商动力不只来自融资成本，更来自利润驱动和市场价格上升。
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住房需求对廉价信贷的反应速度极快，但供应则需数年才能跟上。加央行研究发现，降息后转售市场成交量几乎立即上升，而成交量的全部提升在 18 到 24 个月后才完全体现。这与央行对通胀的一般研究结论一致。至于新增供应，往往需要两年左右才会明显增长。
研究人员解释："货币政策冲击发生后，大约两年后才会带动新屋开工量增加。"
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