開學租屋眉角多。(達志影像/shutterstock） 字級設定：小中大特 又到九月開學季，除了從南部、東部上台北的新生比較容易住到校舍內外，約有一半的學生都在外租房，這時，如何安全租房就很重要！
由於少子化，學生人數減少，加上學校蓋學生宿舍的成本高，使得學生宿舍呈現「供不應求」，根據統計，每兩個學生求學，就有一人必須在校外租屋。
學生宿舍供給量不足
根據教育部最新公布的113學年度(2024-2025年)大專校院學生宿舍概況，學校宿舍床位數約為309,150床，校內學生實際住數人數約255,277人，實際住宿充足率為52.64%，而校外租屋學生數約為229,641人，高達23萬人。
造成住宿充足率才52.64%，主要是受到少子化影響(全台大學生總人數持續下降)，而校內新宿舍的興建與補貼腳步仍未完全追上學生的實際需求，導致有超過一半的住宿需求學生仍必須在校外租屋。
因此，每兩位學生就有一位在校外租屋，也讓學校周邊的租屋市場蓬勃發展，但學生是租屋市場的「小白」，如何避免踩雷、被詐騙，在九月開學季前，崔媽媽基金會幫有校外租屋需求的莘莘學子們畫重點。
崔媽媽幫畫租屋重點
崔媽媽基金會指出，許多同學是第一次離開家、踏入陌生的租屋市場，因此每年開學前，崔媽媽都會收到許多學校的「租屋講座」邀約，因此，特別將重點分享，讓租屋族們，也能了解自己的權益，辨識出租屋市場的陷阱，避免捲入麻煩與爭議，享受校園生活！
崔媽媽基金會表示，租屋第一步，是防詐意識要到位，當你去看屋時，若自稱「屋主(有些是二房東)」的人，要求看屋前先「支付金錢」，這已經是盛行許久的詐騙方式，無論名目是「看屋金」、「預留金」、「保證金」，通通是詐騙！
其次是要預房「看Ａ屋租Ｂ屋」，租屋廣告上的照片、格局可能與實際屋況不同，看屋時要確認，實際看到的房間就是你要簽約承租的那一間，不要因為房東說「格局一樣」就直接簽約，要避免簽約後才發現，實際承租的房間和當初看到的不一樣。
崔媽媽基金會表示，看屋是租客與未來居所的首次近距離接觸，俗話說：「內行看門道，外行看熱鬧」，想利用有限的時間排雷，事先得做好以下準備。
一、實際看屋很重要」，多看多比較，入住少煩惱：
現代科技發達，線上、視訊看屋非常多，但崔媽媽仍強烈建議要「到現場親自看屋」！才能避免總是接收到「被選擇提供的資訊」，更能「以個人實際情況判斷並做出選擇」。
二、確認實際屋況及周遭環境：
網上照片可能已經不符現況或有美化，為了拍攝範圍廣，許多人會使用廣角鏡頭，造成空間感失準，許多線上賞屋是新屋、裝潢落成時拍攝，可能已經與現況不符。
三、設備與廣告與實際是否相符：
許多租屋網會條列附贈設備，但並非所有設備都能在照片上呈現，無法確知是否合用。
四、噪音、氣味、採光等需實際感受：
透過鏡頭無法確知環境真實情況，例如，是否有無法避免的環境噪音？汽車經過樓層就晃動？是否有難聞氣味？是否照片皆由後製補光，實則非常昏暗？
五、與房東、管理者、室友實際接觸：
租屋是長期關係，基於長期居住的考量，確認室友甚至社區的情況其實是必要的。且透過實際溝通、問詢，確認簽約意願。
六、了解管理風格及是否能夠接受：
提問、交流確認雙方對租屋的期待、態度，如果在入住前就已經覺得難以溝通，就須慎重考慮未來遇到糾紛時困境。
七、「結伴看屋」有好處：
看屋會進入他人的私人空間，一定要注意安全。若真的只能隻身一人前往，一定要將房屋位置、約定的看屋時段告知周圍的人。而同行者最好有租屋經驗，能協助確認屋況。此外，一個人看屋可能會面臨不斷與帶看者對話的窘境，容易被話術引導，也可能因此無法確實確認屋況。
八、看屋約定好的事情筆記下來，之後要寫在租約上才有效！
在看屋階段，許多房東或房仲從善如流，還會開出美好藍圖：哪些設備會換新、哪些部分給房客最大自由，但這些口頭承諾沒有白紙黑字寫在租約，都可以只是「說說」而已。
簽約是大事
接著要「簽約」了，崔媽媽說，簽約是大事，很多租屋「小白」都不太了解，因此，簽約前要確認是和誰簽約、簽哪一版本，跟你簽約的人，真的有權利把房子租給你嗎？簽約前可以查看房屋權狀、房屋稅單。如果是二房東或仲介，也要確認對方有取得轉租同意(圖一)。 此外，契約選擇也要格外注意，應使用最新版的「住宅租賃契約書」(民國113年7月8日修正公告文號)，不要拿店面或辦公室版本來簽住宅。
至於簽約內容要確認，租約時間寫清楚，不要只靠口頭約定，起租日、到期日要明確寫清楚年月日，減少後續認知爭議(圖二)。
崔媽媽過去接到不少陳情案例所綜合出的錯誤案例，有些就只寫上學期、下學期，只有起租日沒有到期日，租期籠統寫半年、一年等等。要知道，租約到期後繼續居住，房東也沒有反對，可能形成不定期租賃。
若是出現上述不清不楚的租約內容，為了讓雙方權利更清楚，崔媽媽建議重新簽訂書面契約。
此外，租約內也有些「不得記載事項」的條款，也就是「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」的規定。若是違反規定的內容，即使契約中出現，房客不需要遵守。此外，房東毫無顧忌地寫上這些違法的規定，也是一個「判斷要不要承租」的警訊。
另外，原本認為沒問題，高高興興搬進去，準備好好展開大學生活，卻在承租沒多久發現問題，有些學生常會問，「能不能提前解約？」(圖三)
租約能否提前終止？
為了避免往後爭議，務必確認租約是否能提前終止，「得(可以)提前終止」，還要確認「需要提前多久通知？」，崔媽媽說，在規定期限內提前通知，不會有違約金問題，但未在規定期限內提前通知，會有違約金。
若租約上是「不得(不可以)提前終止」，此時，若想提早終止，需要雙方同意，其中一方也能不同意，堅持到租期屆滿。
另外，「定金、押金、租金」不一樣！崔媽媽說，「定金」是簽約前保留房屋的金額，付款時記得索取收據。「押金」是租屋期間的擔保，金額不得超過兩個月租金。「租金」則要清楚約定金額、繳款日期與付款方式。三種費用用途不同，但只要有支付，都記得留下紀錄。
房客有通知房東的義務
而住進去後，「房客」也要注意居住期間的權利義務，很多事情還是要通知房東，讓房東知曉一些情況。要知道，「房客」在法律上有「善良管理人」的義務，因此有設備故障、屋況受損時，為了避免情況擴大(例如漏水)，要盡快通知房東。
建議使用文字訊息、電子郵件或書面方式聯絡，除了方便確認，也能留下紀錄。
另想釘牆、換鎖或加裝設備，也應先查看契約並告知房東，退租時可能需要恢復原狀。
還有，不要隨便讓親友來借租，你以為，就住幾天，沒啥關係，但千萬別讓「沒關係」變成「有關係」，因為房客應按照契約約定使用房屋，未經房東同意，不要自行轉租、分租，或把房屋長期交給他人使用。
朋友偶爾過夜，也建議先確認契約有沒有訪客、借住或過夜限制，避免一場聚會變成租屋糾紛，平添租屋上的不愉快。若發生糾紛也不要慌，崔媽媽基金會提供免費的租屋法律諮詢。
BOX：誰是雙北大學包租投報王！
過去，有不少投資客看準學校宿舍不足，學生勢必要在校外租屋，故投資學生套房收租。
在雙北市，哪間大學校外學生套房，投資報酬率比較高呢？住商機構彙整實價登錄資訊，盤整出大學城平均租金報酬率，其中新北淡水的淡江大學名列第一，台北士林的中國文化大學則為亞軍，至於真理大學、台北市立大學天母校區則同居第三名。
住商機構根據實價，盤點雙北市共26處大學城周邊近一年成交單價與租金單價，統計出前三名最具租金報酬率的大學城。
根據統計，由淡江大學以平均租金報酬率達3.3%居冠，而同位處淡水的真理大學則以租金報酬率2.9%位居第三名。住商不動產淡水新市加盟店店長盧進和分析，淡水由於距離市區遠，長期具有一定的學生住宿需求，且區域不管中古屋、新古屋，都有供給量大、房價基期低等特點，因此即使與雙北其他行政區相比，區域租金單價表現未必特別突出，仍可透過較低的房價成本，拉高租金投報率，致使區域此類收租物件一直都是一大熱門。
另一方面，同樣位處台北市士林區的中國文化大學與台北市立大學天母校區，分別以租金投報率3.2%、2.9%，排名第二與第三名。賴志昶認為，文化大學因校址位處陽明山山區，對大部分屬於「無車族」的學生而言，通勤便利性相對有限，同時區域也有禁限建問題，衍生出當地大量的租屋剛性需求，加上當地中古屋物件房價親民，因此成為北市高投報租屋熱區。
此外，文化大學學生的租屋剛需不僅止於陽明山上，亦會外溢至山腳下的天母地區，加上天母當地亦有不小的外國人租屋需求，令天母雖說房價較高，但地區憑藉著區域需求高居不下，硬是支撐起頗高的租金報酬率。
註：統計自2025年7月至2026年7月大學方圓500公尺之住宅用公寓、華廈、大樓、套房物件，並排除特殊交易。 資料來源：實價登錄、住商機構(住商不動產、大家房屋、安家地產)彙整 
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