黄义恩：世遗区容积率转让设上限槟政府如何防发展商钻漏洞

民政党槟州公共投诉局主任黄义恩指出，世遗区容积率转让（TDR）设上限，并不代表漏洞已经堵住，槟州政府与市政厅不能急着邀功，更必须防范发展权益被“化整为零”，最终让好政策沦为资本操作的游戏。

他周六发文告时说，根据槟岛市长拉詹德兰的说法，乔治市建筑物基准容积率为5:1，世遗区因高度限制，部分容积率无法完全使用，因此可转移至非世遗区发展计划；新制度则设下最高2.0的增幅，即从5:1提高至7:1。

“设上限是一回事，能不能堵住漏洞是另一回事。真正需要回答的是，槟州政府有没有想清楚，如何防止发展商通过不同方式规避限制？”

他指出，最需要警惕的是“化整为零”。如果同一家公司、关联公司或共同实际控制人的企业，把发展权益拆成多笔交易、分批申请，即使每一笔都没有超过上限，累计起来仍可能造成大量开发量集中在同一区域。

“如果只看单一申请有没有超标，却不看关联交易和区域累计开发量，那么所谓的上限，到底是在限制发展，还是只是在限制数字？”

他促请市政厅在整理世遗区1324个住宅单位及2310个商用店屋单位资料的同时，建立公开、可追踪的TDR资料库，列明转让方、受让方、转移容积率、涉及发展计划及企业关联关系，让公众能够监督。

他也提醒，TDR带来的影响不只是建筑量增加，也可能推高世遗区土地与租金成本，进一步挤压传统小吃、打铁、制香等老行业的生存空间。

“如果传统店家因为租金上涨而被迫搬走，我们到底是在保护世遗，还是只保护建筑物的外壳？”

他说，乔治市真正珍贵的，不只是骑楼和古迹建筑，更是其中仍然有人生活、做生意和传承文化。若建筑物保住了，原有社区却逐渐消失，“活的遗产”最终也可能只剩下一个空壳。

他促请槟州政府与市政厅在TDR新细则落实前，交代清楚如何防止“化整为零”、计算区域累计开发量、识别关联企业，并落实交通、环境及古迹修复监督机制，同时公开相关交易与审批资料。

“上限可以写在纸上，漏洞却可能藏在执行里。槟城人要看的，不是一套漂亮的规则，而是一套真正守得住世遗、留得住社区的制度。”

黄义恩：世遗区容积率转让设上限 槟政府如何防发展商钻漏洞