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2026-08-31 00:00 聯合報／記者藍鈞達／台北報導都更老屋關閉

營建成本、融資利率雙雙走高，讓都更案的推動面臨卡關。據了解，部分早年已完成整合、甚至核定的案件，業者評估後發現原有分配條件難以維持，形成地主、建商與政府「各算各的帳」，都更時程停滯不前。

目前主要有都更題材的地區多半集中北部，尤其北市因為老屋多、利潤較好，前幾年都更案不少。然而，這兩年人工、材料成本快速上揚，很多實施中的都更案進度延宕。建商指出，北市將工程造價要項標示為每三年更新，預計明年將會調整，目前市場極為關注下一波更動。

商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，北市現行工程造價基準為二○二四年上路版本，以十五樓住宅來看，每坪造價基準約廿點四萬元，但目前十五層以上ＲＣ住宅實際造價至少廿八點五萬元起跳，廿層以上更達卅二萬元，制度認列與實際市場成本每坪可能相差五萬元以上。

相關人士表示，問題也在於都更時間拉得太長，一些案件當初洽談時，營建成本和現在差距太大；此外，融資利率也從過去百分之二以下，提高至約百分之二點八，「當初談得成的條件，現在重新算一次可能已經做不下去」。

成本一變，三方的算盤就對不起來。房產業者說，地主記得的是當初談好的分回坪數，甚至期待「一坪換一坪」；建商算的卻是目前真正要支付的營造、融資、人事及整合成本；政府審查則依工程造價及共同負擔等制度認列。都更一走五年、十年，三套數字差距愈拉愈大。

市場人士指出，近期北市精華區就有自主更新案，在計畫核定、住戶搬遷後，因造價大幅增加，地主面臨重新調整分配並尋求其他團隊接手；另有傳統合建案已經拆屋，建商卻因成本考量退出，後續甚至面臨債權及土地處分問題。反映的就是同一個困境：幾年前算得過的都更，如今可能已經蓋不下去。

相關人士說，更棘手的是，財務條件失衡後，目前缺乏一套容易啟動的重新改約或退場機制。有些實施者當年已整合大部分地主，甚至為取得同意，以較好的條件承諾部分地主；現在若按照原條件興建可能不划算，但主動撤案，過去投入的購地、整合等成本又可能立即形成損失，因此出現「不做、也不撤」的情況。

對地主而言，案件長期不動，希望更換實施者也不容易重新開始。相關人士透露，現行制度主要仍由實施者主動撤案，過去也曾建議政府都更制度應建立期限或更明確的退場方式，避免案件長年停滯。

住商企研室執行總監徐佳馨表示，現在已有建商改變做法，直接替地主整合設定期限，時間到了、同意比率仍未達標就不做，畢竟都更案「對建商來說每天都在燒錢，但地主比較願意等」。

業界認為，要讓都更真正加速，除了讓工程造價認列更快貼近市場，當舊有財務條件已經失效，如何讓地主與實施者能重新協商、換手甚至退場，也將是下一階段政策必須解決的問題。

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