7年不开年度大会之后谁有权管理这栋楼？

文：张惟越

从槟城绿园组屋（Green Garden）事件看建筑委员会（C.O.B）介入的最后一道防线；如果一栋公寓一年没有召开年度大会，很多业主可能会觉得：“迟一点开罢了，有什么大不了？”

如果两年没有呢？三年呢？

如果从2019年一路来到2026年，管理委员会还是原来那批人，年度大会没有正常举行，新的委员会没有产生，最后连业主自己也没有人愿意站出来重新组织管理；那么，这栋公寓还可以继续这样管下去吗？

最近槟城绿园组屋（Block 1062 & 1066）的事件，就是一个非常值得全国联合管理机构、管理机构、业主和物业管理人研究的真实案例。因为它让《2013年分层管理法令》（Strata Management Act 2013，Act 757）里几个平时看起来很“冷门”的条文，真正走进现实。

尤其是第二附表第10（2）、2（5）、2（6）、11（5）段，以及第86条和第89条。

这不是单纯“换了一家物业管理公司”的故事。它真正触及的问题是：

当一个共管楼宇的业主自治机制已经无法正常运作，政府什么时候应该介入？

根据槟岛市政厅于2026年8月公布的说明，绿园组屋最后一次有记录的年度大会，是在2019年2月23日。之后多年没有正常举行年度大会。

这件事情为什么严重？

因为《2013年分层管理法令》第二附表第10（2）段规定，管理机构的年度大会应当每年召开，而且两次年度大会之间不得超过规定的15个月期限。

很多人把年度大会理解成一年一次“听财务报告、投诉管理费、骂管理层”的大会，其实完全不是。

年度大会真正重要的功能，是让一个共管楼宇完成它的年度治理循环：账目要报告、预算要审视、委员要重新产生、管理方向要重新获得业主授权。

所以，年度大会不是一场普通会议，它更像是一栋公寓治理系统里的“重新启动按钮”。

如果这个按钮连续几年都没有按下去，问题就不再只是“会议没有召开”，而是整个治理结构开始失去更新机制。

这也带出绿园组屋事件另一个值得注意的问题：委员不是当选一次，就可以一直做到退休。

槟岛市政厅在说明中引用第二附表第2（5）和2（6）段，其中涉及主席、秘书、财政以及管理委员会成员连续任职期限的问题。

简单来说，《2013年分层管理法令》并没有设计一个“2019年当选，以后只要没有年度大会，我就可以一直继续做”的制度。

相反，委员会本身就是通过年度大会不断更新其合法治理基础。

根据槟岛市政厅公开说明，当局调查认为绿园组屋过去的委员会没有遵守有关任期规定，并进一步认为，由于年度大会没有每年举行，原有委员会已经没有权力继续以原来状态管理和维护该共管楼宇。

这也是整个案件真正从“迟开年度大会”，升级成为“谁现在有权管理？”的关键法律考量。

因为一栋楼可以一直拥有“管理机构”（Management Corporation）这个法人主体，却不代表永远都有一个合法、完整而能够正常运作的管理委员会。

这两个概念必须分开。

管理机构一直存在，不等于原来的管理委员会可以永远继续。

事情来到2025年，绿园组屋业主开始向当局投诉。

根据槟岛市政厅说明，从2025年开始，当局陆续收到绿园组屋单位业主针对管理问题提出的投诉，于是建筑委员办公室开始检查相关记录和管理文件，并确认最后一次年度大会是在2019年2月23日。

这里，也是理解第86（1）（b）条非常重要的一点。

很多人以为，只要对联合管理机构或管理机构不满意，就可以要求建筑委员派人进来接管。

《2013年分层管理法令》不是这样设定的；第86条不是一个“我不喜欢委员会”的投诉按钮，它的法律结构里面，有一个非常重要的过程：

投诉 → 正式调查 → 建筑委员作出判断 → 认定管理工作没有妥善进行 → 委任管理代理人。

换句话说，有人投诉，只是开始。真正产生法律后果的是，建筑委员经过调查以后，对有关管理及维护情况作出行政判断。

因此，第86条不是情绪介入机制，而是治理失灵后的行政介入机制。

而绿园组屋事件最值得物业管理行业研究的，其实发生在2025年11月13日。

因为当时建筑委员并没有直接表示：“你们不会管，我派人进去。”

相反，槟岛市政厅发函给绿园组屋业主，引用第二附表第11（5）段。这个条文允许建筑委员在认为管理委员会没有被妥善组成的情况下，以书面方式授权某个人召开特别大会。

于是，当时建筑委员采取的第一个方向，是寻找愿意站出来的单位业主。

业主可以提交名字，由建筑委员考虑授权其召开特别大会。有关业主还需要提交分层地契、最新管理费和维修储备基金缴费证明，以及联络资料，而且必须在两个星期内回应。

从治理角度来看，这一步非常重要，因为它说明监管机构采取的第一个方向，并不是政府直接介入，而是恢复业主自主管理。

简单来说就是：“这栋楼还是你们业主自己的。有没有人愿意站出来，把特别大会开起来，把委员会重新组织起来？”

结果呢？根据槟岛市政厅后来公布的资料：没有业主响应。

这才是绿园组屋事件真正的转折点。其实，最可怕的不是委员会失灵，而是没有人愿意接。这也是很多老旧公寓正在面对的问题。

大家知道管理有问题，大家都会投诉。电梯坏了，有人骂；管理费涨了，有人骂；保安不好，有人骂；账目看不懂，也有人骂。

可是，当你真正问一句：“谁愿意出来做委员？”

群组突然安静。这时候，问题已经不再只是管理不当，而开始变成管理真空。

如果旧委员会无法继续正常治理，新委员会又产生不了，那么谁来签银行账户？谁批准必要维修？谁续保险？谁处理员工工资？谁追管理费？谁负责消防、电梯、水泵、保安、清洁和公共设施？

一栋几十层的建筑物，不会因为委员会没人做，就自动暂停运作。水泵还是要开，电梯还是要维修，保险还是会到期，员工还是要发薪。

这正是第86条存在的现实背景。

在前面的治理恢复尝试没有成功之后，槟岛市政厅于2026年7月31日正式向绿园组屋所有单位业主发出通知。

建筑委员依据《2013年分层管理法令》第86（1）（b）条，委任EAD Property Management Sdn. Bhd.为管理代理人，委任期为2026年8月1日至2027年7月31日。

这里笔者一定要讲清楚，EAD不是普通由管理机构开会、询价、面试之后聘请回来的物业管理公司。

它的官方授权来源完全不同。

一般物业管理公司的关系是：管理机构 → 管理合约 → 物业管理公司。

但绿园组屋是：《2013年分层管理法令》→ 建筑委员 → 第86条委任 → 管理代理人。

所以，这不是普通意义上的“更换物业管理公司”；更准确来说，这是官方介入的法定管理接管。

也正因为如此，第86条和第89条不能分开看。

笔者习惯把它简单解释成：

第86条：什么时候建筑委员可以介入？

第89条：建筑委员委任的人进去以后，有什么管理权限和责任？

第89条让这个管理代理人并不只是进去“帮忙”。它涉及管理费账户、维修储备基金账户，以及建筑物和共同财产的维修与管理。

其中非常值得注意的，是财务控制。管理代理人取得相应资金管理职责之后，法律同时增加非常严格的责任追究机制。

例如，收到相关款项以后，需要按照第89条规定的期限存入有关账户；而在接手后的规定期间内，还必须向建筑委员报告接管时的财务状况，包括账户余额、欠款、收入以及尚未支付的开支等。

从物业管理人的角度来看，这实际上就是一次财务健康检测。

笔者甚至可以把它称为：“财务电脑断层扫描。”

EAD第一件事情，不是重新油漆大厅。

而是先搞清楚：现金有多少？应收款有多少？收入有多少？债务有多少？

因为连这些数字都不知道，根本谈不上拯救一个已经出现治理问题的共管计划。

然而，法律上的正式委任是一回事，现实中的真正接管又是另一回事。

虽然官方设定了8月4日准备交接，但到了8月10日，却出现了另一幕。

根据槟岛市政厅于8月12日公布的说明，EAD在2026年8月4日到绿园组屋管理处处理文件交接。当时前委员会同意在8月10日进行文件移交。

可是到了8月10日，EAD却没有获准进入管理办公室，文件交接无法进行。

随后，双方都针对事件报警。槟岛市政厅因此安排在8月12日与前委员会进行讨论，希望解决问题。

这件事情又告诉我们一个很现实的道理：法律上的委任，与现实中的接管，是两回事。

一封委任函可以一天发出来，但是银行账户、钥匙、合同、财务记录、业主资料、欠费记录、保险文件、维修记录、电脑系统、印章和管理办公室，不会因为一封信就自动完成交接。

所以，任何法定接管最终都会面对一个问题——交接。而没有完整交接，再好的管理代理人进去，也可能变成“盲人摸象”。

讲到这里，笔者反而认为，大家不应该把绿园组屋简单理解成“建筑委员把管理委员会赶走了”，这样的理解太粗糙。

第86条真正要保护的，不是哪一届委员，也不是哪一家物业管理公司。

它保护的是：一个分层管理社区不能因为治理失灵，而进入无人管理状态。

所以，绿园组屋的整个过程其实非常清楚。

它不是“投诉，马上接管”，而是从2019年最后一次年度大会开始，经过多年治理循环中断，到2025年业主投诉、建筑委员调查、确认治理问题，再到2025年11月尝试授权业主召开特别大会，但无人响应，最终内部自治恢复失败，到了2026年才启动第86条，委任管理代理人进入，重新维持管理，而最终目标，仍然是重新建立正常的管理委员会。

从这个角度来看：第86条不是“夺权条文”。

它更像是一栋共管楼宇的：紧急治理机制。

这也是绿园组屋给全国联合管理机构、管理机构最大的提醒。

笔者一直认为，物业管理最危险的状态，并不是“有很多问题”。

哪一栋楼没有问题？电梯坏了，可以修；水泵坏了，可以换；墙壁漏水，可以找原因；账目乱了，可以重新审计。

真正危险的是，一栋楼已经失去了自主解决问题的治理能力。

没有正常年度大会、委员会无法合法更新、没有足够的人愿意承担治理责任、财务没人负责、重大决定无法进行，甚至连重新召开特别大会，都找不到业主愿意站出来。

到了这个阶段，坏掉的已经不是某一台机器，而是治理制度。

绿园组屋事件因此给所有共管楼宇一个很好的警示。不要等到建筑委员委任管理代理人以后，才开始问：“为什么政府可以进来管？”

真正应该更早问的是：“我们自己的管理制度，为什么会一步一步走到没有人能够管？”

《2013年分层管理法令》其实给了业主很大的自治空间；年度大会、特别大会、选举、委员会、决议、账目、附例……

这些都是自治工具。但是，自治从来不只是权利。自治同时意味着，有人必须愿意承担责任。