独家报道：何燕羚
（吉隆坡4日讯）吉隆坡市中心一栋办公楼，一个月可以收多少租？
大马银行大厦（Menara AmBank），每月收租185万令吉。
《南洋商报》翻查大马第一产托（AMFIRST，5120，主板产托股）今日发出的最新股东通函，从这栋即将以3亿3100万令吉脱售的办公楼，揭开大马银行大厦鲜少摆到台面上的收租账本。
大马银行大厦截至今年3月底财年的租金收入达2222万令吉，平均每月约185万令吉，摊开来算，平均每天约6万900令吉。
而且，这笔租金还不是在大楼“满租”的情况下赚到。
大马银行大厦可出租净面积（NLA）达45万3419平方尺，截至3月31日出租率为77.8%，实际出租面积35万2693平方尺。
换言之，还有约10万726平方尺，或22.2%的面积尚未租出。
（图取自大马第一产托官网）
一年收进2222万令吉租金，能留下来的又有多少？
数据显示，大马银行大厦同期净产业收入（NPI）为1213万令吉，平均每月约101万令吉，相等于全年租金收入的54.6%。
简单来说，每收100令吉租金，扣除产业相关开销后，约留下55令吉净产业收入。
29年办公楼值3.3亿每个停车位59万
大马银行大厦楼龄约29年，但独立估值仍达到约3亿3000万令吉。
独立估值师Rahim & Co以投资收益法评估，给予3亿2900万令吉市场价值。
若以3亿2900万令吉估值及8万417平方尺土地面积简单换算，相等于每平方尺土地承载约4091令吉产业价值。
这栋楼拥有557个停车位，若以3亿2900万令吉估值除下来，整栋产业价值相等于每个停车位约59万令吉。
大马银行大厦真正值钱的地方，是它拥有永久地契及市中心位置。
办公楼楼上楼下两个世界底层每平方尺最高租115令吉
同一栋商业楼，办公室和楼下店面的租金，可以完全是两个世界。
估值师取得的附近零售空间市场资料显示，零售单位每平方尺月租从7.50令吉起跳，部分地点甚至达到115令吉。
例如，Wisma UOA II的零售空间约每平方尺8令吉，Menara Binjai约10令吉，而CIMB Hub的相关零售空间叫租甚至达到每平方尺115令吉。
相比之下，附近办公空间的参考租金，大致只有每平方尺5令吉至8令吉。不过，这也不能简单解读成零售一定比办公室贵。
店面价值高度取决于楼层、面积、人流、临街位置及用途，面积较小但位置极佳的商业单位，每平方尺租金自然可以被大幅推高。
KLCC办公室谁最贵？同一区月租差一倍
独立估值师参考的吉隆坡城中城（KLCC）一带专用办公楼数据显示，办公空间总租金大致从每平方尺4令吉20仙，一路到9令吉。
其中，G Tower的租金区间达到每平方尺4.50令吉至9令吉，是参考名单中上限最高的办公楼之一。
Wisma Golden Eagle Realty的租金则介于4.70令吉至8.40令吉；Menara Tan & Tan介于5.30令吉至8.30令吉30仙；Menara AIA Sentral则介于4.95令吉至7.85令吉。
另一边厢，Hampshire Place Office租金约每平方尺4.20令吉至7令吉，Menara Hap Seng则介于4令吉至7.10令吉。
也就是说，同样在KLCC一带找办公室，1000平方尺办公空间，单看每平方尺租金差距，一个月就可能相差数千令吉。
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