男繼承父親百萬房產卻遇租客不搬 律師揭一招漂亮解決
世界新聞網／輯 2026-09-07 19:35 ET 聽新聞 test 0:00 /0:00 Your browser does not support HTML5 Audio! 😢 若繼承的房屋中有租客，變更屋主並不代表租約自動終止，若要租客搬離須提前通知，若對方不願意搬家也不能強行驅趕。租房示意圖，非新聞當事者。（取材自unsplash.com@Jakub Żerdzicki）AI重點
文章重點整理：
- 重點一：繼承房屋不會自動終止租約，繼任屋主須承擔原房東義務。
- 重點二：若租客不搬走，不能換鎖斷水電，須依法提起正式驅逐程序。
- 重點三：在部分州也可選擇帶租出售房屋，轉由買家接手處理租客。
班傑明（Benjamin）從過世的父親繼承了一棟價值1百萬美元的房子，他想賣掉房子，但裡面住的兩位租客不願搬走，讓這套房產的處理變得十分複雜。專家說，繼承房屋並不會自動終止現有的租賃關係，若以更換門鎖或斷水斷電等手段強迫租戶搬離，恐面臨嚴重法律責任。
Moneywise報導，至2025年8月的前12個月，美國有34萬套房產以繼承方式轉讓給新屋主，佔所有房產交易的7%，創歷史新高。
班傑明必須謹慎處理整個流程，確保在不侵犯長期居住租戶權益的前提下，對新房產做出正確選擇。
班傑明首先要瞭解的是，父親過世並將房產過戶給他並不代表他可以隨意將租客趕出家中。律師事務所Malek + Malek的商業和房地產律師惠特尼（Cora Whitney）說，繼承房屋並不會自動終止現有租約，遺產繼承人或繼任業主通常會承擔原業主的房東義務，並必須履行任何現有的租賃合約。
加州房產經紀人、律師普萊維（William Plevy）說，新屋主通常會在既有租賃關係的約束下接管房產，在決定下一步行動前，要先確認是否有書面合約、租戶是否每月續約、已居住多久、適用哪些州和地方法律保護租戶權益，以及是否存在合法的終止租賃關係的理由。
有時候可能沒有相關文件，但租戶仍享有權利。房地產律師、房地產經紀人、建商雅各布森（Howard Jacobson）說，若租戶沒有書面租屋合約，州和地方法律將規定租戶繼續居住的權利。通常情況下，沒有書面租約的租客只能按月租住，房東可以提前三十天發出終止租賃通知，不過各州規定不同。
繼承到有租客的房屋，租客的權利限制了班傑明的選擇，但不是剝奪他的選擇，他需要了解各州有關繼承和房產買賣的法律，才能確定下一步該怎麼做。
惠特尼說，在某些州，若繼承房產並計畫搬入、允許其他家庭成員搬入或想出售房屋，可提前通知租客，要求他們在一定時間後搬離，但這取決於州法律。若有此選擇權，應按照州法律的要求發出通知，若租戶不願搬離，也不能驅趕他們。
普萊維說，若租戶在租約合法終止後仍拒絕搬離，屋主通常必須啟動正式的驅逐程序，更換門鎖、清空租戶物品、切斷水電瓦斯等強迫租戶搬離的行為可能會造成嚴重的法律責任。
惠特尼也證實這項正式程序的必要性，她說若租客在正式通知到期後仍居住在該房屋內，就可能被視為非法滯留，房東此時可以提起非法占有訴訟，並獲得法院判決以恢復房屋所有權，每個州對這一過程的名稱都不相同，但若租客不願搬離，一定要經過法律訴訟才能將其驅逐。
不過，對班傑明來說，除了等待、發正式通知和祈禱租客最終會搬走之外，其實還有另一個選擇。普萊維說，有時候驅趕租客不是最實際的方法，而是在仍有租約的情況下把房子賣掉。
班傑明可以尋找在房子仍有租客的情況下願意出價購買的買家，若價錢開得漂亮，班傑明就能拿著一筆可觀的現金並轉身離開，把租客這個燙手山芋丟給別人煩惱。
精華 FAQ
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Q1：繼承到有租客的房子後，屋主能直接趕人嗎？
不能。律師指出，繼承房屋不會自動終止現有租約，新屋主通常必須承接原房東的義務，先確認合約與州法，再依合法程序處理，不能任意驅離租客。
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Q2：如果租客在期限到後仍不搬，屋主該怎麼做？
屋主必須啟動正式驅逐或非法占有訴訟，由法院裁定後才能收回房屋。更換門鎖、斷水斷電或清空物品都可能觸法，並讓屋主面臨嚴重法律責任。
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Q3：除了驅逐租客，還有什麼較實際的處理方式？
有時最省事的做法是帶租出售，直接尋找願意接手有租客房產的買家。若開價合理，屋主可拿到現金並退出，由新買家繼續處理租約與後續事宜。
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