[图形=聊天GPT]政府正在推动将韩国土地住房公社(LH)的开发、建设与住房福利、资产储备功能分离，如何划分这两个机构的工作边界成为关键课题。公共住房的过程从土地获取到建设、租赁运营、再到整修是一个完整的链条。为了提高供应速度，分拆后必须设计共同决策权和费用承担，以免反而增加决策环节。
政府在9月3日发布的公共机构功能改革推进方案中，提出将LH分为负责土地开发和住房建设的“住房城市开发公社”（暂定名）和负责住房福利及资产储备的“住房城市资产公社”（暂定名）。这是自2009年韩国土地公社与大韩住房公社合并以来，时隔17年再次进行分拆。然而，土地开发和住房建设仍由同一机构负责，这与过去的土地公社和住房公社体制有所不同。
政府的构想是提高功能专业性，以改善住房供应速度和住房福利运营。具体的组织功能调整方案将由国土交通部制定。
尽管功能被分开，但在业务过程中，两个机构仍然需要共同判断的环节。目前这些工作在LH内部进行，但分拆后，跨机构的业务可能需要进行单独法人间的协商和费用结算。
例如，建设和接收住房的阶段就是一个典型案例。如果开发公社建设公共租赁住房，而资产公社负责接收，那么从质量、设施水平到接收价格，利益关系可能会出现分歧。在建设阶段节省的施工费用可能会导致入驻后的管理和维修费用增加。运营机构需要从设计阶段开始参与，共同审查初期施工费用和长期运营费用。
如果降低接收价格，开发机构的成本回收将变得困难；而如果提高接收价格，运营机构的资金负担将加重。仅通过机构间的价格调整并不能减少整体费用。因此，国土部在确定具体接收方式时，必须同时制定质量、接收时点和费用结算标准。
竣工后的缺陷处理同样如此。除了施工单位的缺陷修复义务外，还需要明确由谁提出修复要求以及如何应对入驻者。紧急修缮需要明确先行处理的机构和事后结算程序，以避免在责任争议期间给入驻者带来不便。
在土地获取阶段，储备与开发的决策相互关联。如果资产公社负责土地银行等储备功能，而开发公社负责实际开发，那么何时以何种价格供应所获取的土地将成为争议焦点。如果将金融费用和管理费用反映在供应价格中，开发机构的负担将加重；如果未能充分反映，则会给储备机构带来负担。当开发进度延迟时，谁来承担额外的持有成本也应在共同业务计划和供应标准中明确。
像购置租赁住房这样的项目，因其建设和运营难以分开，也存在类似情况。从住房选定、价格评估、权利分析、质量检验、维修到租赁运营，都是一个完整的项目。尤其是新建购置协议需要将竣工前的质量管理与竣工后的接收责任连接起来。
两个机构的工作在供应住房后也会再次交织。如果资产公社负责持有和运营老旧公共租赁住房的整修，而开发公社则负责，那么在项目时点、费用、现有入驻者的迁移和再入驻等方面需要共同决策。运营过程中积累的缺陷、管理费用和入驻者需求信息也需要为下一个住房的设计提供反馈通道。
与过去改革的衔接也是一项任务。政府为控制前官员和不良企业、确保公平的企业选择，自2024年起将LH公共住房的设计、施工、监理单位的选择和合同事务移交给采购厅，合同后的项目管理则由LH负责。这一次，由于还涉及开发和运营机构之间的边界，因此需要在保持现有外部监督的同时，设计以防止重复审查和责任空白。
国土部制定的细则中，两个机构的工作分配和共同业务的决策方式将是争议焦点。当土地供应或住房接收条件出现分歧时，谁在何时进行调整，以及如何将竣工和运营绩效与实际入驻和缺陷处理连接起来进行评估，将成为主要设计课题。
住宅中立性研究所所长崔京浩表示：“过去是国家将开发赚来的钱交给公营企业用于公共住房等必要领域，而分拆后，开发公社将专注于开发，资产公社则将负责管理和运营多样的公共住房资产。这个过程中，出现亏损的公共住房等必要部分，国家也应制定相应的责任和支持方案。”
他还表示：“自第三期新城以来，大规模土地开发的能力减弱，依靠出售土地获利并将其投入其他项目的传统模式也面临极限。LH的分拆可以视为在创造新财务结构过程中必须经历的一个阶段。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
评论 (0)