独家报道：王连贞
（吉隆坡16日讯）住公寓、服务式公寓甚至商业分层物业，每个月雷打不动要缴的管理费，如今终于少了一层8%服务税（Service Tax）。
这也纠正了一个困扰分层物业多时的问题，联合管理机构（JMB）和管理机构（MC）向业主收的钱，到底算不算一门“生意”？
关税局最新厘清，自今年7月1日起，无论住宅或非住宅物业，联合管理机构和管理机构向业主征收的管理费及维修基金，不再属于应征服务税的服务，业主无需再为这笔法定缴款额外承担8%服务税。
除了为业主省钱外，过去，一栋楼收取的管理费，本来就是用作支付保安、清洁、升降机、电房、泳池及其他公共设施维修开销，联合管理机构或管理机构并非靠这笔钱赚钱；然而，相关管理费一度被纳入服务税征税范围。
当联合管理机构和管理机构拿这笔钱聘请保安、清洁、物业管理等应税时，供应商本身又可能征收服务税。于是，同一笔物业管理成本，从供应商进入联合管理机构，再从联合管理机构走向业主，出现了市场长期诟病的“税上有税”观感。
一栋公寓如果一年需要120万令吉来维持运作，这120万令吉并不是联合管理机构“赚来的营业额”。（取自Pixabay）
老旧公寓最受惠
新政策出炉，把最接近业主的一层8%服务税取消了。
佳得楼宇管理有限公司董事经理张惟越指出，这次政策调整真正受惠最明显的，反而是全马逾1万栋中小型及老旧分层物业。
这类物业通常只有约120至200个单位，管理费收入规模不大，但过去为了处理服务税申报、追收税款、核对业主账目及每两个月向政府报税，还需额外聘请会计人员处理。以每月约5000令吉的人力成本估算，一年就是约6万令吉。
“对大型综合发展项目来说，6万令吉可能不算什么，但对只有一两百个单位的老旧公寓，这笔钱很重要。”
他认为，新政策取消联合管理机构和管理机构向业主征收8%服务税后，除了直接减轻业主负担，也同步减少管理机构的行政和会计成本，尤其让规模较小、现金流较紧的管理机构获得喘息空间。
7月生效前 已产生服务税仍须缴
关税局日前发布服务税政策第3/2026，正式厘清由联合管理机构（JMB）及管理机构（MC）征收维修费和维修基金（Sinking Fund）时的服务税处理方式。
关税局通告列出的重点相当清楚。第一，联合管理机构及管理机构提供的维修、保养及物业管理服务，不再属于应征服务税的应税服务。
第二，联合管理机构及管理机构向住宅及非住宅业主征收的维修费及维修基金，同样无需征收服务税。
第三，这项税务处理方式，仍须等待2018年服务税条例正式修订后全面落实。
在条例修订完成前，财政部长依据2018年服务税法令第34（3）（a）条，给予联合管理机构及管理机构临时豁免，并从今年7月1日起生效。
第四，今年7月1日前的服务税责任并没有一笔勾销。
截至6月30日已经产生的服务税，仍须依法缴交给关税局。
第五，联合管理机构及管理机构若向第三方采购应税服务，仍须支付相关服务税。
傅集成
解决长期双重征税问题
税法专家傅集成博士认为，这次政策真正解决的，是过去长期存在的“双重征税”或“税负层层累积”问题。
根据2013年分层管理法令，联合管理机构及管理机构本来就肩负管理及维修公共财产的法定义务。
但在实际运作中，尤其是大型商业大厦、办公楼及综合发展项目，联合管理机构或管理机构几乎不可能自己包办所有工作。
保安、清洁要外包。
升降机、电房、空调、泳池、园艺，很多都要交给专业服务供应商处理。
这些第三方提供的服务，本身若属于应税服务，就要向联合管理机构或管理机构收取服务税。
问题来了。过去，联合管理机构或管理机构向业主征收管理费时，又可能需要再征一次服务税。
结果就出现这样的情况：服务商向联合管理机构收一次税，联合管理机构向业主又收一次税。
傅集成指出，这就是市场一直争议的税负层层累积。
新政策实施后，服务商向联合管理机构收取的服务税仍然保留，但联合管理机构再向业主征税这一层被取消。
因此，同一项物业管理服务，至少不会再出现两层服务税叠加的情况。
张惟越
管理费不是营业收入
佳得楼宇管理有限公司董事经理张惟越认为，这次政策最大的突破，不只是业主少付8%，而是政府终于厘清了联合管理机构及管理机构的法律性质。
他说，联合管理机构及管理机构是法定团体，并不是以盈利为目的的商业组织。
它们向业主征收的管理费和维修基金，本质上属于“法定缴款”（Statutory Contribution），不是一般企业意义上的营业收入。
他举例，一栋公寓如果一年需要120万令吉来维持运作，这120万令吉并不是联合管理机构“赚来的营业额”。
公共设施开销
这笔钱只是根据整栋楼的预算，向业主共同征收，再用于支付保安、清洁、升降机维修、电房、游泳池和其他公共设施开销。
钱只是经过管理机构的账户，再花回整栋楼。
“管理层只是收回成本来管理和维护物业，并不是赚钱。”在他看来，过去把这类法定缴款视为应税收入，本身就容易让物业管理落入不必要的税务负担。
而这一次，财政部终于把“法定缴款”与商业收入区分开来，是一个重要的制度修正。
服务商8%仍存在
张惟越也强调，管理机构不能再向业主收8%服务税，并不代表管理机构以后完全不需要承担服务税。
他举例，商业用途分层物业，包括服务式公寓，过去如果达到服务税登记门槛，联合管理机构或管理机构向业主收管理费时需要征税。
同时，聘请的保安公司、清洁公司、升降机维修公司、泳池维护、电房和空调系统承包商，若属于应税服务，同样会向管理机构征收服务税。
假设一栋楼每月向所有业主征收100万令吉管理费。
旧制度下，8%服务税就是8万令吉。
每两个月，管理机构要代政府上缴16万令吉。
如果管理机构每月需要支付90万令吉给各类服务供应商，而其中有关服务同样需要缴纳8%服务税，那么管理机构在采购端还要承担另一层税。也就是说，过去的税负并不是只出现一次。
新政策之后，管理机构不用再向业主收那8%，但服务供应商向管理机构征收的税仍然存在。
业主一年省多少？
对一般业主而言，这项政策最直接的感受，当然还是账单变小。
假设每月管理费和维修基金合计500令吉，过去需要另外支付8%服务税，也就是40令吉。
一年下来，就多付480令吉。
如果每月管理费是1000令吉，过去每个月要多80令吉，一年就要多付960令吉。
若是较大型的商业单位，管理费更高，所省下的金额自然更明显。
张惟越指出，这也是新政策对业主最直接的减负。
以每月500令吉管理费为例，过去业主实际要缴540令吉，管理机构收了这40令吉后，再缴给政府。
如今，这40令吉不需要再收。
逾万小型物业松绑一年可省6万行政成本
政策的最受惠群体，反而不是那些拥有几千个单位的大型综合发展项目，而是全马大量中小型、老旧分层物业。
张惟越估计，全马约有1万多栋这类小型物业，很多只有120至200个单位。
这种项目管理费收入有限，现金流也不宽裕，但过去一旦被纳入服务税制度，仍然必须承担完整的申报、追收、核对和报税程序。
为了处理这些工作，管理机构往往需要额外增加会计人手。
他估计，如果聘请会计人员，每月薪资约5000令吉，一年就是6万令吉。
对大型综合发展项目而言，6万令吉可能只是很小的一笔行政成本。
旧公寓重要维修预算
但对只有一两百个单位的旧公寓来说，6万令吉可能已经相当于一笔重要维修预算。
少了这笔额外税务行政负担，管理机构就可以把更多资源放回真正的物业管理和维修。
张惟越因此认为，这次政策调整无形中替全马逾1万栋小型和微型物业管理计划“松绑”。
预缴一年管理费7月后税款须退回
这项新政策从7月1日起生效，也衍生出了问题，部分业主可能早就一次过预缴了一整年的管理费和服务税。
张惟越指出，这些管理机构需要重新调整账目。
政策没追溯效力
如果管理费原本已经把8%服务税算进去，政策改变后，就必须重新计算7月1日以后的收费。
已经预付的服务税，也需要从账目中扣除或退还给业主。
因此，虽然政策为未来减轻了负担，但短期内，部分JMB及MC反而会先面对一次账目整理工作。
今年6月30日以前产生的服务税责任，仍须依法履行。政策没有追溯效力。
黄伟益
豁免不等于全面免税采购应税服务照缴
马来西亚高楼管理人协会主席黄伟益进一步厘清，“豁免”两个字很容易让外界产生误会。
他说，财政部豁免的是联合管理机构和管理机构向业主征收服务税，并不是联合管理机构或管理机构作为消费者时，不必再缴服务税。
如果联合管理机构或管理机构，向任何已经注册销售及服务税（SST）的商家采购货物或服务，只要有关交易依法属于应税服务，管理机构仍然必须缴税。
他说，过去一栋由联合管理机构和管理机构管理的高楼，如果商业单位一年征收的管理费及维修基金超过50万令吉门槛，就必须向关税局登记，并向业主征收8%服务税。
从今年7月1日起，这一层已经取消。
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