房產移轉子女有眉角 「先贈與後買賣」恐踩雷

許多父母為了替下一代減輕負擔，會利用逐年贈與現金的方式，等孩子存夠自備款後，再把名下房屋「賣」給子女。然而這種「先贈與、後買賣」的規劃方式，在稅法實務上並非單純換個名目就能過關，專家指出，二親等交易採實質審查，從財力證明、金流軌跡到資金來源都必須經得起檢驗。

高雄市地政士公會理事謝志明表示，房產移轉一般有買賣、贈與跟繼承三種方式，至於哪一種最省稅，他建議不要當下就以稅金做考量，應該用兩個階段來評估。第一個階段是移轉當下的稅負，一般會面臨的較大稅額包括土地增值稅、遺產稅及贈與稅這三項；第二階段則是子女如果要出售時，會有房地合一稅的問題，這部分是之後才認定的。

＂先贈與後買賣＂不一定能避稅　國稅局查金流

若評估後決定走買賣途徑，由於屬於二親等以內的交易，國稅局一向採取最嚴格的實質審查。律師江皇樺指出，國稅局要求最低價格不可以低於房屋的評定現值加上土地的公告現值，而且必須要有完整的金流。此外，國稅局也會審核子女的資力，若認為子女根本買不起這個房子，就會判定實質上是贈與。

財產規劃人員協會秘書長吳鎔任說明，子女的資金可以來自平常的薪資收入、投資收入，或是之前所累積保單的保險金等，這些都算是自有資金。他也提到，較多父母會善用每年244萬元的免稅額度，不論是超額或免稅範圍之間的贈與，都還是建議民眾一定要做贈與稅的申報，這樣才能證明這筆錢合法移轉給孩子，是孩子的自有資金。

＂買賣.贈與.繼承＂怎選　房產傳承無標準答案

謝志明進一步建議，如果小孩基本上有資金能力，也就是有自備款而且有貸款的能力，可以考慮用即時移轉的方式，在生前用買賣處理。如果是贈與的話，就要送給子女現金，然後逐步規劃把錢回來。反過來說，如果小孩本身自備款不夠，而且沒有償債能力，沒有辦法去銀行貸款來支付，可能要考量用繼承方式取得，再用遺囑去解決分配的問題。

資產移轉不只要看當下的門檻，未來子女如何使用這間房子，更是影響整體稅負的關鍵。吳鎔任表示，當考慮到未來的房地合一稅問題時，會問客戶孩子將來有沒有可能要賣房子，但這有時候很難預測。他認為可以先確認移轉給孩子之後，小孩會不會自己住，因為假設自己住的話，如果有一天決定把房子賣掉，或許還有機會可以適用重購退稅。所謂的重購退稅，就是只要先把舊房子賣掉再買新房子，或是先買新房子再把舊房子賣掉這兩年之內，現在所繳納的房地合一稅都有機會可以申請退回來。

房產傳承沒有絕對的最佳解法，無論是買賣、贈與還是繼承，都得依據子女當前的財力條件、未來的居住規劃以及稅負成本全盤考量。