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2026-10-04 22:32 商業周刊／ 撰文者：林洧楨 房價
央行。路透 摘要
央行連放不升息、第二戶貸款拉高至7成、購地切結取消3大利多，房市卻沒人笑得出來。這些鬆綁措施背後，究竟藏著什麼樣的假性利多？
房市928檔期前夕，央行第3季理監事會明明拋出不升息、第二戶貸款成數拉高至7成、購地限期開發切結取消等3大鬆綁利多；但放眼不動產業界，從房仲、代銷、到建商卻沒人笑得出來。
讓所有人憂心忡忡的原因就是，罕見的銀行錢荒正蔓延全台，且越演越烈。
事實上，在央行鬆綁前，全台冷到爆的購屋買氣，早已逼得建商推案大收手。根據591新建案統計，今年928檔期總銷金額不到5千5百億元，大幅縮水逾23％，創下自2021年以來同期新低。
當全台最冷房市強碰銀行錢荒，會帶來怎樣的市場衝擊？
綜合多位建商、房仲和估價師等看法，雪上加霜的衝擊無可避免，極可能造成房市復甦時間往後延宕且難以預期。
錢荒3大影響，正好抵銷央行3大利多。
房貸實質利率站上2%，抵銷央行不升息利多
首先，雖然央行宣布不升息，但永慶房產集團最新一季的房產趨勢前瞻報告發現，對比2024年第7波選擇性信用管制啟動前的房貸利率水準，2026年7到9月的房貸利率早已經實質飆漲逾2％。
換言之，全台銀行已經因為錢荒導致的資金資源分配擠壓，早就悄悄對房貸族升息了。所以央行不需要升息，也早就有升息效果，後續如果央行升息，還可能讓情況更惡化。
「房市買氣本就在谷底，就算央行不升息，實際利率已經因為缺錢漲很多，這對不動產業當然是雪上加霜的結果，會讓房市復甦腳步更慢。」ERA台灣區董事執行長黃鵬䛥說。
撥款一路排到明年！第二戶多借1成成假利多
其次，央行雖然鬆綁第二戶房貸，能多借1成的錢，但因為錢荒，對多數消費者仍是看得到卻吃不到的假性利多。
泛官股銀行主管指出，在央行的選擇性信用管制下，對銀行來說，承作貸款的優先順序是企業蓋廠融資與投資股市的財富管理融資，不動產土建融與房貸則淪為次級選項。
從財經M平方的房貸餘額統計能更清楚看見，近年年增率大幅降到5％以內，但累積的規模仍持續逼近12兆元的新高水位，因此銀行能讓給房貸的金額空間仍是相對有限。
此外，永慶房屋集團業務總經理葉凌棋也依據首購、第二戶兩類消費者的申貸彙整表指出，這兩類族群目前申貸的難度都很高，目前首購族部分銀行申貸撥款已經要等到2027年1月後，第二戶貸款銀行連要不要做都要考慮，難度自然更高。
唯一不用等的是壽險公司，但主要是服務他們自家的壽險客戶，也就是要買產品才能貸款，也不容易。
「央行為什麼不需要升息？因為首購實質已經漲2碼、第二戶是漲3碼了。」葉凌棋說。
取消購地限期開發！建商無降價壓力拉鋸膠著
最後是購地限期開發切結取消，高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，這代表建商購地貸款不用再切結了，央行放寬給各銀行自己管理，「央行支持建商繼續囤地沒關係、不逼他們趕快蓋房推案了。」他說。
但建商壓力舒緩，相對就沒有急著賣房的壓力，因此多殺多的降價機率會變少。多數業者認為，房市買賣雙方的拉鋸戰會更膠著，越不降價就越難等到交易量回溫，所以買氣復甦難度會更高。
那麼，房價要大跌了嗎？根據永慶房屋的最新統計資料來看，目前全台房價仍是漲多跌少。
支持建商信心的一大支撐，是從股市獲利了結與高科技業產生的新富族換屋買盤正在變多。
陳碧源指出，理論上講，資金過度投資在科技業擴廠與炒股，這件事情與融資集中不動產是同一件事，但央行沒有升息，也沒有針對投資與企業兩類融資進行管控，這代表「政府或央行認為，台灣繼續走科技業帶動經濟發展，而且再去借錢投資做這件事是沒問題」。
因此，只要股市續漲、科技業續旺，就不會造成金融業的系統性風險問題。但，這也會產生更多新股神、新富族，這群人又同時是銀行樂於放貸的族群，所以能給建商靠中大坪數、中高價產品求生存的機會，這也是不動產業近期用力爭取豪宅稅標準放寬的一大原因。
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