市场忧大众化私宅尺价或破3000元分析：新项目未必盲目跟风

新樟宜路上段地段得标价创下中央区以外政府地段新高，新项目的尺价可能高达3000元。许多买家不禁担心，这会为其他新大众化私宅立下价格标准。（档案照片）

新加坡整体私宅价格第三季升势加快，其中代表大众化私宅的中央区以外（OCR）价格环比上涨2.2%。加上近期新樟宜路上段的政府地段新盘价格预料会创新高，市场开始担心，大众化私宅尺价接下来可能进一步突破3000元。

不过，受访分析师认为，其他大众化私宅新项目未必会盲目跟风，发展商仍会根据市场需求及整体市场情况灵活定价。

中央区以外的私宅，也被称为大众化私宅，近期价格表现突出。根据市区重建局上星期四（10月1日）公布的预估数据，在各区非有地私宅当中，中央区以外私宅价格第三季环比涨幅最大，达2.2%，较第二季的下滑0.1%明显回升。

日前颁发的新樟宜路上段（New Upper Changi Road）政府售地计划地段，因得标价高达14亿2538万8000元，创下中央区以外政府地段的最高纪录而备受关注。市场预测，这地段未来发展的新私宅项目，售价可能从尺价3000元起跳，也引发买家担忧，担心这将成为其他大众化私宅新项目的定价参考。

ERA产业总裁朱泳强指出，发展商是否会采取同样高的定价策略，仍须视买家的接受程度、项目地点和整体单位价格等因素而定。

延伸阅读

朱泳强接受《联合早报》访问时说，新樟宜路上段地段的高额得标价，反映发展商对项目的市场需求抱有信心，预计可吸引包括区内的组屋提升者和有地住宅屋主。

“地价、能源和建筑成本不断上升，都为房价带来上升压力。不过，发展商若要把这些成本转嫁给买家，仍会受到买家的预算，以及其他住房选择的制约。”

他认为，这个高价推出的新项目的销售表现，将是更准确的市场评估依据。

SRI研究与数据分析部主管莫汉（Mohan Sandrasegeran）也持相同看法。他认为，尺价3000元的高价应被视为市场对地段长期发展潜力具有信心，而非其他新大众化私宅项目会自动跟随的定价基准。

“未来，中央区以外项目定价仍会根据地理位置、交通是否方便、项目特点，以及整体单位价格差异而有所不同。”

新项目售价创新高，未必会是其他新项目的定价标准，但肯定会成为附近转售私宅的价格依据。

瑞联（橙易—宜迪）集团首席研究与战略总监孙燕清说：“如果区内新项目的开盘价创新高，转售价会随着上升，因为屋主会想要缩小价格差距，于是会按照区内的新私宅价格来定价。”

朱泳强也认为，新私宅项目的较高售价有助于支撑转售市场，因为在相同预算下，买家往往能购得面积较大的转售私宅，尤其是那些保养良好、交通方便的项目。

不过，转售价也受到其他因素，如剩余地契、房子状况、格局设计和设施等的影响。

今年以来，大众化私宅和代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅，价格差距进一步扩大。

根据孙燕清的统计，今年7月和8月，两区非有地私宅的价格差距达到24.2%，高于第一季的18.8%和第二季的13.5%，也明显高于去年第一季10.2%的低位。

尽管如此，两者价格差距仍不及去年第四季的51.2%和2023年第二季的65%。

孙燕清指出，价格差距会因为新开盘项目的不同定价而波动。

今年第二季大众化私宅价格下滑，主要是因为在4月开盘的Tengah Garden Residences售价较低，开盘周末平均售价为2120元。

大众化私宅接下来的销售走势，预料会保持强劲。

孙燕清预测，随着组屋提升者以高价出售现有单位，市场上的升级需求将进一步受到带动。此外，政府取消私宅屋主买转售组屋须等候15个月的限制后，她预计会有更多私宅屋主转而购买组屋，尤其是面积较大的单位或位于成熟组屋区内的房子。

莫汉认为，整体大众化新私宅价格可能继续上升，但涨幅会因项目的地点和条件不同，而有所差别。