集体掀桌子，房价上涨的前夜来了

集体掀桌子，房价上涨的前夜来了

来源：倍可亲(backchina.com)

　　楼市现在最值得看的，不是哪座城市突然多卖了几百套房，而是开发商正在重新计算一笔过去二十年很少认真算过的账：一块地拿下来，到底还值不值得继续用高周转的方式去做。

　　2026年8月底以后，这道题发生了明显变化。

　　住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布的商品住房销售制度改革明确，实行预售的商品住房，单体建筑原则上要完成主体结构封顶；新出让土地的商品住房项目，以及部分尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

　　政策指向非常清楚，不是简单刺激成交，而是在改变房地产企业的资金循环方式。过去房企敢高价抢地，一个重要前提就是时间。

　　地拿下来，项目尽快开工，达到预售条件以后回笼购房款，再拿这笔钱滚到下一块地。只要销售速度够快、融资渠道还能转，这个轮子就能一直转。

　　现在情况不同了。预售门槛提高，现房销售比例增加，意味着开发商必须自己扛更长时间的土地成本、建安成本和融资成本。

　　项目的利润，不能再只算“地价加建安”，还得算时间。这也是为什么土地市场冷，并不能简单理解成开发商集体判断“房价还要大跌”。

　　有些房企不是不想拿地，而是原来的财务模型已经不适用了。真正值得注意的是另一组数据。

　　国家统计局公布的数据显示，2026年1—8月，全国住宅新开工面积只有2.184亿平方米，同比下降25.4%；房地产开发投资下降19.9%。可同期二手房交易网签面积达到5.4923亿平方米，同比增长10.6%。

　　一边是新增供给继续快速收缩，一边是存量房交易明显活跃，房地产市场正在从过去依赖增量开发，逐渐向存量交易主导的结构切换。这才是所谓“开发商掀桌子”背后更值得警惕的地方。

　　不是所有开发商真的离场，而是愿意继续用过去那种方式拿地、开发、周转的企业越来越少了。这也意味着，未来楼市的分化可能不再只是“城市之间分化”，还会变成同一座城市里“房子和房子之间”的分化。

　　人口流出、产业支撑偏弱、库存又高的区域，即使开发商少拿地，也未必能够改变供需关系。但人口继续流入、产业和就业支撑较强、核心区土地本来就稀缺的城市，如果新开工持续减少，新房供给会越来越依赖少量优质项目。

　　到那时，市场可能面对的就不是“所有房价一起涨”，而是好房子越来越贵，普通房子继续承压。这两个方向可以同时存在。

　　所以，把土地市场降温简单翻译成“房价下一轮还要跌”，可能低估了这一轮房地产供给侧调整的深度；反过来，把供给减少直接翻译成“房价马上全面上涨”，同样过于乐观。真正的变量，是供给收缩的速度，能不能快过需求下降的速度。

　　如果把时间往前拉到今年一季度，楼市其实已经出现过一轮很明显的修复。房地产方面，3月份市场出现比较明显的修复。

　　整个“小阳春”和过去几年相比，今年3月份表现较强。3月份统计局70城二手房价格环比跌幅为0.2%，跌幅有所收窄。

　　其中一线城市二手房价格已经出现环比回升，大约上涨0.4%，相比2月份下跌0.1%改善了0.5个百分点。

　　北京3月份二手房价格环比上涨0.6%，涨幅最大；上海上涨0.4%，上一个月已经上涨约0.2%；深圳上涨0.4%，广州上涨0.2%，一线城市整体出现上涨。二手房不仅一线城市在涨，二线城市也出现回升，而且上涨城市数量增加。

　　70个城市中大约有13个城市上涨，上个月只有两个，价格上涨开始出现一定扩散。二线城市中，合肥和南京上涨0.2%，三线城市中徐州上涨0.3%，无锡上涨0.2%。

　　徐州此前房价下跌较早，从高位回落也比较多，因此比较符合偏弱二线城市“跌得早、跌得多、更早见底”的特点。这轮“小阳春”还与租金回报率逐渐接近按揭贷款利率有关，部分二线城市租金回报率已经接近3%左右的商贷利率。

　　因此，一些刚需、低总价、小户型住房价格开始上涨。二手房中，老破小、小户型和刚需盘价格涨得相对更多。

　　新房中，户型较好、总价较低的小户型去化也更好。上海3月份表现较好，成交量突破3万套，对上海而言属于比较高的水平。

　　过去5个月成交量都在2万套以上，上海是一线城市中较早出现见底迹象的城市。北京3月份成交量也突破2万套，对北京来说同样属于比较好的水平。

　　上海4月份上半月成交接近1.5万套，仍有希望继续突破3万套，保持“小阳春”之后的热度。由于挂牌量没有明显上升，成交量仍维持高位，因此上海后续价格仍有可能保持相对稳定。

　　就一线城市看，上海领先，北京和深圳紧随其后，广州还需要一些时间。上海不仅二手房上涨，新房也出现上涨。

　　一线城市中，新房同比上涨的只有上海，同比上涨3.7%。通常二手房先见底，二手房停止下跌以后，新房再通过价格调整或者品质改良，成交量和成交价才有可能重新回升。

　　二线城市中，杭州、合肥和乌鲁木齐的新房市场也表现出一定特点。二手房要见底，一个重要因素是此前跌得足够多；新房要出现回升，仅靠价格调整还不够，还需要产业支撑。

　　杭州新兴产业、高科技制造和高科技服务较强，相关企业发展带来一定财富效应。合肥也有类似特点，当地大型企业发展和资本市场预期会对当地新房市场形成一定支撑。

　　乌鲁木齐则具有较高租金回报率，一些住房租金回报率达到4%到5%，同时出租率较高。相比一些租金回报率虽然高但空置率也高的地区，乌鲁木齐的特点是租金回报率较高、空置率较低。

　　因此出现了一些一线城市资金去乌鲁木齐配置房产的现象。人口流入、资金流入和政策支持，对部分二线城市新房市场形成直接支撑。

　　而房地产真正能不能稳住，也不能脱离整个经济环境单独判断。一季度中国GDP增速是5%，今年目标是4.5%到5%，在实际工作中追求更好的结果，能做到5%就做到5%，做不到5%，只要做到4.5%以上，也符合2035年的长期远景目标。

　　一季度名义GDP增速达到4.9%，所以GDP平减指数接近0，几乎就是名义增速和实际增速持平。去年四季度GDP平减指数是-0.7%，去年全年是-1%，全年实际GDP增长5%，但名义GDP增速只有4%，存在一个点左右的通缩压力。

　　从一季度来看，通缩压力已经明显减轻。如果看PPI，3月份同比已经达到0.5%，过去将近4年时间的通缩过程基本走完，后面PPI同比大概率还会继续向上。

　　如果今年PPI在1%左右，CPI也能在1%左右，那么GDP平减指数全年有可能变成1%。如果从去年的-1%转到1%，两个点的价格变化，对企业利润，特别是一些有定价权、产业链集中度不高的企业来说，利润改善应该会比较明显。

　　投资方面，3月份整体表现不错，对一季度GDP贡献较强。基建方面，一些大项目提前开工。制造业投资则更值得关注。

　　尽管去年一季度基数较高，今年一季度制造业投资累计增速仍达到4.1%。拉动制造业投资主要有两个方面，一个是出口，出口较强行业对应的产能投资也在扩张，也就是说需求和订单拉动了相关行业的产能投资；第二个方面则与高技术有关。

　　今年出口表现比较强的包括汽车和船舶，这两块在制造业投资中属于运输设备。一季度运输设备投资增长27.7%。

　　汽车出口增速较高，特别是新能源汽车，因此和新能源汽车相关的企业仍然处在扩张过程中。比亚迪西安工厂和郑州工厂还在扩张，理想重庆工厂以及其他相关产能也在扩张，新能源汽车销量上升后，配套产能也在迅速扩张，对运输设备投资形成了比较明显的贡献。

　　高技术制造业投资一季度增速达到5.2%，高于整体制造业投资。其中航空航天器及设备制造业投资增长19%，低空经济、eVTOL等对航空航天产能扩张形成一定带动。

　　电子和通信设备投资增长6.6%，属于比较正常的水平，具身智能、5G等也带动了一部分电子通信设备投资。服务业投资过去关注度相对较低，这次统计部门专门提到了高技术服务业投资，增速达到12.3%，明显高于制造业4.1%的投资增速。

　　其中包括专业技术服务业投资，比如研发，生物医药研发也属于这一范围。一季度创新药BD交易活跃，也对研发相关投资形成带动。

　　半导体设计也属于专业技术服务业投资，AI企业资本开支则计入互联网企业相关服务投资，同样属于增长较快的部分。运营商的云计算和算力投入属于信息服务业投资。

　　整体来看，高技术制造业和高技术服务业正在对中国投资形成越来越强的带动。中国经济当前的驱动力主要来自两块，一块是出口，一块是高技术，包括高技术制造和高技术服务，而高技术和出口之间又存在紧密联系。

　　对于楼市而言，这些变化并不是外围信息。房地产最终看的是人口、收入、就业和资产负债表。

　　一座城市有没有高技术产业，有没有新的就业岗位，有没有资本和人口继续进入，直接决定了房子的长期承接能力。这也解释了为什么房地产已经很难再用一个“全国平均房价”概括。

　　房地产的另一条资金线索，是外资是否重新增加中国资产配置。关于外资是否回流中国，这个问题从中东战争开打后就开始受到关注，特别是从3月中下旬以后，随着美国没有办法快速拿下战争，市场开始关注避险资金是否可能从中东流入中国。

　　目前直接观察还不能确认大规模资金已经进入，但有一些间接迹象显示，资金对中国资产的兴趣正在上升。从香港资金情况看，Hibor利率在3月份以来持续走低，而美国货币市场利率水平没有明显下降，甚至随着降息预期减弱继续处在高位。

　　这可能说明部分外部资金进入香港银行间市场，使本地流动性明显宽松。这些资金是否已经配置资产，还需要时间。

　　资金不是进入香港之后马上就买港股，而可能先把资金转移过来，再选择直接投资、间接投资或者配置其他资产，因此会有一个过程。一些调查也显示国际投资者对中国资产的态度出现变化。

　　高盛全球宏观论坛的一项调查中，认为中国资产具备投资价值的比例达到89%，而2024年同类调查为59%，对中国资产的乐观程度明显上升。不过从实际仓位看，目前港股较重的资金主要还是南下资金，外资总体仍然偏轻仓。

　　从一些有外资持仓的私募机构反馈看，中东资本对于中国的兴趣明显上升，对中国投资问题的咨询和关注都在增加。部分资金可能通过私募方式进入中国，而不是直接通过QFII进入，但这一过程仍需要时间。

　　从海外上市、投资中国的被动ETF基金来看，3月份以来出现边际流入。主动基金虽然仍有边际流出，但整体情绪在改善。

　　部分外资配置中国资产，并不一定先从二级市场开始，也可能先从一级市场开始。人民币汇率近期也表现较强。

　　至少从这些微观观察看，资金可能已经开始流入，或者正在准备进入，但真正投资资产、提高仓位，还需要继续观察。部分资金未必投资二级市场，而可能直接投一级市场，或者投不动产。

　　中国内地和香港部分不动产价格，从历史角度看已经处于相对较低的位置。如果和纽约(专题)、东京等国际一线城市相比，中国一线城市部分不动产价格并不算高，特别是部分商业地产。

　　因此对中东资本来说，未必一定要配置二级市场，也可能投一级市场、不动产和实物资产，与自身产业优势形成互补。把这些线索重新放回房地产，真正值得关注的就不是“明天房价会不会突然涨”。

　　而是三个变化正在同时发生。新房开工在收缩，房地产销售制度在改变，一部分核心城市的价格和成交已经率先出现修复。

　　这三件事叠加以后，房地产市场很可能越来越难出现过去那种所有城市、所有板块、所有房型一起涨的行情。真正可能率先获得定价权的，是供给持续减少，同时又有产业、人口和资金支撑的城市核心资产。

　　所以“房价上涨前夜”如果成立，也绝不是全国楼市重新回到普涨时代。更准确地说，它可能是新一轮房地产大分化的前夜。

　　开发商所谓的“集体掀桌子”，掀掉的是过去那张靠高杠杆、高周转和预售快速滚动的旧桌子。新桌子还在搭。

　　谁有能力把房子真正盖出来，谁能拿到低成本资金，谁所在的城市还有人口和产业，谁的产品能够让购房者愿意为确定性支付溢价，才会决定接下来房价真正往哪边走。也正因为如此，现在最危险的判断，不是看多，也不是看空。

　　而是还拿十年前那套逻辑去理解今天的房地产。如果你还要继续压“洗稿痕迹”，这一版下一步最适合做的是彻底更换开篇切口和结尾判断，同时保持这些已经核实过的数据不动。

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