深圳土拍遇冷 天健38.9亿夺前海限价地

百亿土拍遇冷后，深圳再迎地块集中出让。12月11日，深圳前海出让4宗地块，涵盖住宅、商业、文体、医疗等多种类型，起始总价75.31亿元，其中还包括备受热议的首宗前海限价宅地。

深圳这次土拍依旧延续了冷清基调。其中，文体、医疗用地不参与竞拍直接成交，唯二参与竞拍的前海桂湾商地和前海限价宅地两宗地块由中海、平安、华发、龙光、招商、越秀、天健、金茂、万科和厦门建发共十家房企共同争夺。

猝不及防的是，最先出让的前海桂湾商地因无人应价遭遇流拍，前后不过2分钟。换句话说，今日十家房企只为抢夺前海限价宅地而来，竞拍过程不甚激烈，仅有6家房企参与举牌。

最终，历时近一小时后，天健38.9亿元拿下前海首宗限价宅地，楼面地价57886元/平方米，可售楼面地价72037元/平方米，普通商品住房入市最高均价为99000元/平方米。

事实上，这个结果并不意外。竞拍前，市场便有预测前海桂湾商地或遭遇流拍，而早在2018年6月，该地块便曾因出让条件严格而流拍一次，彼时市场称，桂湾片区的产业准入和企业要求都很高，相信不太可能因为此次流拍而明显降低条件并影响到产业准入。

公告显示，前海桂湾商地位于桂湾片区二开发单元01街坊，商业用地，土地面积1.75万平方米，总建筑面积13.48万平方米，挂牌起始价34.41亿元，竞买(投标)保证金6.88亿元。

按出让要求，该地块竞买申请人或最终控股母公司为世界500强排行榜中的中国企业；地块办公物业限整层转让，最小销售单位不得少于500平方米，办公物业的销售对象仅限注册在前海合作区的有实际经营活动的企业法人或其他组织。地上商业、地下商业、酒店分别限整体转让，公寓允许分割转让。

深圳业内人士宋丁则对观点地产新媒体表示：“去年到今年写字楼的空置率非常高，企业再拿这个地怕增加风险，这受整个目前前海商业用地空置率的影响。另外，在空置率没有降低的情况下再把起拍价提高，显然企业不会想要这个地。”

前海首宗限价宅地

不谈流拍地块，本此竞拍中最引人瞩目的是天健拿下的前海限价宅地。据观点地产新媒体了解，这宗宅地也是前海片区除了前海时代、招商领玺、深业颐湾府之外的第四处住宅用地。

其中，招商领玺项目所在地块是2004年招商局集团为支持深圳“以港兴市”战略获得的前海物流园区3.9平方公里土地；随后招商通过签署《土地整备协议》、《合资合作协议》等逐步获得土地使用权。

前海时代项目所在的地块则是2008年获得的，由深圳地铁地产和深圳中信地产共同开发；深业颐湾府属于深国际智汇先港先期项目的一部分，由深国际和深业两个国企合作完成。

本来深圳前海宅地紧缺，此次又为前海首宗独立公开出让宅地，竞拍情况本该十分激烈，不过从竞拍现场看却不甚激烈。

其实，此前就有市场称，9.9万元销售均价限制和年关房企资金紧张等因素会将一批房企拦截在外。

不过，宋丁对观点地产新媒体表示：“9.9万元销售均价已经是在限房价背景下出让的土地中最高的价格了，虽然限价，但是与周边二手房的价格相比，也不是那么低的。”

据安居客深圳房产网信息显示，前海12月二手房均价77979元/平方米，环比上月上涨 0.47% ，同比上涨5.96%。

另外可供对比的是，前海时代、招商领玺、深业颐湾府中已经于11月底开盘的两个项目，其中，招商领玺均价10.8万/平方米，总价1049万起共推456套住宅，开盘四个多小时即售罄；深业颐湾府均价10.2万/平方米，总价960万起，共推367套住宅，开盘当天卖出323套，去化近9成。从两个新盘的销售均价看，均略高于此次限制的销售均价。

天健深圳补仓

最终，天健以溢价43.49%成交价38.9亿元竞得前海限价宅地，一举扩充其深圳版图，也将人们的目光聚集到这家略显低调的深圳“小房企”身上，而为何天健对此次地块势在必得，或许可以从其年报中窥见一二。

天健集团2018年年报显示，天健重点布局深圳、广州、上海、南宁、长沙、苏州、惠州等七大城市。从房地产投资与新开工情况看，2018年深圳房地产投资数值2,640.71亿元，仅次于上海和广州，但同比增长23.93%居七城最高；房地产新开工面积1,529.57平方米倒数第二 ，但同比增长57.55%亦为七城最高。

而从土地市场情况看，深圳商品房面积722.01万平方米则为七城最低，却获得了第二高的销售金额3,908.42亿元和最高成交均价54,132.49元/平方米。

上述数据不难看出，天健在深圳能以较少的土地的供应面积，就能获得不错的销售金额与成交均价。而这或许可以解释，为何天健2018年深圳的房地产投资增速为七城最高。

及至今年，天健对深圳的投资力度似乎也没有放松。仔细观察便可发现，今年深圳每一场大型土拍中均有天健身影，但最终都遗憾离场。6月24日，深圳224亿出让5宗宅地，天健无所获；11月22日，深圳126亿出让5宗涉宅地，天健亦无所获。从这或许可以推测，天健正急于从深圳土拍中补仓大本营。

值得注意的是，天健于2019年半年报中表示，公司制定周密计划，积极推进重大项目开发建设，深圳天骄南苑实现了4天一层的最快主体建设进度。

天健集团2018年年报显示，深圳天健天骄项目，占地面积3.89万平米，可售面积17万平米，其中住宅16.1万平米，商业9200平米，项目总投资66.59亿元，天骄地理位置十分优越，位于香蜜湖豪宅片区。

据了解，天骄项目5月将取得预售证，6月开始预售，若按政府限价住宅10万/平方米，商业15万/平，天骄项目总收入可达174.48亿元，利润总额90亿元。可以推测，今年深圳项目的推出也将为天健赢得不错的收益。