90年房龄“老破小”，一平米24万元真的值吗？

日前，北京市新冠肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发《关于做好全市各级各类学校2020-2021学年 秋季学期开学工作的通知》，部署秋季开学工作。

通知确定了大中小学、幼儿园等秋季学期开学安排。其中包括：8月29日（周六），小学一年级、初一、初三、高一、高二、高三年级开学；9月1日（周二），小学五、六年级，初二年级开学；9月7日（周一），小学二、三、四年级开学。幼儿园方面，9月8日（周二），各类型幼儿园大班、中班开园；9月11日（周五），各类型幼儿园小班开园。

开学在即，有关学区房的讨论再起。

早在4月底，北京市西城区教育委员会发布了《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》。

文件中明确：自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）；并且，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

在这个名校云集、房屋均价早已破10万元的核心城区，推进“多校划片”和“六年一学位”，意义非同一般——给学区房降温，政府和教育部门显然使了大劲。

新政策公布后，学区房市场出现了短暂的疯狂。不过，“731大限”已至，一些二手房逐渐“退烧”：组团看房的人减少了，房价也有所下降。

那么，学区房，会凉吗？

学区房是怎么来的？

早在计划经济时期，国家工业化亟待发展，迫切需要专门人才。

1962年，教育部颁发通知，要求各地选定一批重点中小学，在数量、规模上配合高一级学校的招生，为高等学校输送人才，并集中精力先办好一批“拔尖”学校。

1978年，教育部制定《关于办好一批重点中小学的试行方案》，提出全国重点中小学形成“小金字塔”结构，并在经费投入、办学条件、师资队伍、学生来源等方面向重点学校倾斜。

处于“塔尖”的学校表现突出、成绩亮眼，为高一级学校提供了许多优质生源。越来越多的家长希望子女可以进入重点学校就读，“择校”模式应运而生。

新的问题也随之而来。

一方面，资源倾斜加剧了教育不平衡情况。

1982年全国重点中学分布调查显示，城市占70%、县镇占28%，农村只有2%。

另一方面，家长们为了孩子上好学校而“绞尽脑汁”寻找捷径，学校水平的巨大差距以及考试入学机制引发了社会对“择校”的争议。

直到1986年，我国开始实行义务教育，就近入学政策的法律法规也得到逐渐明确和细化。它所针对的，正是愈演愈烈的择校风气。

1986年的《中华人(专题)民共和国义务教育法》明确规定：“地方各级人民政府应当合理设置小学、初级中学等学校，使儿童、少年就近入学。”

此后，淡化重点校和重点班、强化“就近入学”的方针越来越明确：

2002年，国家政策叫停中小学考试招生制度；

2006年修订的义务教育法明确规定，禁止办重点学校和重点班。

那么，这些中小学如何确定生源？通行的方法有3种：

*抽签（摇号）；

*考试；

*划分学区。

随着社会各界对“减负”呼声的高涨，2014年初，教育部发布《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》，要求19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学划片就近入学，对于哪条街道、哪一栋楼房里的适龄儿童可以进哪一所学校，都有明确的划分。

同年，北京开始推行九年一贯制教育改革，通过小升初的直升制度，减轻择校压力。政策一出，择校费、找关系等方式走不通了。

于是，为了子女进入更好的学校、获得更好的教育，家长们瞄准了房子。

按家长的逻辑：买一套房子，以此换个入学名额，孩子就可以进入师资强、资源好的小学乃至初中，这样，考入重点高中的概率大大增加，离名牌大学也就不远了……

由此一来，“学区房”成了“刚需”，越来越热。

为了给学区房“降温”，新一轮政策相继出台。

2016年，教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况采取多校划片。

一个片区，不再只对应一所学校。

2017年，广州市政府首次提出“租购同权”概念。同年，北京发布租房新政，对于京籍无房家庭，“符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育”。

一路高歌的城市与“老破小”

学区房市场需求增加，与我国城市化进程密不可分。

随着城市化进程加速，城市范围、经济体量不断扩大，人口规模和流动速度也在增加，人们对教育资源的需求与日俱增，优质教育资源更为稀缺。

不少学区房房龄老、空间小、外观破旧，但是，由于其难以替代的附加值，价格水涨船高。

北京

上世纪八九十年代，北京城市核心区，大致相当于东城和西城两区的区划范围，教育资源在此区域相对集中。

此后，北京进入快速发展期，但优质教育资源的分配格局并未发生太大变化。

某机构2017年公布的房源数据显示，北京市市重点和区重点小学共有175所，其中东城、西城、海淀和朝阳4个区占比超过72%。西城区就有39所，超过大兴、通州、昌平、顺义、房山、石景山、门头沟、密云、怀柔、延庆和平谷等11个区总量。

同时，房地产行业的发展在城市化浪潮中突飞猛进。

1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配（即公房分配），建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的房改新体制。

此后，中国房地产行业走向了真正的市场化，推动了中国城镇化的发展，同时其金融属性也逐渐增强。学区房也不例外，不少学区房房龄老、空间小、外观破旧，但是，由于具有难以替代的附加值，价格水涨船高。

西城区学区房价格居北京之首。2020年4月30日，西城区多校划片新政策出台后，学区房出现恐慌性抢购，五一期间，二手房交易量同比、环比增长均超100%，且主要集中在金融街和德胜片区——坐落于这两个片区内的育翔小学和第二实验小学均有“超级牛小”之称。

在育翔小学“幼升小”划片区域内的冰窖口胡同79号小区，建设于1977年的无电梯房，房价高达15万元/平方米。500米之外，建设于1994年的另一个小区，因在划片区域范围外，二手房价均价为8万元/平方米。

上海

上海已经努力多年、要办好“家门口的好学校”，但名声在外的“徐汇区四大公办”在家长们心目中仍具有重要地位。为了能进入建襄小学、高安路一小、向阳小学和汇师小学，家长们使出浑身解数，争抢为数不多的老牌学区房。

今年，徐汇区一套房龄达90年、没有独立厨卫、面积仅11平方米的“迷你”老旧房子，在名校学区的加持下，竟然卖到了近24万元/平方米！

深圳

深圳常住人口从1979年的31万人增加到2019年的1343万人，增长了43倍，中小学教育资源相对不足。据教育部门测算，今年深圳小一学位缺口超4.95万个，初一学位缺口1.06万个。名校坐镇的片区，房屋价格约在10万-20万元/平方米。

杭州

2008年以后，杭州学区房的价格后来居上，涨幅最大的区域是市重点学军小学附近的小区，高达近400%。

2012年，杭州“零择校”政策实施后，每月二手房市场成交房源中单价排行最高的前几套几乎都是学区房。2019年9月18日，经过长达28个小时、142次延时竞价，1元起拍的杭州学军小学学区房，最终以近610万元成交。

据媒体介绍，因为临近学军小学，杭州最贵的学区房在文二新村，最新挂牌价突破14万元/平方米。

房地产商的小算盘

学区房房价的飙升，与房产商的精心炒作不无关系。

近年来，“教育”与“地产”有了交集，老牌名校附近地皮稀缺、生源日益饱和，不少楼盘开发商把主意打到了学校，与名校联手开发教育资源——将名校引入社区，双方签订合作协议，各取所需。

在利润驱动下，有的开发商在政府没有正式公告的情况下，就宣传自己的房子在某某学区内；有的甚至谎称买房送入学名额，结果，耽误了房主子女入学……

为了纠偏，各地正陆续出台政策：

2017年，北京市教委提出要求，从当年起，除了京津冀协同发展项目外，北京市所有中小学校未经北京市教委同意不得到外地办学，各中小学不得与房地产商合作办学；

2019年，重庆市提出，城市新区建设不再“借名校办分校”，严禁民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩，不得同楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款。

如今，资本仍在或明或暗地不断袭扰教育公平的原则。

学区房，一个全球命题

实际上，欧美国家的家长们对学区房的追捧，不输国内。

美国

在美国，学校有公立和私立之分。公立学校实行划片、就近入学原则，具体到每一条街道、每一个门牌号，十分精确。

2018年，美国房地产经纪网（realtor.com)发布的一项调查显示，这一年，73%的购房者认为“好学区是一个重要因素”，其中39%觉得“非常重要”，如果非要与其他居住条件妥协，他们会选择放弃车库、大院子、现代化的厨房、舒适宽敞的卧室或者外部环境。

“为了更知名的校区，有对夫妇居然想把他们拥有的2英亩土地（约12亩）上占地3200平方英尺（约297平方米）的房子卖掉，以便购买市中心一栋占地1/3英亩（约2亩）住房面积缩水至2200平方英尺（约204平方米）的老房子”。

不过，值得注意的是，美国的房产税与“好学校”之间存在一种良性循环。

公立学校的资金主要来自学校周边地区居民缴纳的房产税。学区房房产税普遍比非学区房高出两三倍。

学区房价越高，房地产税收得就越多，学校得到的经费相对充裕，自然会将更多资金投放到学校建设和师资培养上，从而提升学生成绩和学校排名，吸引更多经济条件好、重视子女教育的家庭到该区居住，推动房价上涨……

英国

英国的公立小学和中学也是划片上学。为了不让孩子输在“起跑线”上，家长绞尽脑汁选择在优质公立学校附近购房。

全英排名前50的公立学校1英里之内的房屋价格，比同区域的其他房屋价格平均高出16%；评级为“优秀”的小学附近的房价，比非学区房高18%。

2019年数据显示，在伦敦，坐拥几大博物馆、帝国理工学院和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿附近的学区房，平均房价高达179.6万英镑（约1633万元）；而在离伦敦两小时车程的莱斯特，在其温斯坦利区购买学区房的价格平均仅为11.7英万镑（约106万元）。

法国

法国政府自1963年起开始实施“就近入学制”，根据“学校分区图”来分配小学、初中和高中，其原则是“一个区段，一所学校”。有家长为了让孩子能够进入重点中学就读，斥资几十万欧元在学区内购买了一间居住面积仅9平方米的房产。

为了遏制炒作学区房，自2015年起，法国教育部改革了“就近入学制”，扩大区段范围，实行“一个区段，多所初中”的政策。

澳大利亚

在澳大利亚，同样是“一所学校撑起一个区的房价”。

2010年，澳大利亚政府推出了“我的学校”(My School)网站，向公众提供了全国各中小学师生人数、学生背景、社区社会教育优势指数、澳大利亚全国读写及计算能力评估计划成绩（NAPLAN）以及同级别学校比较数据等相关信息，对澳大利亚中小学学区房房价上涨起到了重要影响。

与支付昂贵的教育费用送孩子去私立学校相比，澳大利亚父母们更倾向于将这笔费用投资到学区房上。一些家长甚至在自己孩子还未到学龄前，就已为孩子以高出15%-20%的价格早早买入学区房。

买的不仅是房

论友邻的重要性，我们自古就有“千金买邻”的故事，这样的思路到现在仍未发生改变。

【注：南北朝时，吕僧珍因为人正直、有胆识、品德高尚而远近闻名。有一个人特地在他家隔壁买了一套房屋。有人打听价格，他回答说：“一千一百两”“一百两是用来买房屋的，那一千两是用来买邻居的。”】

《2018年中国家庭子女教育与国际化人才培养研究报告》显示，在其调查的1000名中国家长中，33%的受访家长为子女购买了学区房，26%为了子女教育而改变居住地，27%为了子女需求而发展不同社交圈。

购买学区房的家庭一般具备两方面条件：有一定的财力，对教育非常重视。

他们通常被视为“中产”，几百万元的房子，似乎踮脚就能够到，因而变得“不理智”、犹豫而又焦虑。

虽然政策在变、很多人“看凉”学区房，那些抢购的家长们不是不顾风险，终究还是放不下心中对阶层和教育资源的执念。

归根到底，学区房的出现是基础教育资源不均衡分布导致的。南开大学前校长龚克曾在演讲中提到，“家长对学区房狂热的背后是追求优质的教育资源”。

龚克认为，我们现在实行的是就近入学的政策，能够在这个学校附近享受比较好的教育资源，从家长的追求来讲是完全可以理解的。但是，问题在于，我们的基础教育要均衡化。这个均衡化，还要有质量的均衡。

所以在这个问题上，是全社会要做努力的，盲目地指责家长追求学区房，并不见得很有道理。

当然，给热得发烫的学区房降温是要的。如今“多校划片”等举措意味着学区房难再保证学生能拿到知名学校的入场券，以此给学区房降温。