单价过30万，广深两地惊爆天价学区房

近日，深圳国城花园的成交价再创新高，44 平方米房源成交价格达到了 1420 万元，折合每平方米 32.27万元。连一向比较冷静的广州，也爆出了 " 天价 " 学区房，2020 年 12 月，广州卖出了一套 6 平方左右，单价 11万的学区房。

一栋超过 20 年的老房子，能够卖出 30多万一平的天价，无非就是因为该小区自带深圳实验小学和实验中学两个优质学位。这样看来，广州顶级学区房 10 万 /平的均价还是很便宜的。

来源：鹿公子指数研究院

网上很多人戏称，养大一个孩子，就消灭一个百万富翁。但从学区房的价格来看，在一线城市，一百万很可能只能买到几个平米。

对很多家长来说，学区房买还是不买，已经成为一个令人颇为纠结的问题。

广州与深圳的不同策略

近年来，全国各地的学区房价格一再刷出新高，这不禁让人疑问，学区房真的没有天花板吗？

比如国城花园作为深圳的顶级学区房，多年来在市场上一直备受追捧，其价格从 2010 年的 2.8 万 /㎡，涨到 2019 年的14 万 /㎡，而现在，竟然卖出了 30 多万 /㎡的价格。作为对比，目前上海学区房最贵超过 20 万元 /平方米，北京最贵学区房达到 25 万元 / 平方米左右。深圳的学区房价格鹤立鸡群，不讲武德，让人不得不服。

稍微能给人一点安慰的，可能就是与深圳相比，同属大湾区核心城市的广州，学区房价格就要平民的多。

来自中介的统计数据发现，近两年来，家长追捧的学校周边的学区房，已经不再集中于传统教育强区越秀和天河。从成交量来看，传统学区房路段的交投热度和成交量也在下降。

图说：天河区华阳小学

2018 年，越秀区二手房成交量下降 35.6%，天河区二手房成交量下降 34.7%；2019 年，越秀区二手房成交量下降31.2%，天河区二手房成交量下降 19.4%。

尽管据中介介绍，广州的学区房很少有降价的，但价格已经不像深圳一样，为了关内顶级名校学位，动辄就得付出千万以上，而且很多房子都是为了学位而学位。

图说：深圳挂牌单价 25 万 / 平的学区房

图说：深圳高达 10 万 +/ 平的学区房

通过观察广州和深圳在对待学区房上的不同策略，也可以一窥这两个城市发展战略的差异。

广州：因势利导

学区房之所以受到追捧，原因在于重点学校突出的教育效益，对家长产生了强大的吸引力。

早在 1993 年，我国在小学阶段就已经基本实现了就近入学。但没想到的是，原本是为了教育公平的 " 就近入学"，最后却成了最不公平的方式。

自从 " 就近入学 "政策颁布以来，不少家庭为了替子女选择理想的学校，纷纷涌到重点学校、名校所在社区购置房产。这使得无论国家对房地产的政策如何变，无论房价如何起伏不定，学区房都不受任何影响，依旧是稳涨不跌。

图说：售价 35 万的学区房

面对无法阻止的家长们，广州市政府想出的办法是扩大名校数量，通过教育集团化的方式，把市属优质教育资源输送到外围城区，让家长们能在家门口就看见名校。

俗话说，大禹治水，堵不如疏，只要大家都能读上名校，自然就不会去争抢学区房。

2017 年 12 月，广州市教育局成立了以广雅中学、执信中学、市二中和市教研院为核心的 4 个市属教育集团。2018 年 5月，成立了以市六中、铁一中和广大附中为核心校的第二批市属教育集团。

截至 2020 年年底，广州市已经成立了基础教育阶段教育集团 84 个，各区成立区属教育集团共 74 个，分别为：增城区 14个，花都区 12 个，黄埔区 10 个，从化区 8 个，荔湾区 7 个，白云区 6 个，海珠、天河区各 5 个，越秀区 3个，番禺、南沙区各 2 个。涵盖了中小学幼儿园各学段。

每个外围城区都有多所省、市属学校以直接建校、委托管理、合作帮扶等多种形式的集团成员校，把名校资源直接输入到居民小区附近。

广雅中学花都校区就在 2020 年 9 月正式开学，这些学校的落地，都促进了附近楼盘的销售。2021年，广州还将新建一批中小学校，广氮片区的十二年制清华附中，还有执信中学增城实验学校，都预计将在 2021 年开学。

图说：执信中学增城实验学校建设图

与深圳的名校大多集中在关内不同，近年来广州的名校纷纷将分校开到番禺、花都、增城等区域，使得诸多家长不用再将目光集中在天河、越秀等地。番禺石基板块的亚运城价格才两万多，但是却有广铁一中的学位加持。

小编去实地踩盘时发现，近几年广州的新盘开张，大都会宣传自己拥有公立学校的配套。这背后的原因，就是大量中小学名校走出中心区向外围区域拓展，增加了优质学位的供应，使得广州的家长们可以在家门口就见到名校，大大地缓解了家长们对于孩子成绩的担忧。

对于那些还没有买房的人来说，学区房的价格越高，他们将来要购买时所付出的资金就要越多，但学位又是买房时不得不考虑的因素。广州通过将名校资源外拓，拉动了大量的人气，对新区建设乃至板块的建设都起到了巨大的作用。

深圳：全面调控

与广州相比，深圳并没有特别对学区房的房价加以控制，而是针对全市的楼市过热现象进行全面调控。

面对高涨的房价，深圳的做法是通过各种措施，对买房者加强控制，禁止炒房客炒热市场，但这种做法无法改变学区房备受追捧的现象。

发表在北京大学学报上的一篇研究指出，通过对深圳学区房进行研究发现，深圳的重点中学对住房价格的影响最大 , 在其他条件同等情况下, 若为省级中学 , 其周边小区二手房房价将会上涨 63.9%。

进一步考察各方面的因素后还发现，升学率每增加 1%, 中学周边的小区二手房房价将会上涨 4.9%; 本硕以上教师人数每增加 1人 , 中学周边的小区二手房房价将会上涨 0.5%; 与之相反 , 生师比增加 1, 房价将会下降14.1%。重大商业服务中心的距离每增加 1km, 房价下降 13.9%; 地铁站距离增加 1 km, 中学周边的房价将会下降28.7%。

买房者都不是傻瓜，现在网上信息越来越透明，而学区房的涨价幅度远远快于没有学区配套的房子。即使家里没有孩子，大家也会优先考虑拥有优质学位的房子。

如果只是靠围追堵截炒房资金，很难彻底改变学区房过热的现状。深圳也不是没建学校。2020 年，深圳市改扩建公办中小学 32所，新增公办中小学位 4.6 万个以上。但长期以来，在广大深圳家长心中，谈及关外好一点的中学，几乎也只有宝安中学。

出于对小孩学习成绩的担忧，仍然会使得家长蜂拥向关内的四大名校，这也是为什么国城花园能够卖出 30 多万每平的原因。

结论

按照社科院的计算，在目前 1.6 的生育率下，预计到 2027 年中国总人口就会进入负增长阶段。

即使开放了二胎政策，但是很多年轻人却不想生，也不敢生。如今年轻人大都涌向一线城市，但是在一线城市买房置业，并不是一般人所能做到的。

特别是学区房的价格如此离谱，不知又会劝退多少人。

面对疯涨的学区房，广州还是深圳，你更支持哪一边的政策呢？是在家门口就读上名校好，还是去争抢三十万一平的房子比较好。

选择前者，可能会比较容易解决上车的问题，但选择深圳三十万一平的房子，未来几年升值的空间会很大。毕竟，当初国城花园从 2万每平涨到 30 多万每平也就花了不到十年的时间。