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中国推进城中村改造,借此提振楼市、刺激经济


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房地产开发商中国恒大与这个地方的业主达成协议,拆除他们的建筑,建造新的住房。

在深圳这个中国经济繁荣造就出的大都市,排榜村令人们想起这座城市朴实的过去,以及振兴中国房地产行业所面临的挑战。

排榜村是中国所谓的城中村,由低矮的公寓楼和小小的夫妻店组成,被小巷和狭窄的道路连接起来,如同迷宫一般。这样的城中村在毗邻香港、有1800万人口的深圳市数以百计,在中国各地达成千上万。

如今,随着中国陷入难以平息的房地产危机,政策制定者希望改造像排榜村这样老化的城市社区,以此启动建设,刺激当地经济。

但是,排榜村改造陷入了停滞,这表明这并非一个快速或简单的解决方案。

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七年前,排榜村被该市官员选中,进行“城市更新”,2019年,中国最大的房地产公司之一中国恒大接管了该项目。该公司向业主支付了拆迁费用,并开始清理土地,建造现代化的高层建筑。然而工程还没开始,恒大帝国就已经坍塌。

恒大随后将该项目交给了深圳地铁置业集团有限公司,这是一家国有企业,也是另一家大型住宅建筑商万科的最大股东。如今,万科也面临现金问题。上周,深圳地铁——乃至深圳市政府——承诺为万科提供支持,试图安抚投资者。

与此同时,排榜村的建设一直处于停滞状态。在最近的一个工作日,作为项目总部的一栋玻璃幕墙现代建筑基本上空无一人,上面仍然挂着恒大的标志。

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恒大与业主达成协议,将拆除他们的老房子,盖新房子,对面就是一个更新、更繁荣的社区。

中国最大的几家住宅房地产商正处于财务动荡之中,多年过度扩张之后,它们遭遇了销售放缓和借贷受限。上个月,新房平均价格出现了八年多来的最大跌幅。房地产市场的低迷正在拖累经济。依赖土地租赁收入的地方政府感受到了压力。

政府尝试降低利率和放宽购房条件,但于事无补。在债务已经成为问题的情况下,更严厉的措施可能会对地方预算造成压力。金融监管机构正在讨论支持开发商的办法,但他们担心这会诱使房地产公司重拾引发危机的冒险行为。

正因如此,中国领导人把目光投向城中村,即大城市中的社区拥有的飞地。中国所有的城市土地都归国家所有。作为国家城市化进程的一部分,政府通过吸收村民拥有的周边农田来扩大城市规模。

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但是,村庄被允许保留村民居住地区的集体所有权,从而形成了国家无法触及的小块土地。随着中国城市走向现代化,高楼林立,街道网格化,城中村逐渐发展为人口密集的混乱社区,周围的士绅化几乎与它们无关。

从2009年左右开始,随着城市扩张开始耗尽土地,许多地方政府认识到,城中村具有尚未开发的潜力,并对这些社区进行重新开发。但在今年之前,这主要是地方上的举措。

今年4月,中共的行政决策机构政治局表示,将在全国21个最大城市“积极稳步推进城中村改造”。据官方通讯社新华社报道,今年7月,中国国务院称该政策是“扩大内需”的“重要举措”。

“这确实表明,中国领导人对寻找城市增长的新渠道感到焦虑,”伊利诺伊大学芝加哥分校政治学副教授张玥说。

在2015年左右的上一次房地产大衰退中,北京耗资数千亿美元向居民支付现金,对小城镇的破旧棚屋进行拆迁。

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由于恒大与许多中国房地产开发商一样遇到了严重的财务困难,图中的海鲜市场所在社区的重建项目停滞不前。

重新开发城中村更为复杂,成本可能同样高昂。

野村证券在10月份的一份报告中指出,这一过程“充满挑战、代价高昂”,而且进度缓慢。根据8月份的一份报告,据中信证券估计,中国可能在整整十年里每年投资近1400亿美元。

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排榜村位于深圳西北,看起来与许多城中村一样。一排排的混凝土公寓楼靠得很近,俗称“握手楼”。这些公寓都很破:没有电梯,窗户上有栏杆,使用蹲式厕所。

楼下街道的生意很热闹,有果蔬摊、二手商店和小馆子。附近的工业园里有印刷厂、仓库和工厂。在排榜村和邻近的三处城中村的5.9万名居民中,绝大多数人都是从外地来深圳找工作的农民工。

这些城中村总被称为“梦开始的地方”。中国歌手陈楚生成名前就曾住在深圳城中村,晚上去酒吧表演。在他创作的一首关于这段经历的抒情歌曲中,他唱道:“那里的人很亲近,楼与楼的距离只是缝隙。”

1979年,深圳成为中国首个经济特区,一个人口30万的渔村就这样变成了中国资本主义实验的中心。许多最成功的企业都诞生于深圳,包括华为、比亚迪和腾讯。

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深圳是毛泽东去世后中国首批资本主义试点城市之一,许多老建筑在上世纪90年代被夷为平地。

但随着深圳的发展,仍占当地劳动力重要比重的农民工却被昂贵的房价挤出了这座城市新开发的社区。

许多城中村的土地归集体所有,房屋所有权则属于长期居住的村民。许多村民在很久以前就已经搬走。

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高佳(音)在排榜村经营一家二手家电铺子已有八年时间。去年,房东同意将商铺所在的建筑移交给恒大,因而要求他搬走。恒大出事导致改造项目暂停,房东也无法完成出售,他很高兴能得到这个喘息的机会。

“改造老城区对我们没有任何好处,”高佳说。“我们付不起房租,也不可能再做生意了。”

一家文具店的老板段碧琼(音)说,“如果没有农民工,这地方就是一座空城。”

除了价格令人望而却步,改造城中村也会耗费大量时间。在拆除房屋之前,地方政府必须与拥有土地的集体以及房屋的个人所有者协商一致。

据地方媒体报道,中国第三大城市广州今年要开展127个城中村改造项目,该市官员称完成一个项目的平均周期在5.5年到7年多不等。周期越长,成本就越高。

44岁的杰克·庄(音)在排榜村有一栋五层公寓。当十几岁的他第一次与家人搬到这里,周围基本一片荒芜。去最近的公交车站也要走30分钟。如今,排榜村已经通了地铁。

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但杰克·庄不住在这里了。今年,他带着妻子和孩子搬到了近两千公里外的成都。他说排榜村附近没有公园,孩子住在这里也不安全,因为房屋离马路太近了。

“除了房租便宜,应该也没有其他特别好的了,”杰克·庄说。“就不是一个理想的生活的环境。”

虽然他决定开始新生活,但他不确定在2020年与恒大签署的售楼协议是否仍然有效,也不知道他是否需要与新开发商再次谈判。他希望把这栋楼置换成新建的单元房。

眼下,他能做的只有观望。




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