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北京二手房:卖不完,根本卖不完…


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北京二手房的挂牌量,又又突破历史新高了。

2023年3月,北京二手房的挂牌量还在10万套左右,小阳春过后,挂牌量开始缓慢上涨。

在23年9月1日“认房不认贷”前,挂牌量为12.65万套;新政后挂牌量开始激增,在一个月内暴涨至14万+。

最高峰时达到14.4万套,此后几个月挂牌量开始缓慢回落,直至2024年2月6日,通州放松双限,挂牌量回落到了13.73万套。

但今年春节后,北京二手房的挂牌量又开始快速攀升,截至目前,前台挂牌量创历史新高达到了:

147465套。

从春节后开始计算,在不到两个月的时间里,北京二手房挂牌量就净增加了10000套。

如果把近两个月已经成交的2万套成交量计算在内,意味着在短短两个月时间里,二手房挂牌量暴增:

三万套。

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若再加上后台隐藏的房源,总房源量更是高达17.3万套,可以说,挂牌量几乎成为目前北京楼市最大的痛点。

市场抛售压力很大,平均卖掉一套房,就有三套房源挂牌出售,成交量完全赶不上挂牌量上涨的速度:

卖不完,根本卖不完。

并且虽然三月市场的带看热度和成交量都有所上涨,但成交价格相比年前,并没有得到明显改善,甚至比年前更低了。

以最近在全网刷屏的望京三杰--东湖湾的成交为例。

前几天,东湖湾三期出了一套2层变异大三居户型,211.78平,满五唯一,一口价1600万就卖。

单价只有7.55万一平,要知道在高峰时期东湖湾这个面积的总价能达到2300-2500万,单价11万以上。

所以,该房源一经入市遭到了市场疯抢,大量客户排队看房,导致房东觉得是不是卖便宜了,立即涨价到1700万。

但涨价后,客户并不买账,意向客户立马做鸟兽散,直到房东再次降价,最终以单价7.7万,总价1620万成交。

整体来看,北京市场其实并不缺购买需求,只要有价格合适的笋盘,就不愁无人接盘,甚至引发争抢。

但如果价格没有明显的性价比,在目前供过于求的市场里,没有“价格安全垫”支撑,大多数购房者并不愿意下手。

这就是如今卖方市场的现状。

另外多说一句,东湖湾这套是硬伤房源,户型变异,楼层低采光受限,高峰期的成交价9万多,与目前相比跌幅20%左右,没必要过度解读。

通过这个案例,也再次提醒广大购房者:

买房时,千万不要贪图一时便宜,去选择带有明显硬伤的房源,不要幻想未来能有“低买高卖”的可能。

在上涨周期里,所有的板块和房源都有优点可讲,大家都在为情绪买单。

但当市场回归理性后,所有滤镜都会消失,购房者只会为真实的价值买单。

此时硬伤房源不仅流动性受限,价格下跌更是无底线,高低楼层的价差会成倍放大,豪宅也不例外。

目前链家前后台挂牌量有17.3万套之巨,妥妥的买方市场,短时间内“以价换量”的成交趋势并不会改变。

对于购房者来说,仍然可以安心做个海王,在市场上挑挑拣拣,大谈价格,但对卖家可就没那么友好了。

如果是核心板块的优质小区,区域内竞品较少,同时房龄、户型、楼层等又没有明显硬伤,那只要价格合适,出手还是很容易的。

如果是非核心区域的非优质房源,区域内同类竞品又过多,想要在海量竞品中杀出重围,并没有太多的卖房技巧:

唯有大幅降价。

很多房东觉得,我已经大幅降价了,甚至挂牌价比当时买入价都低,但房子还是卖不掉,该怎么办?

“没有卖不掉的房子,只有不合适的价格”这句话不管什么时候都成立,如果降价之后房子还是卖不掉,那只能说明你:

对自己下手不够狠。

这是人之常情,在心理学上称呼这类现象为:损失厌恶 。

损失厌恶是一个心理学概念,描述的是人们对于损失的反应强度,远高于对同等数量收益的反应强度。

失去某物给人们带来的负面感觉,要远超过获得相同价值所带来的正面感觉,从而会让投资者因担心损失,做出非理性决策。

所以,对于那些不着急卖房,又对自己下不了狠手的房东来说,目前最好的解决办法是眼不见为净。

把房源下架,暂时躺平。




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