美国房地产价格不断上涨 扩大世代间财富差距

美国房屋、股票等金融资产的价格随经济走强而上涨，世代之间的财富差距却愈拉愈大，增加的财富集中在已是屋主的年长族群，令有心实现美国梦的年轻一辈望尘莫及。

根据全美房地产经纪人协会（NAR）统计，去年购屋能力已降到1985年来最低水准。亚特兰大联准银也说，中位数所得的家庭，须将40%以上的收入拿来付房贷，才买得起一间中位数价格的房屋。

房地产是美国家庭最大的财富来源，也是世代差异的根源。老一辈坐拥房屋带来的价值，而年轻人正设法买进第一间房。

2008年金融海啸后，联准会（Fed）长年支持房市，砸数兆美元收购抵押担保证券（MBS），宽松的金融情势的确帮助许多迈入成年的美国人，但受惠于房价上涨的却是年长的拥屋族。

如今Fed正缩减所持有的房贷担保证券，成为房贷利率居高不下的原因之一，但以往常伴随的房价下跌却未曾发生。

这一年多来，建案数持续下滑，限缩房屋供应，进而推高房价。在新冠疫情期间、趁利率近零时再融资的屋主，也不愿放弃3%的房贷利率。移民数激增，也使购屋族数量增加。

除非住房需求放缓或供应增加，否则房价将持续攀高。Fed仍在力抗通膨，意味着房贷利率难以回落。凡此种种，财富差距预料将持续扩大。

Fed数据显示，截至去年底，55岁以上美国人总资产攀抵创纪录的114兆美元，占整体家庭财富近70%，远高于四年前的84兆美元。在30年前，该年龄层的财富占比为51%。

相较下，工作年龄美国人的财富比重持续缩水，不到40岁的家庭整体资产金额不足15兆美元，占比9%，远低于30年前的14%。在2021年，40岁~54岁年龄层的财富占比为近40%，去年底仅剩不到25%。

即便美股狂涨，也与X世代、千禧世代等没有多大关系。美国家庭共持有40兆美元的股票和共同基金，近八成在55岁以上族群手上。

举例来说，德州退休人士兰戴克曾在石油产业担任工程师，已还清第一笔房贷。他还帮助成年子女负担房贷，以尽快还清本金。考量到利率已相当高，他强调节俭和减轻债务的必要性。他想都不敢想现在借贷会有多辛苦。