國人買預售屋辦信託 今年前3季暴增千億元

國內預售屋市場到底有多熱絡？從今年前3季銀行辦理不動產開發信託業務也可見一斑。據信託公會資料統計，截至今年第3季底，我國整體金融機構辦理不動產信託餘額來到1兆595億元，今年光前三季累計就已增加破千億元大關，較去年同期增加逾78%，並一併超越2019跟2020年一整年數字，連續三年增幅都在一成之上。

所謂的「不動產信託」，就是將房屋、土地等不動產，過戶登記給銀行，委託其管理及收益運用。又可分三類，一是不動產投資信託，即一般所謂的「REITs」，主要是商辦大樓證券化的理財型商品，多為法人操作，跟民眾生活比較無關。另外二類是「不動產買賣價金信託」與「不動產開發信託」，二者都用於內政部規定買賣房屋時需要的「履約保證」機制。

不動產買賣價金是在買賣房子的過程中，房屋仲介會找一個「公正的第三方」，暫時保管價金，一般是銀行或建金公司，這部份金額屬流量，往年大約每年穩定增加約300億元左右，但今年前3季卻僅166億元左右，不增反減。

至於「不動產開發信託」，則是目前預售屋最普遍採用的「履約機制」。銀行主管說，地主、建商將建案土地、興建資金信託給銀行與建築經理公司，專款專用於興建建案，信託存續期間至建案已完工並達交屋狀態時為止。

據信託公會資料統計，截至第3季底，今年以來各項不動產信託業務方面，以「不動產信託-其他不動產信託」項目增加最多，信託公會官員表示，這部份主要即是不動產開發信託。今年光第3季就高達511億元之多，去年同季僅23餘億元，這部份年增幅將近21倍，顯見預售屋市場之熱絡。

央行去年底以來祭出好幾波信用管制措施抑制房市，7月又有房地合一2.0上路，但僅第2季下滑至174億元，卻遞延至第3季衝出1.93倍的季增幅，今年來累計前3季不動產開發信託亦高達1,003餘億元，跟去年前3季不到563億元來看，增加速度依舊驚人，亦一舉超越2020年全年887.9億元及2019的850.6億元水準。第3季的衝高效應，亦不啻是宣告央行與財經部會的打炒房機制幾乎無效。

若再看同期「不動產買賣價金信託」，截至第3季底餘額為1,099.61億元，今年來只增加166億元，明顯低於去年同期的334億元；REITs到第3季底餘額916.4億元，今年亦僅增加5億元，更不到去年同期的一半，呈現雙雙下滑，由三大不動產信託金額變化來看，意謂著今年來房市驚人的漲幅，幾乎都是由預售屋來發動。