利率低房貸未必划算「折扣點數」恐吃掉節省的錢
編譯俞仲慈／即時報導 2026-08-21 15:43 ET 聽新聞 test 0:00 /0:00 Your browser does not support HTML5 Audio! 😢 房貸利率節節上揚，「折扣點數」潛藏地雷，可能吃掉精打細算省下的一筆錢。(美聯社)近來房貸利率節節上揚，許多購屋者忙著搬新家之際，往往忽略人生最大一筆貸款對於未來的影響，即使選擇利率低房貸也未必划算，尤其「折扣點數」(discount points)潛藏地雷，可能吃掉精打細算省下的一筆錢。
根據金融新聞網站Moneywise.com報導，受到通膨持續上漲影響，抵押貸款銀行協會(Mortgage Bankers Association，MBA)宣稱，最近貸款利率攀升至去年8月以來最高點，不過許多購屋者卻忽視房貸對人生造成的影響力。
南卡羅來納州格林伍德資本公司(Greenwood Capital)理財規劃師古柏(John Cooper)直言：「即使要付30年或更短時間，他們關心的也非房貸，而是房子以及入住後可以做什麼事，房貸只是他們擁有房子的必要之惡。」
與當前動輒6%起跳的利率相比，大通銀行(Chase)與數位化房貸機構Rocket Mortgage提供5%利率貸款，看似讓借款人撿到便宜，不過看似有利但最終可能造成損失的「折扣點數」卻可能帶來數千元損失，全美獨家買方經紀人協會(National Association of Exclusive Buyer Agents)會長克拉克(Benjamin Clark)指出：「尤其首購族因為經濟壓力，希望每月還款金額更輕鬆，誤認申請低利率房貸就像贏得一場勝利，可以馬上化解每月還款金額的憂心，但往往也讓他們忽略支付房貸點數所需成本。」
貸款機構通常會對房貸申請提供點數折扣優惠，也就是所謂「買斷點數」，只要事先預付一筆金額，就可以減少每月還款金額與貸款利率，而每個點數代表貸款金額一定百分比，因此申請一筆40萬元房貸，同時選擇2個點數折扣，必須預付2%、也就是8000元才能獲得較低利率，MBA資深副總裁兼首席經濟學家法坦托尼(Mike Fratantoni)警告：「如果借款人貸款期間很短，實際成本恐高於年利率(APR)。」
金融界普遍預估未來房貸利率長期維持在6%至7%之間，克拉克建議購屋者申請房貸理性思考：「貸款機構正在進行一場精心策劃的賭博，將成本轉嫁給購屋者，延長他們的貸款期限，讓銀行一開始就獲得額外利潤。」
不過古柏認為，選擇點數折扣也非有百害而無一利，需視償還時間長短決定，如果選擇點數申請每月少付100元的較低利率，儘管要提前預付8000元，只要貸款期間達80個月，借款人仍可盈虧平衡。
精華 FAQ
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Q1：為什麼看似較低的房貸利率，最後未必比較划算？
因為低利率方案常附帶折扣點數成本，借款人必須先預付一筆費用，若貸款持有時間不夠長，省下的利息可能不足以抵銷前期支出。
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Q2：新聞中的「折扣點數」到底是什麼意思？
折扣點數就是買斷利率的前付款項，通常按貸款金額百分比計算，支付後可換得較低月付與利率，但會先增加購屋初期資金負擔。
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Q3：購屋者應該怎麼判斷要不要購買點數折扣？
關鍵要看打算持有房貸多久，若時間夠長，較低月付可能回本；若幾年內就賣屋或轉貸，點數成本往往比節省的利息更高。
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