卖新加坡核心地段 柔佛摄政王或面临逾25亿元税费

马来西亚柔佛摄政王东姑依斯迈欲出售在新加坡16.6公顷土地的交易，可能遇到潜在绊脚石，因为根据房地产分析师估计，交易所面临的税费可能超过25亿元。

据了解，这次计划出售的地段，包括依斯迈与新加坡政府在2025年交换的地段。我国政府去年6月与柔佛王室达成协议，把柔佛王室位于新加坡植物园附近的13公顷土地，与附近的一幅8.5公顷等值国有土地进行交换，让柔佛王室日后规划的发展项目能与植物园内的联合国教科文组织世界文化遗产（UNESCO World Heritage Site）保持一定距离。

在土地交换后，依斯迈拥有荷兰路一带共16.6公顷的土地。东姑依斯迈是马来西亚柔佛州苏丹依布拉欣的儿子。

市区重建局今年3月指出，东姑依斯迈已向我国政府提交了一份开发申请，计划在他的荷兰路土地上建设低密度住宅和优质洋房（GCB）。市建局与相关技术机构审查了相关申请，提议将土地重新划分为“住宅”用途。

一旦政府批准发展计划或其他增加土地价值的提议，地主必须缴交土地增值费（Land Betterment Charge）。

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彭博社引述知情人士报道，东姑依斯迈希望由买家支付相关税费，而高昂的土地增值费可能会成为交易的绊脚石。一些新加坡和马来西亚房地产发展商对额外的成本颇有意见，加上交易情况复杂，相关费用的确切金额目前也存在不确定性。

新加坡土地管理局（SLA）指出，应缴金额将在土地开发许可获批后，根据土地增值费的规定确定。

重新规划的土地价值可高达47亿元

合登集团（Huttons）高级数据分析总监李思德根据最新土地增值费率估算，若整个地段用于兴建有地住宅，应缴的土地增值费将高达近30亿元。

他接受《联合早报》访问时说：“如果加上超过30亿元的地价，总成本可能突破60亿元。尽管地段位置优越，而且是永久地契，但考虑到发展项目还须承担额外买方印花税（ABSD），如此庞大的成本对发展商来说无疑是一大挑战。”

大亨房地产网站首席研究员麦俊荣告诉《联合早报》，税费可能介于25亿至27亿元，而在重新规划后的土地价值可能介于38亿至47亿元。

第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询执行董事张敏璋受访时说：“乍看之下，高昂的费用或许令人望而却步。但从积极的角度来看，由于这是目前唯一可用于兴建优质洋房和超豪华公寓的超大型黄金地段，因此，通过土地储备来积累财富的价值将是无法估量的。”

麦俊荣认为，这个地段计划兴建的住房属于非常独特的类别，价格也超出一般私宅买家的承受能力，因此他不认为会对其他公寓项目构成明显的竞争。

他说：“植物园附近并没有政府售地计划地段，因此也不会对竞标政府地段造成影响”。

如果交易最终达成，这将成为我国有史以来最大宗房地产交易。

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