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陸成屋銷售新規一線城先行…北上廣趕在十一長假前公布細則

2026-10-02 02:05 經濟日報／記者林茂仁／綜合報導上海

北京、上海及廣州趕在十一長假前公布現房銷售細則，預計將有更多城市跟進。（中新社）

大陸現房（成屋）銷售時代來了，北京、上海及廣州趕在十一長假前公布現房銷售細則，三大一線城市細則落地後，業內人士認為，可為更多城市提供參考借鑒，預計接下來將有更多城市跟進，現房銷售也將成為大陸房地產新舊發展模式之間的一條分界線。

大陸現房銷售新規定來自今年8月28日由住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局聯合發布的「關於完善商品住房銷售制度的通知」，該制度要求房地產開發企業完成專案竣工驗收並備案現房銷售方案後方可銷售，實現「所見即所得」，防範交付風險。

該制度明確新出讓土地以及已出讓但尚未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；繼續採用預售模式的專案，原則上要等到單體建築主體結構封頂後才能預售。同時推行現房銷售定金制、交房即交證等配套措施。實行現房銷售的新建住房，個人住房貸款應在銷售備案後發放。

值得注意的是，這並不是取消預售模式，而是從制度上逐步的把房地產銷售模式由預售為主，推向現房銷售與嚴格預售並存的新階段。

通知公布後，趕在十一長假的房市銷售旺季前，北京、上海及廣州相繼於9月24日、28日及30日推出配套實施細則，其中，現房定金分別是1%、3%及5%，且定金存入特定的帳戶，在房屋完工前，建商不能動用，以避免爛尾樓等問題。

普睿地產研究指出，京滬穗三份細則全部落地，一線城市整體進入商品住房銷售制度切換的新階段。三城取向各異：北京嚴在資金、細在標準；上海寬在過渡、參數後補；廣州將最寬的定金上限、最細的資金監管與最強的開發協同集中於同一份文件。

過去，房地產行業依賴高周轉、早預售、早回款、滾動開發的模式運行，伴隨各地細則落地，業內認為，房企開發、融資、銷售、交付的邏輯也將迎來重塑。

摩根士丹利基金管理（中國）公司報告指出，現房銷售最大的變化，是重新安排了房地產開發過程中誰先出錢、誰承擔風險。傳統預售模式下，開發商拿地後不久即可銷售期房（預售屋），購房人的首付款和按揭（抵押）貸款很快進入項目，因此居民實際上承擔了相當一部分房地產開發過程中的融資功能。一旦開發商資金鏈出現問題，專案尚未完工，購房人卻已經開始承擔房貸，這也是過去幾年部分專案出現延期交付後矛盾較為集中的原因。

新制度則試圖把這種風險重新放回開發商和金融機構。按照配套信貸政策，現房項目的個人住房貸款要在銷售備案後發放；預售專案的個人住房貸款原則上要等到專案竣工備案後才能發放。

也就是說，未來從拿地到竣工這一階段，需要更多依靠開發商自有資金、開發貸款以及資本市場融資完成，而不是過早依賴購房者資金。