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TVB今日有樓睇｜2026年09月09日｜大圍驗樓　浴室過牆喉沒封妥　要怎樣處理？｜樓市｜樓盤

外来客 • 2026-09-10 04:25:20

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🏠 新盘销售动态与市场策略

  • 红磡影汇：恒地项目落实星期六首轮假单推售138伙，此前5日内连推4张价单，累计收票超2700张，超额认购逾18倍。第四批27伙实用面积264至387呎，扣除最高一成折扣后截实平均尺价为22,468元，较前三批高出1-5%。
  • 元朗千遇：经历四轮大型销售累计沽出382伙、吸金超20.9亿港元后，再次加价加推。星期六假单形式卖楼57伙，涵盖一至三房，实用面积290至498呎，扣除最高16%折扣后截实价约1,310元至1,510元/呎，平均尺价较前五批高最多6%。
  • 沙田Uni Residence：由永泰与万科合作开发，开放燃楼示范单位过去三天售出15伙、套现超1亿港元。项目至今沽出187伙占全盘近八成，本地客约占六成，剩余25伙待售并计划加价加推。
  • 大围新盘：由月秀地产发展，正式命名为“亭海”，前身是月秀冷藏仓库。全盘分三期共1,339伙已获批售楼，第一期617伙涵盖一至三房，最快本月开售，不留花期约两年。

🔍 大围验楼实况与瑕疵处理

  • 工程背景：大围站上盖铁路盘第三期交楼，因工程阶段曾拆卸重建部分内楼，设计与物料与前几期存在出入，引发市场关注。
  • 浴室隐患：主浴室过墙喉未封妥，盖子无法完全闭合导致缝隙漏水，长期积水易致长砖底渗水，需通知发展商修补密封。
  • 玻璃标准：单双层玻璃配置不一，部分单位改用单层玻璃影响隔热隔音。验收发现玻璃崩点直径约2厘米且两处距离不足600毫米，不符合美国标准收货要求，判定不合格但可通过补充物料补救。
  • 其他瑕疵：客厕磁砖断裂需更换、空心砖问题可钻孔灌胶解决；窗框锁扣卡位严重需调整位置；墙身批荡粗糙弯曲存在脱落风险；杂物房插座面板及资料键松动，需重新紧固安装以防安全隐患。

📊 楼市政策预期与豪宅税

  • 摩根大通观点：预期本港或再调高豪宅印花税，首份五年计划及新施政报告将于下周三公布。即使税率上调，预计对整体市场影响仍可控。
  • 政策重点：报告重心可能放在加快北部都会区开发及吸纳人才以支持住宅需求，但不太可能出台针对私楼市场的实质性扶持措施。
  • 背景数据：政府年初预算案已将过亿元住宅印花税率由4.25%调高至6.5%，进一步调整旨在调节高端市场过热现象。

🏢 北角旧楼强拍与重建困境

  • 交易详情：澳门财团去年以6亿港元统一北角马宝道77至85号三座旧楼业权，累计投资近13亿港元。近日该发展商放弃自行发展计划，连同87号地段放盘转售，标价12亿元。
  • 地块条件：地盘面积7,700呎，属商住规划，可重建7万多呎住宅或11万呎商业项目（含写字楼、酒店、学生宿舍）。距离北角站仅数分钟路程，位置优越。
  • 失败原因：重建成本高昂且融资持有压力大，利润空间受挤压。小业主取态进取，曾要求高出市价一至两倍收楼被拒，导致强拍门槛前被迫以每尺3万元出价收留，最终亏损两至三成套现离场。
  • 行业启示：旧楼收购涉及漫长周期与执行风险，近期土地审裁处判决趋势令强拍门槛虽降低但审批不确定性仍高，发展商需更审慎评估项目可行性。

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