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TVB今日有樓睇｜2026年09月16日｜啟德驗樓　露台地磚滲水｜樓市｜樓盤

外来客 • 2026-09-16 23:26:50

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🏛️ 房屋供应与土地政策规划

总量目标：首份五年规划提出未来五年总体建屋量达196,000个单位；公屋综合轮候时间今年度降至4.5年，2030/31年度跌穿四年。
结构比例：未来十年房屋供应以出租房屋占四成、资助出售单位占三成、私人住宅占三成为基础，构建多层次供应格局。
土地储备：政府计划准备约2,500公顷属地建立土地储备，其中约1,400公顷在五年内产出；北都占约1,000公顷，9个新发展区已产出约120公顷，今明两年再有200公顷，目标提供超7万个单位和100万平方米楼面。
北都细节：总面积约300公顷，连同未来人口约占香港整体三分之一；资助出售房屋实用面积480呎单位比例由两成增至两成半；新田、洪水桥和打鼓岭将建设三个大学城。

🏗️ 市区重建与审批改革

地积比率：文件重申为合资格市区重建项目提供额外20%地积比率及允许跨区转移；梁志坚表示已回应发展商关注，但有议员认为面对高倍数旧楼，需再适度放宽。
审批提速：当局将协调部门并运用数码平台缩短公务工程审批3至6个月，为私人发展设审批时限。
维修监管：修订建筑物条例提升大型维修法定监管机制，实施更严格规管和重罚则；修订建筑物管理条例提高业主大会出席和投票门槛，研究大维修维标刑事化及推出招标评标服务。

🏠 楼盘销售与验楼实况

柴湾海德洋：太古地产旗下项目第一期第二、三座提供592伙，已沽出约400伙，累积套现超36亿；第二期进行招标。示范单位实用面积538呎，含22呎露台及16尺工作平台。
启德货尾验楼：成峰道23号屋苑供应多竞争大，个别项目入伙超三年仍卖一手货尾。验收第三座高层G室（实用400元）发现多处问题：
门体问题：因临近海边风压大，门设计较重导致关门力度大，易致周边色面爆裂、电子锁受损及门体倾斜刮地板。
露台渗水：落楼三年露台砖严重渗水，出现白华现象；围栏顶部设计较平导致积水，扶手式面因清洁剂滴落而损坏起泡。
湿气与五金：货尾单位长期关门窗易积聚湿气，门五金生锈，地板角落轻微发黑。
浴室漏水：洗手盆排水渠隔壁顶位置蓄水测试显示湿水；浴瓶门边磁吸接合不密致洗澡时渗水至外。

📈 市场预测与大埔新盘动态

楼价预期：有物业顾问指报告对私楼着墨不多，反映楼市发展平稳，维持整体楼价全年升5%的预测。
大埔凤源路9号项目：长实旗下屋苑南山旁土地转做住宅用途，销却范围达34万呎；计划分两期建七栋私楼提供近2,000伙，总楼面近120万呎，含三层住客会所、公共停车场及两层商场。
规划争议：凤源附近被称为“蝴蝶天堂”，具备复坚潜力；规划署局部同意住宅发展但对渔户处方案持保留态度（黄灯）。建筑高度介乎24至30层（约102米），高于旁边南山，采用阶梯式布局以兼顾光线与空气。
土地权属：第一期范围内发展商仅持有六成业权，其余三成政府地、一成私人土地可能影响屋苑布局；预计需四五年时间才有机会推出市场。

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