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TVB今日有樓睇｜2026年09月21日｜火炭半新盤　較低位回升多少？｜樓市｜樓盤

外来客 • 2026-09-22 05:15:56

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🏠 一手市场动态

  • 成交概况：周末一手交投淡静，仅约40伙成交，按周大跌超七成；无全新项目推出，多个新盘处于酝酿阶段。
  • 北角黄船（Wong Chuen）：新世界发展销售，首推20伙招标售出12伙。连推三张价单，实用面积301-602呎，折实均价约2.13万-2.35万元/呎，较手批高3%-14%。已收票超4,500张，超额认购逾31倍。
  • 旺角101 Kings Road：宏安地产发展，周末售出两伙创项目新高。顶层连天台单位以6,455万成交，呎价5万元；开售至今共沽出244伙。
  • 西南九龙锐境二期：加推68伙，实用面积322-730呎，折实均价19,376元/呎，较前一张价单高1%。首轮销售超额认购超149倍。

🏢 新盘部署与政策影响

  • 琴海第一期：月秀旗下项目，提供617伙，主打一房（占56%）。位于东原家23号亲海站旁，预计最快本周开架、下周开售。
  • 宏观环境：美联储加息后，香港维持低息环境。官员表示五年规划融入国家十五五规划将推动经济稳健增长，楼市及租赁需求活跃。

📉 二手市场表现

  • 整体交投：周末十大屋苑仅3宗成交，创8周新低，按周跌40%；8个屋苑录得零成交。
  • 获利个案：
  • 太古城银星角：实用809呎三房以1,530万沽出（约1.89万元/呎），业主1983年入市，账面大赚超1,400万。
  • 西沙莱斯第一A期：实用531呎三房经议价后以839万成交（约1.58万元/呎），业主持货一年多获利251万，升幅超40%。

🏘️ 火炭半新盘分析

  • 星海提案：2021年开售时标准单位呎价超2万元，去年低潮期跌至约1.6万元/呎，个别业主亏损超30%。今年楼价修复至约2万元/呎，一房表现突出。
  • 投资回报：邻近港铁站，收租回报率约3.7%-3.8%。暑假租金旺季结束，租金较去年升超一成。
  • 供应压力：沙田区潜在供应多，新地小窝园顺为项目（342伙）最快今年底或明年上半年开售，但发展商态度积极，对二手影响有限。

🏬 中环写字楼与商铺

  • 黎原东街大厦：30层高商厦，以8.38亿港元放售（约1万元/呎）。租户涵盖健身、物理治疗及医疗行业，出租率约85%。
  • 租金水平：楼上铺租金较地铺便宜，赤租叫价约30元/呎。因位于内街被排档遮挡，位置劣势已反映在价格中。
  • 潜在用途：适合私人会所、高端教育或特色餐饮。低层单位连1,700呎户外平台，符合医疗及健身行业营运需求。

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